Кладбище по соседству не всегда отталкивает жильцов новых комплексов. Вот и жители «Мичуринского парка» говорят, что тихие «соседи» не доставляют неудобств. А уж когда летом все зацветет и зазеленеет, кладбища так и вовсе не видно. То ли дело вой во дворе! Кто издает эти изматывающие жильцов звуки, а также какие вопросы есть у покупателей к «ПИКу» и сколько ждать нормальной социальной инфраструктуры, рассказывает руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров.
Об объекте
При выборе жилого комплекса для своего проживания многие интересуются, что располагалось на этом месте ранее. В Москве, как правило, жилье строят на территории бывших промышленных или производственных объектов.
ЖК «Мичуринский парк» возведен на месте лабораторий Научно-исследовательского физико-химического института (НИФХИ) им. Л.Я. Карпова. В мае 2009 года рядом с институтом (тогда он назывался Государственный научный центр Физико-химического института им Л.Я. Карпова) произошел взрыв на газопроводе, в результате которого начался сильный пожар. Факел горящего газа достигал 300 метров в высоту.
Зарево было видно даже из Калужской области.
Позже комиссии Ростехнадзора установила, что авария произошла из-за технологических ошибок во время строительства и ремонта трубы.
Центру был нанесен огромный ущерб. Огонь уничтожил большую часть дорогостоящего оборудования. Интересно, что сама постройка была П-образной формы, в которой действовало только одно крыло, а остальная часть находилась в запустении. В итоге здание восстановлено так и не было.
В 2019 году ГК «Росатом», в состав которого входит институт, приняла решение реализовать этот объект на торгах.
В апреля 2020 года на портале «Активный гражданин» проходило электронное общественное обсуждение градостроительного проекта общественно-жилой застройки. В мае представленный проект был утвержден, а уже в июле бывшее здание центра было полностью снесено.
Продажи квартир в жилом комплексе комфорт-класса «Мичуринский парк» стартовали в феврале 2021 года. Проект реализует ГК «ПИК».
Покупатели по-разному реагируют на квартиры с видом на кладбище. Кого-то не смущает подобное соседство — в этом даже находятся свои преимущества, а кто-то отказывается не глядя.
Как-то на просмотр пришел мужчина, внимательно осмотрел квартиру и спрашивает, не беспокоят ли соседи. Посмотрев на меня, соседка ответила:
«Нет, стены у нас толстые — мы их совсем не слышим».
Мужчина многозначительно посмотрел на лес, кивнул головой и спросил еще раз:
«А ТЕ соседи?»
Локация
Жилой комплекс находится на юго-западной границе Москвы примерно в 700 метрах от 48-го км МКАД:
📌 на севере и западе комплекс окружен административными застройками, а также граничит с железнодорожной веткой Киевского направления;
📌 на юге — улица Озёрная, а далее Востряковское кладбище и Тропаревский лесопарк;
📌 на востоке — метро «Озерная», жилая застройка и парк Школьников.
Транспорт
Жилой комплекс обладает неплохой транспортной доступностью. До станции метро «Озерная» (Солнцевская линия, желтого цвета) пешком порядка 9-10 минут.
Там же расположены остановки общественного транспорта с одноименным названием, от которой на автобусе можно доехать до метро «Пыхтино», «Беляево», «Октябрьская», «Калужская», «Тропарево», «Юго-Западная», МЦД (Московские центральные диаметры) «Мещерская» и «Очаково», района Солцево и Киевского вокзала.
Поездки на автомобили также достаточно комфортны:
🚗 до съезда на МКАД по Озёрной улице можно добраться за 5 минут;
🚗 до аэропорта Внуково — за 21 минуту;
🚗 до съезда на Третье транспортное кольцо в районе «Площади Гагарина» время в пути составляет около 21 минуты без пробок;
🚗 до «Москва-Сити» можно доехать по Мичуринскому проспекту за 26 минут;
🚗 до центра города (Манежная площадь) — около 27 минут без пробок.
Инфраструктура
За последние несколько лет район вокруг станции метро «Озёрная» постепенно обрастает всей необходимой инфраструктурой. Тем не менее, пока еще сказывается, что ЖК был построен в промышленной зоне.
В сданных корпусах комплекса уже открыты две пекарни, кофейня, ресторан, две ногтевые студии, пункты выдачи маркетплейсов.
В 10 минутах пешком расположен гипермаркет «Окей», в котором также работают аптека, цветочный и зоомагазины.
Возле метро «Озёрная» работает фитнес-клуб, а на противоположной стороне открыты различные сетевые продуктовые магазины и предприятия сферы услуг.
В качестве собственных инфраструктурных объектов рядом с ЖК застройщик обещает построить две школы на 1000 и 550 учеников и три детских сада на 275, 250 и 150 мест.
Уже строят детский сад на 250 детей, который должен заработать в III квартале 2024 года, а также школу на 1000 мест, ввод в эксплуатацию которой планируется в III квартале 2025 года.
Остальные учреждения придётся ждать еще несколько лет. Согласно информации на сайте комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, школа на 550 учеников и второй детский сад на 275 мест откроются в 2027 году, а третий детский сад — только в 2029.
Поэтому пока жители с маленькими детьми вынуждены ходить в детские сады, расположенные поблизости. Благо, на расстоянии до двух километров находятся более десяти садов.
В ожидании строительства собственной школы пока доступны средние общеобразовательные учреждения, находящиеся в округе в большом количестве. При этом в сентябре 2023 года «ПИК» запустил в тестовом режиме школьные автобусы с сопровождающими для детей из школ 843 и 1741.
Ближайшая детская поликлиника №131 находится в 6 минутах езды на машине. В соседнем с ней здании расположена и взрослая поликлиника №8.
Рядом с ЖК планируется строительство многофункционального офисного здания с подземным паркингом. С первого по третий этажи там будут расположены магазины и супермаркет. На третьем и четвертом этажах для посетителей откроют фитнес-центр с тренажерным залом и SPA. С пятого этажа и выше запроектированы офисные помещения. Проект здания уже одобрен в Москомэкспертизе.
Для прогулок подойдет созданный в 2007 году парк Школьников. После реконструкции в 2014 здесь появились велодорожки, детские игровые площадки, места для семейного отдыха и облагороженный пруд. Пешая прогулка от ЖК до парка займёт примерно 15 минут.
Через дорогу от парка Школьников (по другую сторону Мичуринского проспекта) находится другой благоустроенный парк — Очаковский. Здесь тоже все предусмотрено для спокойного отдыха: прогулочные дорожки, спортивные и детские площадки, места для пикников и барбекю, пруд. Пешком до Очаковского пруда можно дойти за 17 минут.
На юго-западе Москвы сосредоточено большое количество престижных высших учебных заведений, в том числе МГИМО, РАНХиГС, РУДН, РТУ и Академия ФСБ.
Помимо этого, в районе широко представлены спортивные секции и творческие студии для детей.
Отмечу, что на противоположной стороне Озерной улицы находится Востряковское кладбище.
Территория и МОПы
ЖК «Мичуринский парк» состоит из двух очередей по шесть корпусов в каждой, разделенных между собой Малой Очаковской улицей.
Корпуса по реновации
Часть корпусов реализована в рамках программы реновации жилья в Москве: корпуса 1.1, 1.2 — в первой очереди и 2.1, 2.2 — во второй. Визуально эти дома отличают облицовкой светло- и темно-терракотового цвета, а также неогороженной территорией.
Эти дома получили адреса Малая Очаковская 6 (корпуса 2.1, 2.2) и Малая Очаковская 7 (корпуса 1.1, 1.2).
В начале января 2023 года в корпуса 1.1 и 1.2 начали переезжать жители домов 10А, 12 и 14/16 на улице Пржевальского. Корпуса 2.1 и 2.2 сданы в марте 2023 года. Суммарно в домах, реализованных в рамках программы реновации, 624 квартиры (288 и 336 соответственно), а также 143 машиноместа в подземной автостоянке. Класс энергоэффективности этих корпусов — B+ и А соответственно.
Коммерческие корпуса
ЖК возведен по монолитно-панельной технологии, когда монолитный каркас домов оснащается современными трехслойными сэндвич-панелями, изготовленными в заводских условиях. Сэндвич-панели привозятся на строительную площадку облицованными керамической плиткой и с готовым остеклением. Вся технология позволяет существенно сократить сроки проведения работ по возведению здания, а также издержки на обеспечение и контроль качества.
Отмечу, что такая трехслойная система толщиной в 47 см, состоящая из железобетона, утеплителя и декоративной облицовки, обеспечивает хорошую тепло- и звукоизоляцию, чего не могут дать традиционные стены из строительных блоков.
Подобная технология позволила присвоить «коммерческим корпусам» высочайший класс энергоэффективности А+. Такие показатели энергоэффективности позволяют домам экономить от 50 до 60% ресурсов. При этом класс А+ более характерен для современных новостроек статуса премиум, люкс, бизнес.
В ЖК «Мичуринский парк» представлены дома серии «СЭМ-2», разработанной группой проектировщиков ГК «ПИК». В этой серии стояки инженерных коммуникаций в квартирах расположены у стены, смежной с межквартирным коридором. Поэтому работники управляющей компании, имея доступ к коммуникациям и счетчикам со стороны мест общего пользования, могут проводить все необходимые процедуры даже при отсутствии собственников.
Серия «СЭМ-2» возводится в проектах класса «стандарт» и «комфорт». Главное отличие — обязательное наличие подземного паркинг в «комфорте» (в «стандарте» — опционально) и высота потолков (2,62 м в «стандарте» против 2,9 м в «комфорте»).
Высота потолков в ЖК — 2,62 м, что характерно для класса «стандарт».
Высота корпусов комплекса варьируется от 20 до 33 этажей.
В каждом корпусе в зависимости от этажности установлены по 3 или 4 лифта (включая грузовые) российского производства Mel. Пока для сохранности в них установлены камеры, а внутри лифты обшиты досками ДСП. Пассажирские лифты, на которых предусмотрена кнопка «-1», могут опускаться в подземный паркинг.
Зона лифтового холла имеет естественное освещение, благодаря чему достигается экономия на коммунальной оплате мест общего пользования.
В квартирах не предусмотрены балконы или лоджии (за исключением домов по реновации). На внешних стенах под каждым окном установлены корзины для кондиционеров.
Сбор бытового мусора организован на дворовой территории. Для этого на двух площадках установлены 7 контейнеров.
Первые этаже отведены под коммерческие помещения площадью от 44 до 190 м². Высота потолков доходит до 4,5 метра.
Вход в подъезд безбарьерный. Нет ни ступенек, ни порогов, ни пандусов.
Предусмотрены зоны для колясок.
Дворы коммерческих четырех корпусов первой и второй очереди закрыты от посторонних. Предусмотрена система круглосуточного видеонаблюдения. Вопрос по охране находится в статусе обсуждения.
Вход во двор возможен только по электронному ключу или смарт-домофону, благодаря которому можно перенаправлять видео-звонок на планшет или мобильный телефон. Выйти из подъезда можно на две стороны: на улицу и во двор.
При этом территория обоих очередей закрыта от машин. Есть только пешеходные зоны.
Во дворах установлены площадки для детских игр и занятий спортом, а также места для спокойного отдыха.
Паркинг
В подземной части коммерческих корпусов предусмотрен паркинг на 446 машиномест: 179 машиномест в первой очереди и 267 во второй.
Выделены специальные места для индивидуальных кладовых в количестве 315 единиц.
Площадь машиномест варьируется от 13,3 м² до семейного формата 36,0 м², а площадь кладовок — от 2,1 до 6,3 м².
Кстати, изначально «ПИК» реализовывал кладовки через онлайн-аукционы. Позже их можно было купить на сайте.
На момент написания обзора в ноябре 2023 года застройщик предлагает большой выбор машиномест как в первой, так и второй очереди стоимостью от 1,729 млн рублей за 13,3м² и до 4,064 млн рублей за семейное машиноместо (на 2 авто).
Аренда парковки от физлиц обойдется от 15 000 рублей за 13,3 м², а семейное место — 25 000 рублей в месяц.
По периметру домов оборудована стихийная парковка для временного хранения машин.
Управляющая компания
С 27 апреля по 15 июля 2023 года в первой очереди ЖК «Мичуринский парк» проходило общее собрание собственников помещений. По его результатам управляющей организацией на три года была выбрана ООО «ПИК-Комфорт Сириус».
Были установлены тарифы по обслуживанию: на содержание помещений по муниципальной ставке 28,54 руб./м², обслуживание систем безопасности (камеры видеонаблюдения, дистанционное открытие дверей, сетевое оборудование) — 11,32 руб./м², содержание придомовой территории – 11 руб./м², содержание машиноместа — 72,04 руб/м², содержание МОП с повышенной периодичностью (влажная уборка) — 12,94 руб/м².
Дополнительно по факту потребления оплачиваются холодное водоснабжение, водоотведение, тепловая энергия и электроэнергия.
Квартиры, планировки и цены
Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию, всего в первой очереди комплекса 1103 квартиры площадью от 19,9 до 96,8 м².
В первой очереди ключи начали выдавать в марте 2023 года.
Во второй очереди будет сдано 1440 квартир. Заселение ожидается до 15 июля 2024 года.
На площадке расположены от 10 до 16 квартир в зависимости от планировки дома. При этом доступно около пятидесяти возможных вариантов планировок самих квартир.
Студии в ЖК достаточно компактные — от 20,1 до 25,6 м². Входная зона-коридор варьируется от 2,6 до 4,2 м². Совмещенный санузел с душевой кабиной везде одинаковый — 2,5 м². Жилая комната с зоной готовки — от 15 до 18,9 м². При этом в самом просторной студии площадью 25,6 м² предусмотрено сразу два окна.
1-комнатные квартиры в комплексе представлены площадью от 32,7 до 43,6м², и все они напоминают евро-формат. Дело в том, что зона готовки запроектирована в самых больших комнатах этих квартир. Получились просторные кухни-гостиные.
Под коридоры отводится от 3,1 до 5,7 м². Площадь совмещенного санузла практически одинакова — от 3,8 до 4,3 м². Кухни-гостиные варьируются от 10,6 до 19,7 м², а спальни — от 9,5 до 16,1 м². В некоторых планировках встречаются гардеробная или кладовка, также три окна.
2-комнатные квартиры представлены в евроформате — от 32,6 до 36,4 м² и классическом варианте — от 46,4 до 69,6 м².
«Евродвушки» практически ничем не отличаются от 1-комнатных квартир.
Во всех классических вариантах 2-комнатных квартир запроектировано по два санузла. «Двушки» площадью до 53,8 м² правильной квадратной формы с четырьмя окнами. В некоторых случаях встречается и пятое окно.
Более просторные «двушки» — вытянутой формы, расположены линейно. В каких-то вариантах предусмотрено 3 больших окна, а в каких-то — одно большое окно и четыре маленьких. При этом присутствуют дополнительные комнаты от 2 до 3,4 м², которые можно использовать как кладовку или гардероб.
Что интересно, во всех планировках кухня фактически совмещена с гостиной и является самой большой комнатой в квартире, да еще и проходной.
Площадь 3-комнатных квартир в ЖК варьируется от 72,7 до 96,8 м². Самые маленькие варианты имеют по семь окон, компактные жилые комнаты, но большую вытянутую кухню-гостиную, почти по 27 м². Правда только с одним окном. То есть получается полноценная евро-4.
А вот в квартире 81,2 м² кухня-гостиная правильной формы достигает 31 м², и в ней расположено сразу три окна. При этом и ванная комната, и второй санузел с душевой кабиной чуть более просторные.
В самых просторных «трешках» жилые комнаты чуть больших размеров, и, самое главное, появляется дополнительная комната без окон площадью от 6,2 до 7,6 м², которую можно использовать как кладовку, гардеробную, постирочную, или даже в качестве гостевой (при условии монтажа хорошей вентиляции).
В «Мичуринском парке» доступны квартиры с двумя вариантами отделки — предчистовой (white box) и готовой.
Предчистовая отделка предусматривает установку металлических входных дверей российского производства, деревянных межкомнатных дверей, выравнивание стен, бетонную стяжку пола, заполнение световых проемов двухкамерными стеклопакетами с мягким селективным покрытием в профиле ПВХ, отопительные приборы конвекторного типа с терморегулирующими клапанами, разводка электрики по квартире.
Для тех, кто хочет переехать в квартиру максимально быстро, подходит вариант с готовой отделкой, выполненной в нейтральных тонах. Готовая отделка включает в себя: металлические входные двери, укладку на полу ламината и керамической плитки, сантехнику в санузлах, двойные стеклопакеты, плинтусы и карнизы, разводку электрики по квартире, окраску стен или оклейку их обоями.
Застройщик продолжает реализовывать оставшийся небольшой объем жилья II очереди. На ноябрь 2023 года стоимость квадратного метра в рекламе от застройщика варьируется от 311 330 до 513 928 рублей.
Средняя стоимость квадратного метра в рекламе вторичного рынка составляет около 384 000 рублей.
Средняя стоимость квадратного метра по фактически проведённым сделкам на вторичном рынке в сентябре и октябре 2023 года составляет 319 361 рублей (информация с сайта domclick.ru).
Отзывы
📣 «Когда покупали квартиру, отдавали себе отчет, что обещанные социальные объекты возведут не в первую очередь. Поэтому пока дочка ходит в соседнюю школу №1741. На машине доезжаем минут за 10. Можно, конечно, и пешком, когда хорошая погода или когда есть больше времени. Нравится, что двор закрыт от посторонних, а также рядом парки для прогулок. Ну, а недочеты, которые есть в любой новостройке, со временем устранят».
📣 «Несмотря на то, что дома сданы не в бетоне, ремонты идут во всю. Некоторые соседи даже полностью переделывают отделку за застройщиком. При этом шумоизоляция оставляет желать лучшего. В общем ближайшие пару лет надо просто переждать. Да еще и парковочных мест маловато. Вокруг дома так вообще не припарковаться. Из плюсов — метро под боком, да и на машине достаточно удобно в центр добираться. А так, обычный “пиковский” формат».
📣 «Когда покупала, то знакомые отговаривали из-за кладбища поблизости. Но меня эти “соседи” не беспокоят. Летом так вообще из-за большого обилия зелени его и не видно. В моем случае ожидания совпали с реальностью. Да, были мелкие недочеты по квартире, но я к этому спокойно отношусь. Зато метро в пешей доступности и парк Школьников, куда хожу гулять».
📣 «Можно придираться ко многим моментам, но с другой стороны — это же новостройка, да еще и комфорт-класс. Единственное, что действительно раздражает, так постоянно срабатывающая пожарная сигнализация, которую все никак не отладят. Вой стоит на весь дом. Да и инфраструктура еще в стадии наполнения. Приходится через дорогу в продуктовые ходить, ну или в соседний гипермаркет. А в остальном еще пока присматриваюсь».
Минусы
❌ Нет балконов и лоджий;
❌ соседство с промзонами и кладбищем;
❌ маленький паркинг — соотношение почти 1 к 5 к квартирам;
❌маленький гостевой паркинг вокруг;
❌ низкие потолки;
❌ плохая шумоизоляция;
❌ большое количество квартир на этаже;
❌ все еще строящаяся инфраструктура ЖК;
❌ неполадки с пожарной сигнализацией;
Плюсы
✅ Метро в пешей доступности;
✅ закрытый двор, свободный от машин;
✅ наличие квартир с готовой отделкой;
✅ транспортная доступность;
✅ развитая инфраструктура в радиусе 3 км;
✅ детские сады и школы в округе;
✅ парковые зоны в округе.
Резюме
ЖК «Мичуринский парк» задуман как современный жилой квартал, ориентированный на семьи с детьми. Правда до того момента, пока социальная инфраструктура будет готова в полном объеме, пройдет еще около шести лет.
Качество строительства у части собственников вызывает вопросы. Некоторые из них предпочитают переделать ремонт под себя, даже чистовую отделку. При этом жители отмечают плохую шумоизоляцию.
Вызывает опасение количество мест на подземном и наземном паркингах. С учетом того, что в некоторых семьях по два автомобиля, после полного заселения комплекса возможны парковочные коллапсы.
Само расположение ЖК неоднозначное. С одной стороны, отличная транспортная доступность и парки в пешей доступности. С другой — в непосредственной близости находятся промзона, железнодорожные пути и кладбище.
Тем не менее, по прошествии 5-6 лет, когда локация будет полностью обжита и будет готова вся инфраструктура, ЖК может стать очень комфортным для проживания.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Квартал на Никулинской»
ЖК «Мещерский лес»
ЖК Homecity
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
