Тайный агент Vysotsky Estate изучил возведённый, сданный и полностью реализованный застройщиком в декабре 2021 года комплекс «Квартал на Никулинской» и считает, что вторичные продажи здесь будут привлекательны прежде всего для тех, кто стремится к лучшему образованию для детей. Даже главный недостаток — отсутствие подземного паркинга — не станет существенным аргументом против покупки. Если хотите узнать, почему наш тайный агент пришёл к таким выводам, читайте этот обзор.
Главный магнит
«Квартал на Никулинской» состоит из трёх монолитных корпусов. Это проект точечной застройки в районе Тропарёво-Никулино Западного АО.
У здешней локация множество достоинств:
✅ Обжитой район с множеством социальных и коммерческих объектов в шаговой доступности. Это детские сады, школы и поликлиники, в том числе новая детская поликлиника № 131 (филиал 4), разнообразные сетевые продуктовые магазины, торговые, развлекательные и фитнес-центры, кафе, рестораны и банки.
✅ Зелёный район с ухоженными парками: парк Школьников и парк Олимпийской деревни с прудами, парк Лётчиков и Тропарёвский лесопарк. Производственных предприятий здесь нет, так что экологическая обстановка благополучная.
✅ Шаговая доступность до метро. Это и станция «Юго-Западная», и «Озёрная».
✅ Несомненный плюс — близость ведущих вузов страны: РАНХиГС и МИРЭА, МГИМО и МПГУ.
✅ Прямо во дворе комплекса находится концептуальное здание школы № 1329 с бассейнами, спортивными залами и библиотекой. Это базовая школа Высшей Школы Экономики и МИРЭА с очень высоким рейтингом среди средних учебных заведений Москвы и России. Школа №1329 имеет три здания дошкольного и два здания школьного отделений. Все рядом. Чуть дальше расположена не менее престижная школа 1317 — распределённый Лицей ВШЭ с отличным рейтингом.
Именно ведущие школы и вузы, расположенные в непосредственной близости — это главный магнит жилого комплекса. Таково мнение большинства собственников, с которыми удалось поговорить. Ещё жильцы сообщили, что на собрании для родителей первоклассников весной 2022 года администрация школы 1329 заявила о вводе в эксплуатацию нового учебного корпуса в сентябре 2023 года.
Действительно, во дворе комплекса предусмотрено место для возведения учебного корпуса на 400 мест в составе школы 1329 (между корпусами 2 и 3). Информация об этом появилась 4 декабря 2020 года на официальном сайте мэра Москвы. Образовательный корпус будет предназначен для учеников 5-9 классов. Здание площадью более 7 тысяч квадратов будет иметь Г-образную форму. Здесь разместятся учебные классы, медицинские кабинеты, актовый и спортивный залы. На участке предусмотрена спортплощадка для игр в волейбол и баскетбол, занятий гимнастикой, зона отдыха и пешеходные дорожки с интересным ландшафтным дизайном.
Таким образом, и в будущем квартал будет развиваться как район для отличного образования детей. В целях безопасности и удобства подрастающего поколения двор ЖК «Квартал на Никулинской» организован как территория без машин, построены детские и спортивные площадки. Для семей с детьми всё это безусловный плюс, для прочих — вопрос. Шум во дворе от детских, спортивных игр и праздников — удовольствие не для всех.
Не всем по нраву и жизнь в новостройке. Но для тех, кто предпочитает только новые дома, подчеркнём некоторые особенности жилого комплекса, которые делают его уникальным в этой локации. Кроме того, полезно иметь ввиду и различия между корпусами в ЖК.
Новый дом класса «комфорт» с квартирами стандартных площадей
Комплекс интересен для покупателей со средним уровнем достатка. При сохранении демократичных площадей квартир новостройка имеет привлекательные элементы класса «комфорт»: высотные монолитные дома с современными фасадами, просторные входные группы, декоративная отделка мест общественного пользования, колясочные, малошумные лифты, окна высотой 1,80 м, потолки высотой 2,85 м, безбарьерный доступ к входным группам и проезды с покрытием из бетонной плитки.
В ближайшем окружении жилая недвижимость представлена либо типовыми панельными домами старой постройки, либо дорогими домами бизнес-класса с большими площадями квартир и соответствующими планировками.
Нарезка квартир здесь стандартная: 1-комнатная квартира — 37-44 м², 2-комнатная — 55-60 м², 3-комнатная – 74-79 м². Квартиры представлены «линейками», «распашонками» и угловыми. Комнаты правильной прямоугольной формы, стандартные кухни небольшой площади 9-11 м², 2-метровые балконы. Есть гардеробные и кладовые. Так спроектированы квартиры в первых двух корпусах — корпусе 3 и 2.
Однако в процессе реализации проекта анализировался запрос покупателей, изучалась структура спроса. В результате были внесены существенные изменения в планировки квартир в последнем корпусе по улице Никулинская, 8 корпус 1. Квартиры здесь имеют современный евро-формат с кухней-гостиной.
1-комнатные квартиры перепроектированы в 2-комнатные евро с кухней-гостиной до 18 м², 2-комнатные — в 3-комнатные евро с кухней-гостиной до 21 м², 3-комнатные — в 4-комнатные евро с площадью до 118 м² и кухней-гостиной до 38 м².
Существенным изменением стало и то, что в последнем корпусе нет балконов. Плюс это или минус — каждый решает сам, но на цену квартиры, конечно, влияет.
Ещё одно значимое различие между корпусами — неодинаковый класс энергоэффективности зданий комплекса: корпус 3 имеет класс С+, корпус 2 — класс А, корпус 1 — класс А+. Этот параметр влияет на стоимость услуг ЖКХ. Учитывая это, жить выгоднее в корпусе 2, нежели в корпусе 1, а в корпусе 1 выгоднее, чем в двух других.
Подземный паркинг — ценность или ненужные расходы?
Наиболее остро тема выгод и затрат встаёт при рассмотрении вопроса паркинга. Дефицитом парковочных мест рядом с домом в микрорайоне никого не удивишь. Поэтому подземный паркинг как часть многоквартирного дома был бы здесь крайне желателен.
Но, видимо, экономика изначально не позволила включить такую опцию в проект.
Между тем, двор спроектирован без машин, гостевых мест очень мало. После заселения всех домов автомобили будет некуда ставить даже для короткой остановки. Безусловно, это существенный дискомфорт. Однако после разговора с несколькими собственниками стало понятно, что люди не готовы дополнительно платить в цене квартиры за создание подземного паркинга и его последующее обслуживание.
Более доступный и дешёвый, хотя и значительно менее удобный паркинг был изначально предусмотрен проектом в виде отдельно стоящей наземно-подземной автостоянки на 500 машиномест рядом с корпусом 3 в составе комплексной застройки территории. Но на сегодня автостоянка не построена. Видимо, и в ней пока нет потребности.
В настоящий момент всем желающим предлагается приобрести машиноместа в многоуровневом охраняемом неотапливаемом паркинге на ул. Академика Анохина, д.10 по доступной цене со скидкой, что в 250 метрах от комплекса. Места в наличии есть.
Таким образом, очевидный минус в виде отсутствия подземного паркинга в новом современном доме, с точки зрения покупателей, таковым не стал. Ведь все квартиры были проданы одновременно со сдачей последнего корпуса. Инвесторы проголосовали рублем за квартиры
- небольших площадей,
- в новых домах класса «комфорт»,
- в хорошем районе с обилием лесопарковых зон, развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью,
- с достойной образовательной инфраструктурой рядом, в том числе с рейтинговой школой во дворе.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравилась статья? Ставьте лайк!
