Что-то давно я не затрагивал тему недвижимости. Да-да, ту самую, которая никого не оставляет равнодушным. В целом мой взгляд на недвигу никак не изменился. На всякий случай добавлю ссылки на свои статьи полугодовой-годовой давности про ситуацию и свой прогноз на недвижимость в России с аргументами.
Основной аргумент людей отрицающих перспективу дальнейшего роста недвижимости обычно сводится к тому, что уже слишком дорого и людям платить даже по ипотеке нечем, у людей нет денег.
При этом эти же люди не отрицают факт высокой инфляции и девальвации рубля. Тогда объясните мне почему, когда всё дорожает, недвижимость должна падать? Просто потому что лично ваши доходы в реальном выражении падают? Ну так если у вас они падают и вы ничего с этим не делаете, то это не значит что они падают у всех.
Денежная масса в России растёт стремительно, за один только 2022 год она увеличилась на 25%. Естественно всё это отражается на инфляции. Но с чего тогда буханка хлеба будет расти, а недвижимость расти не будет (а некоторые совсем упоротые даже ждут падения)? Вроде крыша над головой такая же базовая потребность как и еда.
Тут ещё недавно ЦБ подлил масла в огонь, где заявили, что 70% ипотечников тратят на платежи по ипотеке больше по половины своих доходов. О ужас. Несчастные ипотечники питаются дошиком и еле-еле сводят концы с концами. Но нет. Смею заверить что это далеко не так.
Во-первых ипотека финансово дисциплинирует людей. Если раньше человек мог спокойно потратить лишние 10-20% своих доходов на отдых и развлечения, то после того как взял ипотеку лишних денег обычно не остаётся, либо предпочитают их внести в качестве частично-досрочного погашения.
"Ой, все так говорят - возьму ипотеку на 30 лет, чтобы платёж был поменьше, а вносить буду больше чтобы закрыть быстрее, а по факту платят минималку" - Ну это справедливо пожалуй только в отношении совсем ленивых людей, которых кто-то пинал чтобы тот взял ипотеку, а его и так устраивала жизнь с родителями/в бабушкиной хрущёвке/коммуналке/на съеме (подчеркнуть нужное). Тогда да, мотивации гасить досрочно никакой не будет, лучше лишний выходной попить пива с друзьями. Но чаще ипотеку берут люди которые видят какие-то перспективы в будущем и поэтому улучшают свои жилищные условия. Потом они стремятся закрыть досрочно ипотеку чтобы взять новую на более лучшее жильё.
Не скажу что я прям одобряю такой бег белки в колесе от ипотеки к ипотеке, особенно при том что ипотечники любят смеяться над инвесторами дескать мы на всём экономим. Да, мы рационально экономим, а вы работаете на износ. Но у них своя мотивация которую я изложил выше.
До недавнего времени был один подводный камень для ипотечников, которые всё же залезали в долговую яму и помимо ипотеки имели кредиты и кредитные карты, которые уже попросту не могли обслуживать и единственным выходом для них было банкротство. Но при банкротстве забирали ипотечную квартиру. Так было раньше. Теперь если доходы позволяют платить ипотеку то при банкротстве ипотечное жильё можно оставить если оно единственное и продолжить платить ипотеку списав при этом остальные долги. Видите как государство печётся об ипотечниках. Хотя думаю на ипотечников государству по-большому счёту плевать, им главное чтобы банки не схлопнулись вместе с рынком недвижимости если бы массово начали выставлять недвижимость на торги как это было в 2008 в США. Поэтому и позволили списывать долги сохранив ипотеку.
А вообще что мы всё об ипотечниках да об ипотечниках. У физлиц на банковских вкладах сейчас более 30 трлн рублей. В условиях растущей инфляции и неопределённости есть вероятность, что часть этих денег может пойти в недвижимость. Либо во вторичную без всяких ипотек, которая сейчас стоит на 30-40% дешевле новостроек. Либо в ту же льготную ипотеку. Имея вклад в банке под 12% на сумму равную стоимости квартиры почему бы не взять льготную ипотеку под 8% - идеальный хэдж для капитала в текущее время. Если будет гиперинфляция и ставки по вкладам не будут покрывать инфляцию, то будет расти недвижимость, если инфляция будет снижаться и ставки по вкладам тоже, то всегда есть возможность закрыть вклад и погасить ипотеку досрочно.
Читайте также:
Всем ликвидности и прибыльных инвестиций!