Все гадают, что же будет с ценами на недвижимость в ближайшие пару лет. Некоторые покупатели ждут обвала на десять, двадцать, тридцать, а кто-то даже пятьдесят процентов уже к ближайшему лету. Ну а кто-то вообще ждёт когда снова придут коммунисты и квартиры будут раздавать бесплатно. Но давайте порассуждаем логически что должно произойти такого чтобы владельцы недвижимости захотели продавать её существенно дешевле?
Недвижимость - скоропортящийся товар? - нет
Недвижимость всегда дорожает на длинном горизонте времени? - да
Если у собственника это не единственное жильё, то он может сдавать его в аренду хоть за какие-то деньги? - да
Если у собственника это единственное жильё, то будет ли он спешить продавать это жильё прямо сейчас чтобы купить новое? - нет
Наверное каждый хоть раз в жизни покупал (за свои кровные или не дай Бог в к кредит) какую-то вещь, но спустя короткое время понимал, что она ему больше не нужна и хотел продать её. И вот выставляешь её на авито практически новую вещь, делаешь небольшую скидку 5-10% от цены новой, а звонков/сообщений всё нет и нет, в лучшем случае напишет какой-нибудь перекуп и предложит купить на 30% дешевле. Что мы делаем в таком случае если конечно нам не срочно нужны деньги? Конечно отказываем и оставляем висеть объявление дальше, просто потому, что жалко отдавать всяким барыгам (тем более если речь идет о такой дорогостоящей вещи как недвижимость...).
Но это если деньги не нужны срочно, а если нужны? А кому они сейчас могут быть срочно нужны из продавцов недвижимости? Инвесторам, у которых уже несколько таких квартир? Так наверняка другие квартиры им уже приносят доход, ну ещё одну будут сдавать в аренду, явно это не их последние деньги.
Обычным людям которые взяли ипотеку, но не потянули её? Да, деньги им конечно нужны, но это их единственное жильё, даже если им удастся продать эту квартиру, то где им жить? арендовать? На что арендовать если им платить ипотеку нечем? Из единственного жилья очень сложно выселить, и вообще процедура взыскания долга это не быстрое дело, растягивается на несколько лет, так что прям завтра квартиры должников массово не выставят на торги. Да и нет никаких признаков ипотечного пузыря в России, я об этом даже писал статью недавно.
Уезжающим из страны? - Вот тут да, но во-первых это недвижимость явно не эконом-класса, а во-вторых очень много таких объектов продаётся по доверенности, а с этим не каждый готов связываться. Поэтому элитная недвижимость уже рухнула в цене очень сильно, но вот обычные квартиры в человейниках для массового потребителя не дешевеют, и не будут дешеветь. Не будут дешеветь в рублях.
Наши люди всегда жалуются на высокую инфляцию в России, и что в нашей стране всё только дорожает. Но вот в отношении недвижимости почему-то значительная часть людей предпочитает забыть про инфляцию и верить, что завтра что-то начнёт сильно дешеветь. Сейчас читатель меня уже наверное начинает подозревать, в том, что я представляю интересы застройщиков/банкиров и что я дальше скажу что-то типа "бегите срочно покупать новостройку в ипотеку пока не поздно", но нет, не дождётесь.
Рынок недвижимости цикличен (как и другие рынки)
Думаю многие уже поняли что недвижимость взлетает в цене в начале кризиса, и затем стагнирует следующие несколько лет. Так было в 2008, в 2014 и так будет снова, так что в запасе есть как минимум несколько лет пока не закончится этот кризис.
Недвижимость обесценивается под натиском инфляции даже если её номинальная цена не меняется
Если кризис продлится несколько лет, то за эти годы даже если ценники на недвижимость будут оставаться прежними, то дефакто недвижимость будет обесцениваться из-за инфляции. И те же самые рубли в банке на депозите за 2-3 года дадут большую доходность в номинальном выражении.
Подводные камни льготной ипотеки
У льготной ипотеки есть один главный недостаток - её нельзя рефинансировать. Это значит, что взяв "льготную" ипотеку под 8%, эта ставка останется у вас навсегда, даже если ЦБ снизит ключевую ставку снова до 4%, то никто вам не даст рефинансировать вашу ипотеку хотя бы под 6%.
Ипотека выгоднее аренды только при первоначальном взносе от 30%
Очень многие заблуждаются насчёт того, что "ипотека это когда платишь за своё жильё", и дело даже не в том что квартира остается в залоге у банка до полного погашения кредита. Если первоначальный взнос 10-20%, а срок кредита стандартные 15-20 лет, то первые 5 лет вы будете платить только проценты банку, причем даже больше чем стоимость аренды. Я об этом писал в своей статье с подробным расчётом.
Резюмируя выше сказанное, нет никакого смысла срочно бежать покупать сейчас недвижимость ни тем у кого есть на неё деньги, ни уж тем более в кредит. Рынку недвижимости расти сейчас попросту не на чем. Продлённая "льготная" ипотека под 8% это как мёртвому припарка, для поддержания штанов застройщикам. Но и падать рынку так же не на чем, в силу менталитета и отсутствия признаков ипотечного пузыря. Поэтому лучшим вариантом на мой взгляд будет посидеть ближайшие пару лет в депозитах (благо сейчас ставки подобрались вплоть до 10% годовых даже в государственных банках) или в валюте и поднакопить побольше денег пока продавцы недвижимости сидят как собака на сене со своими объектами.
Понравилась статья? Есть что добавить или спросить? - Оставляй комментарий, и не забудь подписаться на канал, здесь много полезных статей о финансах, инвестициях и психологии денег.