Вот несколько весомых причин, поему это может произойти.
Основным двигателем в строительной отрасли является ипотека. Но не просто любая ипотека, а именно льготная. Потому что обычные коммерческие ипотечные программы уже достаточно давно находятся в спаде.
Для реализации льготной ипотеки требуются ресурсы. Где их найти? Один из вариантов - повышение налогов и штрафов. Кроме того, можно рассмотреть приватизацию некоторых государственных активов.
Программа льготной ипотеки действует до лета 2024 года, и вопрос состоит в том, будет ли она продлена правительством. Министерство строительства выступает за продление, в то время как Министерство финансов и Центральный банк выражают свое противодействие.
Если льготная ипотека не будет продлена, то строительная отрасль может столкнуться с кризисом, который повлечет за собой банки, активно предоставляющие кредиты на строительство. В случае банковского кризиса последуют финансовый и экономический кризисы.
Это не просто пустые слова. В августе этого года была прекращена программа, известная как "сельская ипотека" (одна из форм льготной ипотеки). В рамках этой программы требовалось всего 10 процентов первоначального взноса и всего 3 процента годовых.
Учитывая, что текущая ключевая ставка составляет уже 13 процентов, а обычные банковские ипотечные программы предлагают ставки от 16 до 18 процентов, разница между 16-18 и 3 процентами должна компенсироваться государством. Однако в настоящее время у нас в приоритете военные расходы и расходы на военно-промышленный комплекс. Но... около 70-80 процентов жилья в нашей стране продается по льготной ипотеке.
В связи с этим люди, осознавая, что возможность воспользоваться льготной ипотекой может исчезнуть в ближайший год, бросились за ней. Только в августе объем выданных кредитов превысил 600 миллиардов рублей.
В 2022 году строители отдали в эксплуатацию рекордные 100 миллионов квадратных метров жилья. Но это не означает, что рынок быстро поглотит этот объем. Например, по статистике, доля нереализованных новых квартир в Москве составляет около 58 процентов, в Краснодаре - уже 75 процентов, а в Омске - целых 77 процентов!
Соответственно, прогнозируется, что в Москве эти квартиры будут проданы в течение трех лет, а в Краснодаре и Омске - в течение четырех с половиной лет. Конечно, следует понимать, что это прогноз при текущих темпах продаж. Но представьте, сколько новых многоквартирных домов будет построено за эти годы!
В настоящее время уровень продаж поддерживается тем фактом, что люди не знают, куда лучше вложить свои деньги, они ощущают смущение. Сдать их на депозит в банк? Инвестировать в ценные бумаги или инвестиционные фонды? Приобрести доллары или евро? Уверенность в этих инструментах подорвана, а вложение в недвижимость, особенно с использованием льготной ипотеки, для многих представляется надежным вариантом.
Люди считают, что инвестиции в недвижимость обеспечивают сохранение и рост капитала. И что всегда будет так. Но что, если это не так?
За последние три с половиной года стоимость квадратного метра жилья в России общими темпами возросла на 90 процентов. Например, если в январе 2020 года цена за квадратный метр новостройки составляла около 79 тысяч рублей, то в июле 2023 года она уже превысила 147 тысяч рублей.
А каков был рост доходов граждан за это время? Я не знаю точных данных, но предполагаю, что он значительно ниже.
Себестоимость строительства постоянно растет и будет продолжать расти. Вот основные причины этого роста:
- Наблюдается дефицит рабочих строительных специальностей на рынке (их дефицит уже составляет многие десятки тысяч), и их зарплата постоянно растет. В этом году ее рост составил 10,4 процента.
- В связи с импортом большого количества оборудования, материалов и комплектующих стоимость строительных и отделочных материалов, а также машин и инструментов стремительно растет. За год их стоимость выросла на 30-50 процентов. Это связано с ростом валютного курса.
- Стоимость кредитов для застройщиков увеличивается. Это связано не только с повышением ключевой ставки Центрального банка, но и с ситуацией в отношении счетов эскроу. Вкратце, на эти счета граждане, покупающие квартиры, вносят деньги, а после сдачи дома в эксплуатацию застройщик получает эти деньги из банка (проектное финансирование). Если до недавнего времени деньги граждан покрывали 92 процента стоимости объекта, то теперь только 84 процента.
В 2022 году строители построили рекордные 100 миллионов квадратных метров жилья! Но это не означает, что рынок быстро впитает такой объем. Например, по статистике, около 58% новых квартир в Москве остаются не проданными, а в Краснодаре и Омске эта цифра уже доходит до 75-77%!
Прогнозируется, что продажи в Москве займут около трех лет, а в Краснодаре и Омске - около четырех с половиной лет. Конечно, это предсказание при текущих темпах продаж. Но думаете, сколько новых многоэтажек будет строиться за эти годы?
Есть такой факт: сейчас у людей возникает замешательство, они не знают, где лучше вложить свои деньги. Ведь вложение их сбережений в депозиты банков, ценные бумаги или инвестиционные фонды кажется не столь надежным. И вот, вложение в недвижимость, особенно с использованием льготной ипотеки, выглядит для многих как надежный вариант.
Люди считают, что инвестиции в недвижимость гарантируют сохранение и рост капитала. Им кажется, что это всегда будет так.
Однако, за последние несколько лет цена за квадратный метр жилья в России постоянно росла и в общем суммарно поднялась на 90%! Например, если в январе 2020 года цена за квадратный метр новостройки была около 79 тысяч рублей, то в июле 2023 года она уже превысила 147 тысяч рублей!
Теперь вопрос: а каков был рост доходов граждан за это время? Я не располагаю точными данными, но предполагаю, что он значительно ниже.
Стоимость строительства постоянно растет и будет продолжать расти. А вот основные причины этого роста:
1️⃣ Наблюдается дефицит рабочих строительных специальностей на рынке, и их заработная плата постоянно растет. Этим годом рост составил 10,4%!
2️⃣ Стоимость строительных и отделочных материалов, а также машин и инструментов растет в связи с импортом большого количества оборудования, материалов и комплектующих. За год их стоимость выросла на 30-50% из-за роста валютного курса.
3️⃣ Стоимость кредитов для застройщиков увеличивается. Это происходит из-за повышения ключевой ставки Центрального банка и изменений в отношении счетов эскроу. Теперь деньги граждан покрывают только 84% стоимости объекта, в то время как раньше они покрывали 92%.
Больше и больше людей набирают высоко процентные кредиты, чтобы выполнить ремонт своих квартир, купленных в ипотеку, и обставить их.
Условия ипотеки становятся все более суровыми и будут дальше ужесточаться. В последний год число выданных льготных ипотечных кредитов выросло на 30%, и государство дополнительно субсидировало граждан на миллиарды рублей. Но ситуация меняется. Первоначальный взнос увеличится с 15% до 20%, а в следующем году ожидается увеличение до 30%.
По мнению некоторых специалистов, сейчас ситуация с выдачей ипотеки начинает напоминать то, что произошло в США перед кризисом 2008 года. Говорят, что ипотечный пузырь может лопнуть, так как кредиты даются почти всем, даже тем, у кого долг составляет 80% от их ежемесячного дохода.
Все это может привести к снижению стоимости квартир в новостройках на 10-20%! Сможет ли разработчикам справиться с этим "ударом"? К тому же непонятно, когда спрос восстановится и цены начнут расти.
Читайте другие наши статьи, например:
Деньги почти у вас, как получить 500 рублей просто так?
Почему выгодно пользоваться дебетовыми картами, а не наличными?
Что такое биткоин и стоит ли его покупать? P.S. Я купил BTC по 23 000
