Иногда долгожданная покупка квартиры оборачивается неприятностями: сделка признается недействительной и оспаривается. Разберём на примерах, когда такое может случиться.
Продавец на стадии банкротства или близок к нему
Перед покупкой я всегда рекомендую выяснять финансовое состояние продавца, узнавать, находится ли он в процедуре банкротства или близок к нему, заказывать БКИ. Нередко собственник понимает, что ему не избежать банкротства, и начинает распродавать недвижимость или пытаться переписать такую недвижимость на родственников, а потом тоже продать. Однако кредиторы продавца могут потребовать признания таких сделок недействительными. Сделать это можно в течение двух лет после реализации квартиры.
Число обанкротившихся россиян с начала года выросло на 40% - до 121,3 тысячи. В 2022 году рекордсменами по количеству банкротов стали Москва и область - 5,7 тысячи и 6,1 тысячи человек.
То есть, огромное количество людей, которые продают недвижимость, могут теоретически быть банкротами.
Заниженная стоимость
Поводом для признания сделки недействительной может стать и заниженная стоимость. Стороны могут определить цену в договоре по своему усмотрению, это следует из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). То есть цена может быть и ниже рынка. Обычно это делает продавец, чтобы платить меньше налога с продажи, поскольку налогооблагаемая база будет ниже.
Однако для покупателя заниженная стоимость несет риски. Покупатель может быть признан недобросовестным в случае судебных разбирательств, а саму сделку могут признать недействительной. В таком случае покупателю придется вернуть квартиру, в качестве компенсации он получит ту сумму, которая была указана в договоре, а не ту, которую он по факту заплатил. Всякого рода расписки не всегда принимаются судом.
Покупка доли в квартире
В риелторской практике с такого рода сделками можно столкнуться при покупке-продаже долей или комнат. При приобретении доли в квартире действуют определенные правила. Одно из основных - согласие на сделку других владельцев долей. Если это не соблюдать, то другие собственники могут оспорить сделку.
Зачастую сособственники конфликтуют между собой и полюбовно договориться не могут. И тогда один из них, предвосхищая получение отказа на уведомление о преимущественном праве покупки или затягивании сроков (разные ситуации), «продают» долю по договору дарения. Это распространенная схема на рынке. Такая сделка в будущем может быть оспорена и признана недействительной.
Но почему такие сделки могут быть оспорены? Кто будет инициатором оспаривания? И как такими инициаторами вычисляются пороки и риски таких сделок? Какие будут последствия?
Во всех этих вопросах разберёмся на моем интенсиве «Недействительность сделок с недвижимостью», который стартует 9 октября!
Вы получите чёткий ответ: как и когда сделка может быть оспорена и какими инструментами можно защитить сделку.
Программа интенсива:
- Разбор основных схем признания сделок с недвижимостью недействительными
- Общие последствия недействительных сделок
- Исковая давность, сделки по доверенности
- Инструменты защиты от оспаривания сделок
Подробная информация и запись на интенсивно по ссылке - boglaw.org/stopsdelki.
Даже если вы не сможете присутствовать в эти даты и у вас запланированы сделки, на беда - я предоставлю запись всех занятий с доступом 6 месяцев, а задать вопросы вы сможете в чате студентов. До встречи на обучении!
