TRIBE.Недвижимость (при участии Александра Уткина)
У многих Москва ассоциируется с бесконечными пробками, спешащими прохожими, шумом, суетой, крупными торговыми центрами, а также знаковыми памятниками архитектуры. Но Москва разная. И ее центр, в частности Замоскворечье, сочетает в себе историческую, спокойную, камерную атмосферу, передающую дух города XIX века за счет сохранившихся старинных храмов и церквей, жилых усадеб, музеев и других объектов культурного наследия.
Многих покупателей район привлекает тишиной и неподражаемой аурой, аутентичностью и исторической средой. Здесь сосредоточены главные достопримечательности города, а у каждого переулка, даже самого небольшого, есть своя история, своя легенда.
Историческая справка
В советскую эпоху Замоскворечью крупно повезло: по сравнению с другими частями столицы, ему удалось без больших потерь сохранить свой изначальный облик. Сейчас это один из немногих районов, который сохраняет величественный и неторопливый дух старой Москвы.
Элитная застройка в Замоскворечье начала формироваться одновременно с Остоженкой, однако в отличие от «Золотой мили» этот район застраивался точечно, поэтому он так неоднороден.
Чтобы узнать больше информации о районе из первых уст, мы обратились к эксперту по продаже премиальной недвижимости в Замоскворечье и просто жителю и поклоннику района Александру Уткину, который поделился своими воспоминаниями о становлении и развитии Замоскворечья:
«Я его называю район, где видно небо. Купеческие усадьбы XVIII-XIX-х веков и доходные дома прошлого века вперемешку со сталинским ампиром и конструктивизмом, купола и колокольни храмов, современные элитные жилые комплексы, трубы ГЭС и набережные обводного канала. Это винегрет и слоенный пирог одновременно — уникальная концентрации «ингредиентов» из разных эпох. Наверное, это последний район, который такой Масковский, именно через букву «а».
Сейчас уже трудно вспомнить, каким было Замоскворечье в 90-е и 2000-е, но, в принципе, оно было такое же, как и вся Москва: не сильно благоустроенное, не очень чистое, много заброшенных промышленных заводских площадок. Там, где сейчас «Четыре солнца», был завод по производству насосов, на Большой Татарской — радиозавод, его наследие там ещё осталось, там, где сейчас «Меценат» — остатки колбасного завода Григорьева. В общем, несмотря на то что это центр, было достаточно много промышленных предприятий. В 2008 году был построен первый современный дом в сегодняшнем понимании, который и сейчас ещё не потерял актуальности — это «Аквамарин».
Элитные проекты строились в районе и раньше, а некоторые из них до сих пор претендуют на статус «элитных», например, знаковый проект конца 90-х — «Торрис Хаус» — это был первый серьезный дом в Замоскворечье. В начале нулевых достаточно много домов было построено: тот же самый «Дипломат», «Римский дом», «Толмачёвский дом 3». Сейчас эти дома уже морально и физически устаревшие, но у них есть свои покупатели. Что касается стоимости подобных проектов, какой-то целостной картины у меня нет, но могу привести точечные примеры. Например, квартира 193 м² в «Толмачёвском 3» покупалась в 2003 году за 2 млн $, сейчас собственник уже лет 7 не может продать ее за 110 млн рублей. Еще один пример: в 2011 году в «Четырех солнцах» квартира 161 м² покупалась за 1 млн $. Из интересного — тогда вся сумма за квартиру платилась сразу, деньги просто привозили в сумках»
Современный рынок
Эксперты считают, что Замоскворечье — идеальное место для тихой семейной жизни, в отличие от тусовочных Патриков. Это тот компромисс, где Москва и себя сохранила, и дала нужное количество новых квадратных метров.
Сейчас спрос на рынке жилья элитного класса Замоскворечья превышает имеющиеся на рынке предложения, и это подстегивает интерес девелоперов к работе с исторической застройкой, несмотря на все сложности. И если раньше девелоперы неохотно занимались объектами культурного наследия, то сейчас экономическая привлекательность проекта перекрывает все возможные «но». Поэтому в сложившихся новых рыночных условиях привлекательность Замоскворечья заставляет взглянуть на него по-новому.
Перспективы
К настоящему моменту современные элитные дома занимают не более 20% жилого фонда района, но со временем их доля будет расти.
Риелторы условно делят Замоскворечье на несколько зон. К престижным они относят активно застраиваемый остров Балчуг, а также зону между Большой Ордынкой и Водоотводным каналом, где сохранилась историческая, преимущественно малоэтажная застройка. К третьей зоне относится территория за Садовым кольцом, которая характеризуется более разнородной застройкой, включающей Павелецкий вокзал и промзоны. Тем не менее район застраивается преимущественно элитным жильем, и средняя стоимость «квадрата» в новостройке практически в два раза превышает стоимость «элитки» образца нулевых.
Статистика от NF Group
Район Якиманка, который является частью Замоскворечья, замыкает тройку лидеров в ТОП-3 по количеству экспонируемых лотов — на конец июня здесь экспонировалось 12% от всех доступных лотов.
Первичный рынок
- Доля Замоскворечья на первичном рынке премиального жилья столицы составляет 7%, а средняя стоимость предложения — 153 млн рубля.
- Средняя стоимость квадратного метра в новых проектах составляет 1,65 млн. рублей, показывая прирост в 1% за год.
Вторичный рынок
Средняя стоимость за м² на вторичном рынке составила 965 тыс рублей.
Статистика от Александра Уткина
Для более целостного понимания картины, мы попросили Александра Уткина поделиться своей статистикой и видением рынка элитной недвижимости района. По его мнению:
«Замоскворечье не Пресня и не Хамовники по популярности, но сейчас здесь возводится порядка 10 новых проектов; 60 домов, претендующие на статус элитных, образуют вторичный рынок. То есть, это около 5000 лотов»
ИНДЕКС НОВОСТРОЕК ЦАО
Сводный индекс (для предложений с ремонтом и в бетоне) составил 1.652.807 (руб/м²), что всего на 3% выше аналогичного показателя четырехмесячной давности.
Средняя арифметическая стоимость лота — 254 млн. руб.
С учетом того, что в продажу запланирован выход еще нескольких проектов в классе делюкс — к концу года возможен рост еще на 5-10%.
Картина текущего года в элитном сегменте Замоскворечья
«За 7 месяцев продано предварительно 108 квартир — 55 в домах А-класса и 53 — домах В-класса. Сюда входят и новые дома, совсем недавно введенные в эксплуатацию и имеющие объем от девелопера. Средняя стоимость м² в домах А-класса по данным на 15 июля — 1.249.538 руб/м², а в домах В-класса: в бетоне — 642.584 руб/м², с ремонтом — 748.042 руб/м².
Так, в Золотом (бывший Mandarin Oriental Resedences) по данным Росреестра зафиксировано 10 сделок, из них 9 — от застройщика и только одна — от собственника, покупавшего квартиру на этапе строительства.
Удивил 5 сделками Balchug Viewpoint. Иногда агентской беспристрастности мешает партнерская комиссия со стороны собственника и чрезмерная ориентированность на сделку. Мое субъективно-экспертное мнение, Balchug Viewpoint — крайне неудачный комплекс, прежде всего, для постоянного проживания.
Обращаю внимание, что в 7 домах не было ни одной сделки этом году, хотя предложения о продаже в них есть. Это к вопросу важности фактора ликвидности конкретного дома для определения стоимости недвижимости.»
Кроме вышеперечисленного, редакция TRIBE решила выделить несколько домов в локации, на которые любопытно взглянуть.
Руновский 14 — клубный дом с апартаментами премиум-класса от компании Ziggurat. Комплекс выделяется необычной архитектурой от бюро Катерины Грень, которое переосмыслило стиль ар-деко и воплотило его в проекте.
Лаврушинский от Sminex-Интеко — самый высокий новый дом в районе Якиманка и единственный дом в столице, из большинства квартир которого открываются панорамные ничем не загороженные виды на Кремль, храм Христа Спасителя, собор Василия Блаженного и весь исторический центр.
ЖК «Русские Сезоны» — это целый квартал из 11 особняков, расположенный в самом центре Москвы, между Пятницкой улицей и Климентовским переулком, всего в километре от парков Горького и искусств Музеон.
Клубный дом Opus от ГК «Пионер» — это 11-этажный дом с квартирами делюкс-класса, расположенный в Даниловском районе на Дербеневской набережной, спроектированный легендарным архитектурным бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры».
Armani Casa от VOS'HOD — эксклюзивные резиденции в двух шагах от Третьяковской галереи, дизайн интерьеров и мест общего пользования разработан под руководством Джорджио Армани.
Больше интересной информации о районе вы можете найти на канале Александра Уткина «Замоскворечник», где он делится регулярной аналитикой новостроек и вторичного рынка, адресами и новостями новых проектов и площадок ЦАО, размещает комментарии экспертов рынка и рассказывает об истории Замоскворечья.
