Покупатели жилой недвижимости в Москве продолжают беспокоиться из-за курса доллара и повышения ключевой процентной ставки. Это приводит к продолжению увеличения спроса на квадратные метры даже в сентябре, хотя темпы прироста начинают замедляться, как сообщают эксперты, опрошенные на рынке.
Спрос на жилье по-прежнему подпитывают опасения относительно инфляции и изменения условий ипотеки. В новостройках льготная ипотека предоставляется по старой ставке, но первоначальный взнос увеличен с 15% до 20%. На вторичном рынке стоимость ипотеки также значительно выросла в ответ на изменение ключевой ставки.
Ожидания худшего
Спрос на новостройки вырос, поскольку покупатели ожидают дальнейшего ухудшения ситуации, считают собеседники. С начала октября величина первоначального взноса увеличилась, поэтому в сентябре те, кто не соответствовал новым требованиям, спешили заключить сделки. Согласно данным сервиса Dataflat, продажи новых квартир в старых границах Москвы выросли на 11% к августу, достигнув 9349 сделок, в Новой Москве - на 17%, до 4053 сделок, а в Подмосковье - на 14%, до 7742 сделок. Аналитики Циан отмечают аналогичную тенденцию, сообщая, что в сентябре в рынке новостроек Московского региона было заключено рекордное количество сделок - 21 100 квартир и апартаментов, что означает прирост на 14% по сравнению с предыдущим месяцем.
"Многие, кто планировал приобрести жилье в ипотеку в будущем, решились на покупку раньше, опасаясь ужесточения кредитной политики", - заявляет Валерий Кочетков, директор направления "Новостройки" компании "Инком-Недвижимость". "Если в начале лета доля ипотечных сделок на столичном рынке первичного жилья составляла 70%, то к концу августа и в сентябре она выросла до 87%".
"В начале года многие ожидали снижения цен на недвижимость, но ожидания не оправдались к второй половине года, что также спровоцировало рост спроса", - добавляет Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании "Этажи".
"Также над льготной ипотекой нависли угрозы", - напоминает Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. "Новости о будущей судьбе льготной ипотеки появлялись почти каждую неделю и стимулировали продажи. Были также опасения, что ставки по льготной ипотеке могут подниматься вместе с ключевой ставкой, как это произошло весной 2022 года, что также поддерживало спрос".
Ценовой рост на горизонте
Застройщики не стали ждать и продолжили повышать цены до тех пор, пока спрос оставался высоким.
"Сравнивая с августом, средняя цена за квадратный метр новых квартир выросла на 3,5%, достигнув 440 800 рублей", - сообщает Ирина Доброхотова, основатель "БЕСТ-Новострой" и управляющий партнер bnMAP.pro. "Средний бюджет покупки увеличился на 4,6% до 24,59 млн рублей. Средняя цена за квадратный метр выросла на 13,2%, а средний бюджет объекта в экспозиции за год увеличился на 17,3%".
"Московские новостройки снова подорожали быстрее, чем инфляция, прежде всего из-за увеличившегося спроса вследствие повышения ключевой ставки и ослабления национальной валюты", отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум".
В сентябре повышение средних цен объясняется не только традиционным исчезновением доступных лотов, но также решениями застройщиков о повышении цен, утверждают собеседники.
"Главный вклад в рост цен внесли решения застройщиков по индексации стоимости объектов, которые уже находились в продаже", - комментирует ситуацию Алексей Попов, руководитель "Циан-Аналитики". "Органический рост цен, то есть рост стоимости объектов перед их реализацией, вырос с +2% до +8% с начала лета. Новые предложения на рынке последние два месяца поступали с достаточно низкими ценами (на 19% ниже среднего), поэтому их влияние на рост цен было небольшим".
Застройщики также признают повышение цен.
"В последние три месяца, в период активизации спроса, застройщики начали более активно индексировать цены", - говорит Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании Pioneer. "Более того, многие скорректировали акционные программы, сократив размер максимальных скидок в среднем до 10-15%".
"Ценовая динамика включает в себя как органический рост (увеличение цен со стороны застройщиков), так и структурный (в период активности ипотечных кредитов самые доступные варианты жилья продаются быстрее)", - добавляет Владимир Щекин, совладелец группы "Родина". "При этом средний размер скидки снизился с примерно 4,5% до 4,0%, что свидетельствует о том, что увеличение спроса логично привело к повышению цен".
Вторичный рынок в центре внимания
В сентябре вторичный рынок недвижимости стремился попасть в последний вагон одобренных по старым ставкам кредитов, утверждают собеседники. Это объясняло высокий спрос, как это объясняли эксперты еще в августе. Однако после того, как стали доступны отчеты Росреестра, стало понятно, что ипотечные сделки не были главной причиной роста спроса в августе.
По данным Росреестра, в августе в Москве было совершено 17 538 сделок со вторичным жильем, что на 17,5% превышает июльские показатели текущего года (14 932). В то же время в августе было зарегистрировано 14 202 договора ипотеки в Москве, из которых 9957 относились к первичному рынку. Таким образом, всего 4245 сделок на вторичном рынке было совершено с использованием ипотеки, что составляет более 75%, в остальных случаях покупки осуществлялись за свой счет.
Эксперты предполагают, что ситуация изменится в сентябре, и упомянутый рост активности с использованием ипотеки по старым ставкам станет более заметным в статистике сентября.
Согласно мнению собеседников, высокий спрос на ипотеку в последние несколько месяцев еще не полностью реализован. Многие получили одобрение на ипотеку и сейчас ищут объекты для покупки. Некоторые банки предлагают сохранять одобрение на протяжении 90 дней, поэтому у тех, кто получил одобрение в августе-сентябре, еще есть время на выбор.
Согласно Доброхотовой из "Бест-Новострой", статистика за август на вторичном рынке объясняется тем, что всплеск ипотечного спроса пришелся на конец месяца, и многие сделки оформились уже в сентябре.
На вторичном рынке недвижимости доля ипотеки традиционно ниже, чем на рынке новостроек, поскольку на вторичке есть множество альтернативных способов сделки. Однако для запуска альтернативных сделок требуется покупатель с средствами, будь то своими или ипотечными, отмечает Репченко из IRN.RU.
Другие собеседники утверждают, что многие покупатели на вторичном рынке берут кредит не на полную сумму покупки, а в качестве доплаты. Основная часть средств на покупку недвижимости происходит от продажи уже имеющегося жилья, говорит директор направления "Вторичный рынок" в "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.
Некоторые собеседники считают, что многие покупатели вторичного жилья имели накопления в иностранной валюте и воспользовались высоким курсом доллара для их конвертации в рубли и последующей покупки недвижимости. Генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro, Дмитрий Долгов, подтверждает, что многие их клиенты продали валютные накопления по выгодному курсу и инвестировали их в недвижимость, что объясняет значительный приток средств.
Также, согласно Попову из "Циан-Аналитики", одними из выигравших в текущей ситуации с курсом доллара стали люди, которые сохранили валютные сбережения или получают доходы не в рублях. К примеру, релоканты, которые работают на иностранных работодателей, но сохраняют связи с Россией. Текущий курс доллара примерно на четверть выше по сравнению с январем 2022 года.
Растет в цене и исчезает
Объем предложения на вторичном рынке продолжает уменьшаться, между тем цены медленно, но стабильно растут.
"В начале 2023 года в Москве на рынке вторичной недвижимости было предложено 46 200 объектов, но уже к апрелю это число выросло до 51 300 объектов", напоминает Александр Москатов, управляющий директор сети "Миэль". "В последующие шесть месяцев объем предложения непрерывно сокращался, и к сентябрю 2023 года составил 38 600 объектов, что на 6% меньше, чем в августе".
"Объем предложения на вторичном рынке практически не изменился в последний месяц", уточняет Попов из "Циан-Аналитики". "Покупателям доступно около 30 000 объектов на рынке вторичной недвижимости и примерно 16 000 объектов в недавно сданных новостройках (до двух лет)".
Цены постепенно растут. "Рост цен на вторичном рынке начался еще в июле, когда метр квадратный жилья в старой Москве впервые за последние полгода показал положительную динамику", отмечает Репченко из IRN.RU. "За последние три месяца стоимость метра квадратного жилья на вторичном рынке старой Москвы увеличилась на 4,1%, достигнув средних 264 800 рублей".
Согласно аналитическому центру "Инком-Недвижимость", средняя цена квадратного метра в старой Москве составляет 277 700 рублей (увеличение на 0,3% за месяц), в Новой Москве — 204 200 рублей за квадратный метр (рост на 0,3% за месяц).
"Доля объектов, продаваемых без скидок, увеличилась, и в настоящее время средняя скидка составляет около 3%", добавляет Москатов. "Однако это справедливо в случае, если объект продажи был тщательно подготовлен, и цена была установлена правильно".
"Собственники не повышают цены, так как осознают, что если им нужно продать, то нужно это делать сейчас. В противном случае спрос может снизиться, и многие отложат сделки на неопределенное время, что сделает продажу недвижимости гораздо сложнее", заключает Шлома.
Спадающий интерес
Эксперты утверждают, что ажиотаж как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости уже ушел, и к концу сентября спрос вернулся к нормальным показателям. Некоторые из них прогнозируют, что в ближайшее время начнется полноценное снижение спроса, особенно на вторичном рынке.
"На данный момент мы не отмечаем роста спроса. Высокая активность покупателей была в июле-сентябре 2023 года", говорит Екатерина Ломтева, генеральный директор "Ricci Жилая недвижимость". "В начале октября 2023 года мы заметили снижение обращений, но пока неясно, является ли это началом долгосрочного снижения или лишь нормализацией ситуации."
"Большинство спроса было удовлетворено в августе и сентябре, поэтому данные о продажах в октябре, возможно, будут менее оптимистичными", предполагает Татьяна Подкидышева, исполнительный директор "НДВ Супермаркет Недвижимости". Она утверждает, что в сентябре рост продаж продолжался, но его темп замедлился: "В сентябре прирост спроса уменьшился в три раза по сравнению с августом, когда спрос вырос на 39%. Это наблюдается на всех рынках: на рынке старой Москвы спрос увеличился на 12% в сентябре (в августе - на 35%), на рынке Новой Москвы - на 18,7% (в августе - на 56%), в Московской области - на 14,6% (в августе - на 36,2%). Таким образом, темпы прироста спроса замедляются."
Что касается вторичного рынка, то здесь спад интереса прогнозируется более определенно. "Уже в сентябре спрос начал снижаться, и в конце месяца он достиг уровня обычного спокойного сентября", говорит Сергей Шлома из "Инком-Недвижимости". "В октябре все еще заключаются сделки, которые были одобрены ранее, но ажиотаж на вторичном рынке ушел. Мы ожидаем, что в ближайшее время клиенты начнут уходить. Этот отток клиентов не будет глобальным. Предположительно, вторичный рынок будет работать с 70% обычного объема клиентов, то есть мы потеряем примерно 30% клиентов."
"В любом случае, в ближайшей перспективе рынку предстоит охлаждение, так как за последние несколько месяцев был удовлетворен отложенный спрос", утверждает Хусаинов из "Этажей".
"Фактически количество просмотров недвижимости уменьшается", подводит итоги Попов из "Циан-Аналитики". "По сравнению с пиковыми значениями этого года потенциальный спрос как на первичном, так и на вторичном рынке снизился на 10-15%, но это все равно остаются высокими показателями. При действительно привлекательных ипотечных ставках можно говорить о падении интереса, перегреве и других дисбалансах на рынке".
