Спрос на недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) стабильно увеличивается. На текущий момент лидером рынка является город Дубай, где количество сделок купли-продажи в четыре раза превышает те, что регистрируются в столице, Абу-Даби. Среди наиболее востребованных районов в мегаполисе можно выделить Дубай Марина, Бизнес Бэй и Даунтаун. Особенно высокие цены на жилье можно наблюдать на искусственном острове Пальма Джумейра. Подробнее о причинах роста спроса на недвижимость в Дубае, а также о том, где и как приобрести дом или квартиру, мы расскажем далее.
Ситуация на рынке недвижимости в Дубае в 2022-2023 годах представляет собой следующие тренды
Рекордное количество продаж квартир в Дубае уже было зафиксировано в 2021 году. В 2022 году спрос продолжил свой рост, приведя к увеличению числа сделок на 20% и увеличению объема продаж в 1,7 раза.
Параллельно увеличению спроса и восстановлению экономики после пандемии коронавируса цены на жилье в Дубае продолжили расти. Сравнивая с 2012 годом, стоимость жилой недвижимости увеличилась в 1,5 раза, и этот рост еще не достиг предела.
Существует несколько причин, объясняющих дальнейший рост цен на дубайскую недвижимость:
- Спрос превышает предложение. Во время пандемии объем строительства сократился, и к 2021-2022 годам он составлял всего 50% от уровня до пандемии.
- Программа выдачи резидентских виз покупателям недвижимости в ОАЭ, запущенная в 2021 году, привлекла много иностранных инвесторов.
- Доступные цены на недвижимость для местных жителей. Например, чтобы приобрести квартиру площадью 90 квадратных метров, требуется всего три годовых дохода семьи.
Самой популярной недвижимостью в Дубае остаются квартиры в высотных домах. Доля новостроек и вторичного жилья примерно одинакова и составляет 50% каждого типа недвижимости.
Почему жилье в Дубае сегодня так популярно?
Давайте рассмотрим десять ключевых причин, объясняющих мировую популярность недвижимости в этом арабском городе:
- Сравнительно низкая стоимость жилья при высоком уровне комфорта. По сравнению с мировыми столицами, такими как Лондон, Нью-Йорк или Гонконг, Дубай предоставляет возможность проживать среди современных условий, с отличной архитектурой, развитой инфраструктурой и разнообразными вариантами для досуга.
- Высокая ликвидность недвижимости. Стабильный спрос на жилье в Дубае делает его продажу выгодной в любое время.
- Комфортабельное жилье. Многоквартирные дома и виллы проектируются, учитывая потребности жителей, обеспечивая многофункциональность недвижимости.
- Лояльная налоговая система. Ни физические лица, ни их собственность не облагаются налогами.
- Соблюдение законодательства в строительстве. Высокие стандарты, юридическая прозрачность и архитектурные регламенты контролируются ведущими девелоперами, такими как Damac, Emaar, Nakheel, Sobha.
- Возможность приобретения недвижимости в ипотеку или рассрочку с выгодными условиями, включая низкий первоначальный взнос и беспроцентную рассрочку на этапе строительства.
- Стабильная экономическая ситуация с 1997 года, а также устойчивость курса дирхама по отношению к американскому доллару.
- Гарантированная безопасность. Низкий уровень преступности, эффективная работа полиции и систем видеонаблюдения обеспечивают безопасность жителей.
- Уникальная архитектура. В Дубае запрещено строить два одинаковых здания, что придает недвижимости уникальность. Особый интерес представляют жилье на искусственных островах, таких как Пальма Джумейра, Джебель Али и Дейра, с близким доступом к прекрасным пляжам.
- Возможность получения золотой резидентской визы при приобретении жилья стоимостью от 204 000 долларов, что привлекает инвесторов и желающих осесть в Дубае.
Плюсы и минусы приобретения недвижимости в Дубае
Рассмотрим все преимущества и недостатки решения о покупке жилья в Дубае.
Плюсы:
- Рост стоимости недвижимости в Дубае на протяжении последних десяти лет увеличился в 1,5 раза и продолжает расти.
- В Объединенных Арабских Эмиратах отсутствует ежегодный налог на недвижимость, налог на дарение и налог на прирост капитала при продаже жилья.
- Дубайскую квартиру можно выгодно сдавать в аренду с доходностью 5-8% годовых без необходимости уплаты подоходного налога.
- При покупке недвижимости на сумму от $544 500 можно получить золотую резидентскую визу сроком на 10 лет.
- Дубай предлагает постоянное лето, прекрасные пляжи, развитую туристическую инфраструктуру.
- Легкая транспортная доступность и наличие аэропорта внутри города.
- Высокое качество жизни, роскошная развлекательная инфраструктура, хорошие дороги.
- Выгодное географическое положение и высокая международная деловая активность.
- Дубай считается одним из наиболее защищенных государств в мире с прозрачной законодательной базой.
Минусы:
- Жесткий визовый режим, с возможностью получения резидентской визы только при покупке элитной недвижимости.
- Объединенные Арабские Эмираты являются мусульманским государством с собственными традициями и правилами использования общественных мест.
- Возможны трудности при получении ипотечного кредита для нерезидентов, а также большой первоначальный взнос.
- Сравнительно высокие расходы на содержание приобретенной недвижимости.
Кто может приобрести недвижимость в Дубае: условия для иностранцев
С 2023 года жилье в Объединенных Арабских Эмиратах доступно для покупки как для местных жителей, так и для иностранных граждан. Однако иностранные покупатели должны учитывать некоторые ограничения в зависимости от вида собственности и местоположения недвижимости.
- Право аренды:Мустаха (на 50 лет) с возможностью перепланировки.
Узуфрукт (на 99 лет) с запретом перепланировки.
Лизхолд (на 99 лет) с практически таким же набором прав, как и для полного владения.
Права собственности в данном случае распространяются только на здание, но не на землю под ним.
- Полное владение:Право собственности распространяется не только на здание, но и на землю под ним.
Это бессрочное владение, которое также дает иностранным покупателям право на оформление резидентской визы в ОАЭ.
Однако стоит отметить, что иностранные граждане имеют возможность приобретать недвижимость в полное владение только в определенных районах. В Дубае это включает в себя 50 специальных фрихолд-зон:
Апартаменты:
- Arjan
- Barsha Heights
- Bluewaters Island
- Business Bay
- Culture Village
- Discovery Gardens
- Downtown Dubai
- Dubai Creek Harbour
- Dubai International Financial Centre (DIFC)
- Dubai Investment Park (DIP)
- Dubai Production City
- Dubai Residence Complex
- Dubai Science Park
- Dubai Studio City
- Jumeirah Beach Residence (JBR)
- Jumeirah Heights
- Jumeirah Lake Towers (JLT)
- Liwan
- Mirdif Hills
- Old Town Dubai
- Park Gate Residences
- The Greens
- The Views
Апартаменты и виллы:
- Dubai Marina
- Al Barari
- Al Furjan
- Al Warsan
- DAMAC Hills
- Dubai Festival City
- Dubai Hills Estate
- Dubai Silicon Oasis
- Dubai South
- International City
- Jumeirah
- Jumeirah Golf Estates
- Jumeirah Village Circle
- Jumeirah Village Triangle
- Meydan City
- MBR City
- Motor City
- Mudon
- Palm Jumeirah
- Town Square
Виллы:
- Arabian Ranches
- Emirates Hills
- Jumeirah Islands
- Jumeirah Park
- Reem
- Tilal Al Ghaf
Также стоит отметить, что недвижимость в полное владение могут приобретать граждане Саудовской Аравии, Катара, Омана, Бахрейна и Кувейта в любом районе Объединенных Арабских Эмиратов.
Где приобрести недвижимость в Дубае: новостройки, застройщики, вторичный рынок
В поисках недвижимости в Дубае, важно знать, где и у кого можно ее приобрести. В этом эмирате наиболее популярными видами недвижимости являются квартиры, апартаменты, виллы и таунхаусы. Интересно, что гостиничные апартаменты и квартиры пользуются особой популярностью, превосходя по спросу дома в пять раз.
Стоимость жилья в Дубае сильно зависит от того, где и у кого вы решите приобрести недвижимость. Вот несколько основных способов:
- Недвижимость от застройщика (off-plan): Вы можете приобрести недвижимость как на начальной стадии строительства, так и на этапе проектирования. Это позволяет вам выбрать наиболее подходящий вариант и, возможно, внести свои предпочтения в дизайн.
- Рынок новостроек: Здесь вы можете приобрести квартиры в домах, которые уже сдались в эксплуатацию. Продавцом в данном случае будет либо застройщик, либо государственный орган. Стоимость жилья на этом рынке фиксирована и часто не предполагает торга.
- Вторичный рынок: На этом рынке недвижимость продают физические лица - собственники. Этот вариант часто считается наиболее выгодным, так как здесь есть возможность провести торг и получить скидку.
Выбор места и способа приобретения недвижимости в Дубае зависит от ваших предпочтений и бюджета, поэтому важно внимательно изучить все доступные варианты перед принятием решения.
Где чаще всего покупают недвижимость в Дубае?
В зависимости от типа недвижимости, можно выделить несколько районов города, которые лидируют по объему сделок купли-продажи жилья.
Квартиры: Среди покупателей квартир в Дубае наибольшей популярностью пользуются следующие пять районов, где сосредоточено около 30% сделок:
- Бизнес Бэй.
- Дубай Марина.
- Даунтаун Дубай.
- Дубай Джумейра.
- Дубай Крик Харбор.
Средняя площадь приобретаемых квартир составляет 142 квадратных метра. Самые просторные квартиры, с площадью 190 квадратных метров, наиболее часто приобретаются на острове Пальма Джумейра, в то время как самые компактные варианты, с площадью 73 квадратных метра, предпочитают в Дубай Марина.
Виллы: Среди покупателей вилл в Дубае популярностью пользуются следующие семь районов, где сосредоточено около 40% сделок:
- Спорт Сити.
- Над Аль-Шеба 3.
- Вади Аль-Сафа.
- Джабаль Али Ферст.
- Дубай Инвестмент Парк 1.
- Таун Сквер.
- Аль Барша.
Средняя площадь приобретаемых вилл составляет 197 квадратных метров. Учитывая ограниченное количество новых строительств в этом сегменте, многие покупатели ориентируются на вторичный рынок при поиске вилл.
Сколько стоит недвижимость в Дубае в 2023 году?
Согласно информации от Земельного департамента Дубая, средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости составляет $3175. Тем не менее, цена за квадратный метр может значительно различаться в зависимости от района:
- В районе Бизнес Бэй средняя цена составляет $4 905 за квадратный метр.
- В Дубай Крик Харборе цена составляет $5 145 за квадратный метр.
- В Дубай Марине стоимость достигает $6 636 за квадратный метр.
- На Пальме Джумейра цена составляет $6 857 за квадратный метр.
- В Даунтауне Дубая цена составляет $6 865 за квадратный метр.
Самые дорогие квартиры находятся на Пальме Джумейра и могут достигать стоимости до $1,3 миллиона за 187 квадратных метров. А самые дорогие виллы также на Пальме Джумейра и могут обойтись в $4,5 миллиона. В то время как вилла в районе Над Аль-Шеба 3 будет стоить около $730 000.
Как купить недвижимость в Дубае: подробная инструкция
Процесс покупки жилья в Дубае может занять от 1 до 1,5 месяцев и включает в себя несколько важных этапов, о которых мы расскажем подробнее.
Шаг 1. Выбор объекта недвижимости (7 дней)
Первым шагом в процессе приобретения жилья в Дубае является выбор подходящего объекта. Удобнее всего искать недвижимость дистанционно на веб-сайте https://dubai.etagi.com/realty/. Вы можете осмотреть объекты онлайн или приехать лично в Дубай для осмотра.
Подсказка: С мая 2020 года покупка квартиры в Дубае стала возможной в онлайн-режиме, и вам не нужно посещать ОАЭ лично.
Шаг 2. Подготовка необходимых документов (5 дней)
Для начала процедуры вам потребуется собрать следующие документы:
- Оригинал заграничного паспорта.
- Виза.
- Документ, подтверждающий ваш адрес проживания в Дубае.
- Сертификат NOC для жилья на вторичном рынке. Этот сертификат выдается в офисе застройщика и подтверждает отсутствие финансовых претензий последнего к продавцу.
- Меморандум о взаимопонимании (контракт F), который устанавливает условия сделки и факт внесения покупателем задатка.
- Доверенность, если сделку заключает представитель покупателя.
Подсказка: При покупке недвижимости на стадии строительства, контракты F и NOC не требуются. Вместо них заключается первичный договор о продаже — Initial Contract of Sale.
Шаг 3. Заключение договора купли-продажи (Меморандум о взаимопонимании) (15 дней)
Договор заключается на двух языках, арабском и английском, и не требует нотариального заверения. В нем указываются следующие стандартные пункты:
- Площадь и точный адрес объекта сделки.
- Полная стоимость, сроки и условия оплаты.
- Ответственное лицо за уплату государственных сборов.
- Для недвижимости на стадии строительства — дата завершения строительства и ответственность застройщика за соблюдение сроков.
После подписания договора покупатель вносит аванс в размере 10% от общей суммы. Важно отметить, что все финансовые операции безопасны, так как проводятся через защищенные эскроу-счета.
Подсказка: Все сделки с недвижимостью в Дубае заключаются при участии посредников.
Шаг 4. Получение сертификата NOC об отсутствии возражений (7 дней)
Если вы приобретаете недвижимость в кредит, вам обязательно потребуется сертификат об отсутствии возражений от банка. Кроме того, вам нужно будет иметь платежную ведомость от застройщика и официальный сертификат о передаче недвижимости.
Шаг 5. Регистрация права собственности (15-20 дней)
После того, как вы внесете оставшиеся 90% суммы по договору на эскроу-счет, сделка регистрируется в Земельном департаменте Дубая. Продавец получит деньги только после завершения регистрации собственности на объекте.
Для упрощения процедуры вы можете подать заявку на регистрацию права собственности онлайн, воспользовавшись мобильным приложением REPA (Управление по регулированию рынка недвижимости). Земельный департамент выдаст вам Титул собственника (Title Deed) в качестве подтверждения регистрации собственности.
Возможно ли приобрести недвижимость в Дубае в кредит или в рассрочку?
Практически половина всех жилых объектов в Дубае была приобретена с использованием ипотеки. Ипотечные кредиты доступны как местным жителям, так и иностранцам. Вот некоторые основные условия для получения такого кредита:
- Возраст заявителя. Возраст должен находиться в диапазоне от 21 до 65 лет на момент окончания срока кредита.
- Размер займа. Резиденты могут покрыть до 80% стоимости недвижимости средствами из кредита, в то время как для нерезидентов этот показатель составляет до 50%.
- Процентная ставка. Для резидентов процентные ставки варьируются в пределах 3,5-4,5% годовых, а для нерезидентов - от 4,5% до 5,5%.
- Срок кредита. Варьируется от 1 до 25 лет.
- Доход заявителя. Платежи по ипотечному кредиту не должны превышать 50% дохода заявителя, и на каждого члена семьи должно оставаться не менее $950.
Кроме ипотеки, существует выгодная опция беспроцентной рассрочки, предоставляемая застройщиками на период от 1 до 7 лет, при условии покупки жилья на стадии строительства. Первоначальный взнос может составлять от 5% до 40% от общей стоимости недвижимости.
Как клиенту, приобретающему недвижимость, получить золотую резидентскую визу в ОАЭ?
При покупке недвижимости на сумму, начиная с 204 000 долларов, в свободных экономических зонах ОАЭ, иностранный покупатель имеет возможность оформить резидентскую визу для себя и своей семьи. Эта виза предоставляет ряд значительных привилегий, включая возможность открытия международного банковского счета, оптимизацию налогов, доступ к государственным медицинским услугам и образованию для детей.
Условия для получения золотой резидентской визы зависят от стоимости приобретаемой недвижимости:
- При стоимости жилья от 204 000 долларов и более: виза выдается на 2 года.
- При стоимости жилья от 544 500 долларов и более: виза выдается на 10 лет.
Право на получение визы имеют следующие члены семьи покупателя:
- Покупатель.
- Супруг/супруга.
- Дети до 18 лет.
Если стоимость недвижимости превышает 544 500 долларов, то к этому списку добавляются:
- Сыновья до 25 лет.
- Незамужние дочери любого возраста.
Чтобы начать процедуру получения резидентской визы, необходимо сначала приобрести жилую недвижимость, а затем собрать необходимые документы, подать заявление и пройти медицинское обследование. Весь процесс занимает обычно 2-3 месяца. Завершающим этапом является проверка на благонадежность (Due Diligence), после успешного прохождения которой виза вклеивается в заграничный паспорт, а заявитель получает электронное удостоверение жителя ОАЭ.
Обязательные затраты при приобретении и обслуживании недвижимости в Дубае
При приобретении недвижимости в Дубае необходимо учесть следующие обязательные расходы:
- Налог на переход права собственности: Этот налог составляет 4% от общей суммы сделки и делится поровну между продавцом и покупателем.
- Административный сбор на уплату налога: Дополнительно взимается административный сбор в размере $147.
- Регистрационный сбор: Размер этого сбора зависит от суммы сделки. При сумме сделки до $137 000 сбор составляет $545, а при сумме сделки от $137 000 и выше - $1090.
- Административный сбор за оформление свидетельства о регистрации права собственности: Этот сбор составляет $68.
После приобретения недвижимости, необходимо также учесть обязательные расходы на ее содержание:
- Содержание и обслуживание дома: Включает в себя затраты на ремонт, уборку, обслуживание лифта и обеспечение безопасности. Ежегодные расходы в этой категории могут варьироваться от $2,100 до $8,400.
- Коммунальные услуги: Включают в себя оплату за электричество, воду, газ, отопление и вывоз мусора. Годовые расходы на эти услуги могут составлять от $1,180 до $3,240.
- Связь: Затраты на телефон, интернет и телевидение составляют около $80-120 в месяц.
Итого, обязательные расходы на содержание и обслуживание недвижимости в Дубае варьируются в диапазоне от $3,300 до $11,700 в год. Важно отметить, что в Объединенных Арабских Эмиратах не взимаются ежегодные налоги или государственные сборы на недвижимость.
Варианты использования приобретенной недвижимости в Дубае
Одним из самых распространенных способов использования купленной недвижимости в Дубае является ее сдача в аренду. Это предоставляет владельцу возможность получения дохода, который может составлять от 5% до 8% годовых. Главными категориями арендаторов являются туристы, высококвалифицированные специалисты и предприниматели. Поскольку до 90% населения Объединенных Арабских Эмиратов составляют иностранцы, спрос на жилье остается стабильно высоким, и вероятность простоя недвижимости минимальна.
Важно отметить, что в Объединенных Арабских Эмиратах отсутствует подоходный налог на доход от сдачи недвижимости в аренду, что делает это вложение еще более привлекательным с точки зрения финансовой выгоды для инвесторов.
Основные ошибки при покупке жилья в Дубае
Чтобы успешно осуществить процесс покупки недвижимости в Дубае и избежать неприятных сюрпризов, важно быть в курсе наиболее распространенных ошибок, совершаемых иностранными покупателями:
- Незнание местного законодательства ОАЭ: Законы, регулирующие сделки с недвижимостью, в ОАЭ являются достаточно строгими и отличаются от законодательства других стран. Поэтому важно обратиться за помощью к юристу или независимому эксперту, чтобы избежать правовых сложностей.
- Недостаточное понимание цели покупки: При выборе недвижимости необходимо четко определить, будет ли она использоваться для личного проживания или для получения дохода от аренды. Критерии выбора различаются в зависимости от этой цели.
- Отсутствие личного осмотра объекта: Осмотр недвижимости перед покупкой позволяет выявить необходимость косметического ремонта или замены коммуникаций, что может существенно повлиять на конечную стоимость сделки.
- Не знание понятия "Title Deed": Title Deed - это документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. В нем содержится информация о собственнике, адресе и площади объекта. Важно удостовериться, что продавец является законным собственником, и это можно легко проверить на официальном сайте Dubai Land Department.
- Неизучение документов перед подписанием: Особенно важно внимательно изучить все документы, связанные с финансовыми аспектами сделки. В ОАЭ подписание документа обладает большой юридической значимостью, и подписавший становится ответственным за свои обязательства.
Дубай является самым популярным эмиратом для инвестиций в недвижимость в ОАЭ. Иностранцы могут приобрести недвижимость в полное собственность только в одной из 52 специальных фрихолд-зон. Квартиры в Дубае являются наиболее популярным типом недвижимости, их хорошо сдавать в аренду, особенно в районах, таких как Бизнес Бэй, Даунтаун Дубай, Дубай Марина, Дубай Джумейра и Дубай Крик Харбор. Средняя цена квадратного метра составляет около $3,175. Важно также учесть, что обслуживание жилой недвижимости в Дубае обойдется покупателю в сумму от $3,300 в год.
