4 подписчика

КАК УЗАКОНИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ КВАРТИРЫ, ЛИБО НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ В МОСКВЕ

4 октября 20234 окт 2023

14 мин

Без воды, максимально кратко и по делу расскажем вам в этой статье

Что является переустройством и требует согласования:

- Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.

- Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Что является перепланировкой и требует согласования:

- Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.

- Устройство проемов в перекрытиях

- Устройство проемов в несущих стенах.

- Изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения.

- Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.

- Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.

- Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.

- Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).

- Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

- Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.

- Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.

- Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

- Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.

Также согласовывать необходимо работы, проведение которых связано с использованием части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома.

Какие документы необходимы для узаконивания перепланировки в многоквартирном доме

- Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости с указанным правообладателем;

- Технический паспорт помещения ГБУ МосгорБТИ, в котором в чёрных линиях отображена планировка квартиры до выполнения каких-либо работ, либо справка об отсутствии данных сведений в БТИ;

- В случае, если работы уже выполнены, желательно иметь на руках план помещения с текущей планировкой, чтобы специалисты проектной организации могли сразу увидеть какие-либо недопустимые изменения ещё до заключения договора и выхода на обследование. В роли такого плана может выступать дизайн-проект, эскиз, обмерный план, актуальный технический паспорт МосгорБТИ (в красных линиях).

Указанные выше документы являются основными. Они нужны в подавляющем числе случаев. Теперь перейдём к опциональным:

- Нотариальная доверенность в случае, если вы не являетесь правообладателем объекта – для физических лиц;

- Для юридических лиц потребуется выписка из ЕГРЮЛ, Приказ о назначении директора и карточка организации;

- Если здание является объектом культурного наследия – Задание на работы по сохранению объекта культурного наследия федерального (регионального) значения от Департамента культурного наследия;

- Справка АО Мосгаз в случае, если перепланировка уже выполнена, и в её результате изменилось расположение газовой плиты;

- Справка о выделении мощности от сетевой организации – при замене газовой плиты на электрическую, либо при необходимости увеличения мощности в целом.

- Для нежилых помещений потребуется отдельно разработать раздел Технологические решения, который в последствии согласуется с Роспотребнадзором. Не все проектные организации разрабатывают данный раздел, поэтому уделите этому вопросу отдельное внимание.

С чего начать перепланировку

Если вы только планируете перепланировку и никакие работы ещё не были проведены, лучше всего начать с подготовки эскиза будущей планировки вашего помещения. На нём вы можете схематично показать необходимые вам изменения – монтаж и демонтаж перегородок, изменение зон помещения, перенос сантехнического и технологического оборудования. Уже на этом этапе верным решением будет сразу обратиться в специализированную проектную организацию, являющуюся членом саморегулируемой организации. В ней ещё на этапе эскиза вас проконсультируют на предмет возможности и безопасности планируемых работ, подскажут, каким образом лучше всего воплотить в жизнь ваши пожелания, чтобы будущая планировка соответствовала всем нормам и правилам.

После утверждения итоговой планировки, данной организацией разрабатывается Проект переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме. Проект является полноценным техническим документом, подготовленным строго в соответствии с актуальными нормами законодательства и содержащим все необходимые расчёты для обеспечения безопасности будущей перепланировки.

Неотъемлемой частью Проекта является Заключение проектной организации о возможности производства планируемых работ.

Согласно п. 1.2.3.4. Приложения 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП:

«В случае если при производстве работ планируется затрагивание несущих конструкций многоквартирного дома, в том числе устройство антресоли, а также при демонтаже участков стеновых панелей панельных многоквартирных домов или при производстве работ по переустройству и (или) перепланировке в зданиях с деревянными перекрытиями заключение о техническом состоянии несущих конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ должно быть оформлено проектной организацией - автором проекта многоквартирного дома.

При отсутствии сведений об авторе проекта многоквартирного дома или отсутствии автора проекта многоквартирного дома заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ оформляется проектной организацией, отобранной Мосжилинспекцией.»

Автора проекта дома вы можете узнать по его типовой серии.

Как узнать типовую серию многоквартирного дома

Эта информация содержится в Реестре объектов жилищного фонда ГИС ЖКХ (https://my.dom.gosuslugi.ru/#!/houses), а также в базе сервиса Дома Москвы (https://dom.mos.ru/). Неофициальным источником является сайт FlatInfo (https://flatinfo.ru/). Если дом построен по индивидуальному проекту, информация о нём хранится соответствующей управляющей компанией.

Если организация-автор проекта дома прекратила свою деятельность, данное Заключение разрабатывает ГБУ «Экспертный центр» (www.gbuec.ru). Также данное учреждение обладает полномочиями для разработки самого Проекта переустройства и перепланировки, проведения кадастровых работ.

Для подготовки Заключения инженеру-изыскателю необходимо провести обследование и обмеры помещения, чтобы убедиться в том, что текущая планировка совпадает с данными МосгорБТИ и планируемые работы возможны.

После получения «на руки» Проекта (сейчас практически все взаимодействия производятся в электронном виде) необходимо на портале Mos.ru подать запрос на получение Решения о согласовании планируемой перепланировки в Мосжилинспекции. После его получения можно начинать строительные и ремонтные работы, соблюдая все необходимые условия: сроки (данное решение действует 18 месяцев), требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.

Когда все работы будут завершены, на портале Mos.ru необходимо получить услугу «Оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве, перепланировке помещения в многоквартирном доме». Согласовать дату и время визита приёмочной комиссии. Она будет проверять соответствие выполненной перепланировки Проекту. После этого вам будет выдан Акт о завершенном переустройстве и(или) перепланировке помещения.

Данный Акт МЖИ является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чтобы подать заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) вам понадобится Технический план помещения. Для его формирования вам следует обратиться к Кадастровому инженеру.

Особенно важно выполнить обмеры помещения после получения Акта МЖИ, поскольку строители в своих действиях могли немного отойти от Проекта, а приёмочная комиссия – просто не заметить, например, разницу в 5-10 сантиметров в положении той или иной перегородки. Поскольку кадастровый инженер несёт ответственность за все предоставляемые им в Росреестр сведения, с большой вероятностью ему понадобится именно личный выход на объект, а не какой-нибудь дизайн-проект или план БТИ. Это наилучший способ получить действительно актуальный и точный план вашего помещения, подготовленный в соответствии с требованиями Росреестра.

Когда все кадастровые работы выполнены, вы получаете электронную версию Технического плана для подачи в Росреестр (обычно в виде CD-диска). Сделать это можно через МФЦ – необходимо подать заявление на внесение изменений в сведения ЕГРН на основании данных, содержащихся в Техническом плане. Заявление на кадастровый учёт без регистрации прав по официальным данным рассматривается в течение 7 рабочих дней. На деле же срок может быть увеличен ещё на пару-тройку дней. По истечении этого срока вам необходимо посетить МФЦ и получить результат рассмотрения – положительное решение в виде Выписки из ЕГРН с актуализированными данными, либо Уведомление о приостановке кадастрового учёта, в котором будут указаны причины, по которым Росреестр не смог выполнить учёт. В случае приостановки, в течение следующих трёх месяцев вам необходимо подать в МФЦ дополнительным пакетом требуемые документы, либо доработанный Технический план. Если в течение этого срока никакие действия не будут предприняты, Росреестром будет выдан Отказ в осуществлении кадастрового учёта.

После получения Выписки из ЕГРН с актуализированными сведениями перепланировка считается полностью узаконенной.

Что делать, если перепланировка уже выполнена?

В 2023 году в Москве по-прежнему действует так называемая «амнистия» на выполненные перепланировки. Узаконить совершённую перепланировку в данный момент возможно без штрафных санкций. Порядок действий в таком случае по сути своей схож с указанным выше. Ключевое отличие состоит в том, что техническим документом для узаконивания перепланировки в МЖИ будет не Проект, содержащий в себе Заключение о возможности производства планируемых работ, а Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Обычно оно разрабатывается теми же проектно-изыскательскими организациями, что и Проекты перепланировки.

В соответствии с п. 16 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП:

«В случае проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, связанных с затрагиванием несущих конструкций многоквартирного дома, в том числе устройством антресоли, демонтажом участков стеновых панелей панельных многоквартирных домов, а также при производстве работ по переустройству и (или) перепланировке в зданиях с деревянными перекрытиями техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения оформляется проектной организацией - автором проекта дома.

При отсутствии сведений об авторе проекта многоквартирного дома или отсутствии автора проекта многоквартирного дома техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения оформляется проектной организацией, отобранной Мосжилинспекцией.»

Как и в случае с планируемыми работами, если затрагиваются несущие конструкции многоквартирного дома, а также при производстве работ в зданиях с деревянными перекрытиями, Техническое заключение разрабатывается автором проекта дома.

Если организация-автор проекта дома прекратила свою деятельность, Техническое заключение разрабатывает ГБУ «Экспертный центр» (www.gbuec.ru). Также данное учреждение обладает полномочиями для выполнения последующих кадастровых работ с целью внесения актуальных сведений об объекте недвижимости в Единый Государственный реестр недвижимости.

Для подготовки Технического заключения инженеру-изыскателю необходимо провести обследование и обмеры помещения, чтобы убедиться в том, что текущая планировка не нарушает утверждённые нормы и правила, выполненные работы допустимы и безопасны.

Когда Техническое заключение будет готово, на портале Mos.ru вам необходимо получить услугу «Оформление акта на ранее выполненные без согласования переустройство, перепланировку помещения в многоквартирном доме».

Согласовать дату и время визита приёмочной комиссии. Она будет проверять соответствие выполненной перепланировки Техническому заключению. В результате вам будет выдан Акт о завершенном переустройстве и(или) перепланировке помещения (после этого все дальнейшие шаги схожи с узакониванием перепланировки, выполненной по проекту).

Когда все кадастровые работы выполнены, вы получаете электронную версию Технического плана для подачи в Росреестр (обычно в виде CD-диска). Сделать это можно через МФЦ – необходимо подать заявление на внесение изменений в сведения ЕГРН на основании данных, содержащихся в Техническом плане. Заявление на кадастровый учёт без регистрации прав по официальным данным рассматривается в течение 7 рабочих дней. На деле же срок может быть увеличен ещё на пару-тройку дней. По истечении этого срока вам необходимо посетить МФЦ и получить результат рассмотрения – положительное решение в виде Выписки из ЕГРН с актуализированными данными, либо Уведомление о приостановке кадастрового учёта, в котором будут указаны причины, по которым выполнить учёт не получилось. В течение следующих трёх месяцев вам необходимо подать в МФЦ дополнительным пакетом требуемые документы, либо доработанный Технический план. Если в течение этого срока никакие действия не будут предприняты, Росреестром будет выдан Отказ в осуществлении кадастрового учёта.

Зачем узаконивать перепланировку квартиры или нежилого помещения?

Безопасность. Главное, что нужно помнить, выполняя любую перепланировку, это то, что здание и его конструктивные элементы имеют определённые характеристики прочности. Без соответствующего обследования и согласования самостоятельно определить безопасность перепланировки крайне сложно. В результате подобных самовольных строительных работ случаются, в том числе, обрушения плит перекрытий, а иногда и целых этажей.

Кроме нагрузки на конструкции здания Мосжилинспекция также следит за выполнением противопожарных и прочих обязательных требований, которые являются важным аспектом безопасности вашей квартиры, либо нежилого помещения.

Своевременность. Важно не просто узаконить перепланировку, но и сделать это как можно раньше. Идеальным является вариант с планируемыми работами и разработкой Проекта перепланировки. В таком случае Мосжилинспекция заранее получит информацию о вашей планировке и будет учитывать её при работе с соседними помещениями. Дело в том, что существует набор требований, которые по закону недопустимо нарушать, и, если ваша перепланировка их не выполняет, она просто не может быть узаконена.

Например, если у вашего соседа снизу планировка квартиры точно такая же, как у вас, вы можете расширить санузел за счёт коридора. Ваш санузел по итогу будет располагаться над коридором соседа (что полностью законно). При этом, если вы не узаконите свою новую планировку, а сосед в это время сделает ремонт, расширит жилую комнату за счёт своего коридора и согласует всё в Мосжилинспекции, получится, что ваш санузел расположен над жилой комнатой квартиры снизу, что по закону недопустимо. Вы не только не сможете узаконить свою текущую перепланировку, но к тому же будете обязаны вернуть границы своего санузла в исходное положение.

Ликвидность. Даже если в данный момент вы не задумываетесь о продаже своей недвижимости, всегда лучше быть уверенным в том, что в случае необходимости вы сможете продать её быстро и по хорошей цене. Для любого покупателя крайне важно быть уверенным в том, что приобретаемый им объект недвижимости существует в рамках закона. Потенциального покупателя может отпугнуть несогласованная перепланировка, поскольку такой объект — это «кот в мешке», ведь далеко не любую перепланировку возможно узаконить. Даже если такой покупатель согласится на приобретение подобного объекта, он запросит скидку в размере суммы, необходимой на полное прохождение процедуры согласования, а то и в разы больше.

Частным случаем продажи жилой недвижимости является наличие в сделке банка, выдающего ипотеку покупателю. В случае, если сотрудник банка усмотрит неузаконенную перепланировку, в ипотечном кредитовании для данного конкретного объекта будет отказано.

Именно поэтому важно узаконивать перепланировку любого объекта недвижимости в полном объёме и в кратчайшие сроки.