Обзор актуальной проблематики в сфере управления МКД на лето-осень 2023 года.
Последние месяцы-годы в сфере управления многоквартирными домами (МКД) в столичном регионе, который задаёт ритм всей стране, обострили клубок противоречий, который как пена набирался в кипении жилищных реформ на платформе лицензирования с 2015 года, а во многом ещё раньше – с момента закладки Жилищного кодекса РФ весной 2005 года, когда мы смело вошли в неведанный для нас рынок управления жильём, отвергнув национальные подходы и традиции, погрузившись в Зазеркалье западных ценностей, плавно перетекших в наше Жилищное право.
У многих профессионалов ЖКХ вызывает недоумение огромное нагромождение подзаконных актов к ЖК РФ, всевозможных правительственных постановлений, приказов и распоряжений Минстроя РФ, региональных и местных нормативных документов, и бесконечные изменения самого Кодекса, которые так и не привели деятельность в жилищной сфере к какой-то гармонии и стабильности. Наоборот, год от года нарастают конфликты населения и властей, между властями и избираемыми органами управления МКД, даже между жителями одного дома. Экономика управления МКД принимала всё более причудливые формы, а качество проживания людей в человейниках подрастала несущественно, зачастую оставаясь на прежнем уровне или даже деградируя.
Почему так? Чтобы понять происхождение болезни, поставить правильный диагноз, нужно разобрать её на составляющие. Рассмотрим самые выраженные факторы риска на нашем рынке.
Выборы способа управления МКД, реальные и мнимые.
Только ленивый не говорит сегодня о профанации в смене способа или органа управления домом: общие собрания собственников помещений проводятся либо лишь на бумаге, либо так или иначе допускают в себе приписки и фальсификации, подводя их к решениям в пользу того, кто их «проводит». Жилинспекция и власти обычно закрывают глаза на такие нарушения, являясь зачастую лицами, заинтересованными в нужном для них результате голосования. Законодатели продолжают изобретать ужесточения правил проведения таких выборов, но они по-прежнему не работают, т.к. их нарушителями являются прежде всего сами власти, латентно стремящиеся к монополии на этом рынке.
Последние события в префектуре САО г. Москвы, где по прямому указанию первого заместителя мэра столицы было открыто завялено о переводе тысячи МКД из управления частных УК в ГБУ «Жилищник» без учёта интересов собственников помещений в них – яркий тому пример. Обсуждать определение управляющей компании МКД на открытом конкурсе или на комиссиях по чрезвычайным ситуациям ОМСУ вообще не приходится, т.к. это теперь целиком закрытая площадка местных властей по распределению рынка.
В стремлении к монополии на нашем рынке власти не гнушаются ничем. В ход идут и манипуляции с грубыми нарушениями лицензионных требований, и искусственное занижение рейтинга неугодных УК созданием условий под грубые нарушения лицензии или занижение рейтинга. Примеров в столице масса.
Наиболее распространённый повод передела рынка – низкая платёжная дисциплина коммерческих УК, как будто в полубанкротных ГБУ «Жилищник» она лучше. Список неугодных УК явно верстается монополистом теплоснабжения Москвы ПАО «МОЭК» по отбору самых непримиримых в судебных спорах управляющих организаций. При том, что переходить на прямые расчёты с населением этот монополист не стремится - проще заставить частника обезжиривать свой бюджет. Никто даже не задумывается посмотреть, в чём причины задержки платежей УК в РСО, в какие законодательные условия они поставлены, не пора ли там что-то поменять вместо бесконечных усовершенствований процедуры ОСС в пользу не жителей, а властей.
В первую очередь «под каток» летят малые управляющие компании, не успевшие обзавестись жирком и афилированностью с властями. Подобная несправедливость в отношении молодой поросли в бизнесе управления МКД породила уродцев в виде УК-однодневок, заходящих на рынок исключительно для мошенничества – хапнуть сборы платежей населения за пару-тройку месяцев, пока тянется судебное разоблачение их фальшивого оформления управления в доме, и раствориться с деньгами после разоблачения, готовясь к новым внедрениям в управление МКД с другими УК-однодневками. В пример: преступный холдинг Байкова Ю.А. (УК «Авалон Эко» + полтора десятка его однодневок), успешно продолжающего уже более 5-ти лет стричь доверчивое население.
Резонно возникает вопрос: если конкуренция на рынке управления МКД скорее мнимая, искривлённая, чем законная, то может быть она там и не нужна вовсе. Пора начинать открыто говорить о естественном огосударствлении этой отрасли, возможно по типу частно-государственного партнёрства, как в Здравоохранении и Образовании. Так будет честнее и ближе к российской ментальности!
Политизация управления МКД, феномен крупных объединений УК.
В пользу решения о частичном огосударствлении управления МКД говорят и всплывшие на поверхность признаки политизации этой производственной отрасли. Поставив в основу распределения рынка управления МКД выборы – общее собрание собственников помещений (ОСС), законодатели тем самым превратили выборные органы управления домом (УК, ТСЖ/ТСН) в политические организации, которые, как депутаты и другие избираемые органы власти, вынуждены озаботиться политической составляющей своей деятельности – обеспечением лояльности своего электората.
Если предприятие по управлению МКД разрослось до масштабного, преобразовалось в объединение управляющих компаний и ТСН с объёмами управления в миллионы – десятки миллионов квадратных метров (0,5 – 5 тыс. МКД), то и электорат у него огромный, значительно больше, чем у иного депутата. Умелая организация политической работы в таких структурах может уже влиять на выборы, важные государственные решения и смену власти в отстаивании своих рыночных интересов, направлять население на поддержку и защиту своего рынка.
Нужен ли такой непредсказуемый элемент в структуре государственной власти? Не думаю. Зачем тогда весь этот колхоз с собраниями жителей, где совершенно разнородные массы населения сталкиваются лбами, вносят конфликтность и дискомфорт в самую ранимую сферу жизни человека – в его домашний очаг? Практика свидетельствует о том, что зачатую в лидеры домовых активов стремятся люди, не просто профнепригодные для управления кем-либо и чем-либо, а настоящие авантюристы или мошенники. Специалисты управляющих компаний приведут вам массу примеров общения с разного рода протестунами, городскими сумасшедшими, базарными хамами, прямо влияющими на общественное мнение в их домах. Это явно идёт в разрез со Стратегией развития нашего государства, принятой в 2021-м году, где прямо указано на стремление страны к снижению конфликтности и обеспечении комфорта жизни наших граждан.
На решение общего собрания собственников помещений вполне мог бы остаться единственный вопрос – выборы представительного органа для контроля качества предоставляемых услуг и формирования заказа властям (прежде всего своим депутатам) от лица населения МКД. Проблему распределения рынка вынести на открытый конкурс ОМСУ, правила которого преобразовать под изменения в структуре отрасли, где способ и орган управления домом, группой домов единого куста энергопоставки ресурсов (ЖК) должны определятся на этапе проектирования застройки и утверждаться в проекте застройки, а для уже существующих застроек формируются комплексные региональные операторы управления локацией обитания людей (ЛОЛ), объединяющие в себе весь комплекс поставщиков коммунальных, жилищных и иных услуг как для МКД, так и для нежилых социальных, торговых, производственных и иных объектов с благоустройством территорий, входящих в такую локацию (ЛОЛ).
Будет справедливым освободить население от ответственности за общее имущество МКД по подобию собственников всех видов транспорта, финансовых фондов, банковских вкладов и держателей акций, различных бизнесов – их ведь никто не обязывает проводить общие собрания и определять порядок использования своего общего имущества в этой части.
Отсутствие господдержки предпринимательства в управлении МКД.
Справедливо и уместно утверждать об отсутствии сегодня реальной поддержки бизнеса в нашей сфере – коммерческих УК со стороны властей. Даже наоборот, повсеместно обостряется ситуация на местах из-за естественного стремления местных властей к монополизации рынка управления МКД. Маленьким УК сложнее всех, до обретения солидных объёмов управления (свыше 1-2 млн. кв. м.) они вынуждены играть в игру ОМСУ, не обладая реальной самостоятельностью. Крупные объединения УК, стремящиеся к независимости, теперь вожделенная цель властей по их дроблению или созданию условий для банкротства. И это в то время, когда руководство страны громогласно и последовательно декларирует поддержку и защиту отечественного бизнеса, издаётся целый ряд законов под это.
Если государство не намерено продолжать конкуренцию на этом рынке, то должно честно и открыто заявить об этом, внеся в закон соответствующие изменения. Скрытая монополизация рейдерским путём наносит удар по авторитету властей и создаёт платформу для коррупции и беззакония. Это негативно сказывается и на продолжении падения имиджа отрасли, чему явно способствует однобокая подача информации в СМИ, где только ленивый не желает потоптаться на наших тяготах и проблемах.
Такая противоречивая ситуация наталкивает фаворитов нашей отрасли на выработку мер защиты своего бизнеса, не всегда соответствующих моральным и этическим нормам. Про особенности клиентской (политической) работы в крупных объединениях сказано выше. Сюда можно добавить возврат к практике создания саморегулируемых организаций и НКО в качестве организационно-правовой формы таких отраслевых объединений. Подобные «общественные» структуры уже не по зубам властям со всем институтом их силовиков.
Однако, высшая степень эволюции сопротивления бизнеса монополии властей является появившееся на рынке управления МКД намерение его крупнейших игроков образовать картельные союзы – объединения холдингов и коммерческих групп, совместная сила и авторитет которых способны уже не только эффективно защищаться, но и влиять на власть, на законодательство в своих интересах. Хорошо ли это?
Неравноценность конкуренции государственных и коммерческих УК.
Если власть всё же намерена продолжать конкуренцию на нашем рынке, то первое о чём она должна задуматься – это о её справедливости, где частные, коммерческие предприятия никогда не будут в равных условиях с государственными. Статья 165 ЖК РФ в этом смысле совсем не работает. Раз так, нужно либо разделить её на две справедливых конкуренции: государственные между собой (трудно себе представить конкуренцию госучреждений, скорее соревнование), а коммерческие – между собой. Но лучше всё-таки перейти на стандарты частно-государственного партнёрства по образу Здравоохранения и Образования, где нет конкуренции между госучреждениями, кроме как на соответствие госстандартам и отзывам населения, чего не скажешь о коммерческих медицинских и образовательных структурах, борющихся за свой рынок.
В этих отраслях уже произошло деление по социальным классам населения: тот, кто может себе позволить элитное образование или лечение, выбирают коммерцию, но в массе своей населению гарантировано образование и лечение на среднем уровне. По аналогии должно выстраиваться и управление МКД, где государство не должно сваливать на своих граждан свою ответственность за не менее социально важную сферу жизни человека, чем учение и здоровье – обитание, обеспечивая его гарантиями безопасного и комфортного проживания для всех без исключения категорий граждан, оставляя, однако возможность выбора элитного коммерческого управления для соответствующего жилья повышенного класса комфортности.
Даже при выборе коммерческого управления своей элитной собственностью, люди не должны погружаться в нюансы и детали этого управления, пытаясь расплести несвойственный для неискушённых клубок законодательных нагромождений и противоречий, непрофессионально вмешиваться в процесс управления эмоциональными решениями своих общих собраний. Защитить их права в управлении общим имущество должно государство через институт правового страхования (по образу обязательного медицинского), возможно слитого в комплекс единого обязательного государственно страхования граждан из разрозненных сегодня ОСАГО, обязательного страхования общего имущества МКД, медицинского, а также через институт Госжилинспекции, способный реагировать на предметные замечания/ заявки/ обращения граждан апеллируя к непосредственным исполнителям жилищно-коммунальных услуг.
Мотивация рабочей силы, незаконная миграция, проживание.
Основным препятствием к повышению качества услуг населению в жилищной сфере является качество рабочей силы, её профессионализм и заинтересованность (мотивация) в требуемых результатах. Аналогичная проблема существует и у застройщиков. Засилье непрофессиональных гасторбайтеров-временщиков в рабочих коллективах управляющих и строительных компаний, заинтересованных в коротких заработках одновременно на нескольких площадках, не позволяют выстроить систему качественного исполнения всех многочисленных требований эксплуатации МКД.
Отсутствие элементарной мотивации рабочих лишает их заинтересованности в качестве труда и направляет их интерес на подработку, что ведёт не только к падению качества эксплуатации МКД, но и к аварийности – к снижению уровня комфорта и безопасности проживания населения в управляемых МКД. Не говорю уже о проблемах миграционных перегибов, от которых страдают сегодня крупные агломерации России. Но если в Вооружённых силах нашли способ быстрого перекрытия проблемы мобилизации военнослужащих созданием ЧВК «Вагнера», то почему бы не внедрить для сферы управления МКД, а заодно и строителей похожую систему производственно-жилищных комбинатов ПЖК «Мусоргский». Что я имею ввиду?
В выставляемых властями на реализацию бывших государственных производственных комплексах/ помещениях организуется самостоятельное коммерческое предприятие под эгидой местных властей в схеме частно-государственного партнёрства с целью обеспечения подрядчиков управляющих организаций и застройщиков постоянным потоком квалифицированной рабочей силы, её мотивация на эффективный труд путём одновременного решения 10-ти задач: проживание, питание, обмундирование, оснащение, обучение, производство, исполнение наказаний, перемещение, регистрационный учёт, и главное - в итоге: оздоровление имиджа непопулярной отрасли с массовым вовлечением в неё новых профессиональных отечественных кадров.
На привлечение рабочей силы в ПЖК должен работать интерес людей к возможности временного дешёвого или бесплатного проживания, обмундирования, питания и оснащения, а также перспектива профессионального роста, заработка, стабильность и упорядоченность рабочего и социального процесса в предприятии; организация проживания, питания, оснащения и экипировки рабочего персонала с оформлением материальной и административной ответственности; система трудоустройства и распределения по объектам организованного и обученного/ проинструктированного рабочего персонала с контролем выполнения работ, соблюдения мер безопасности и сохранности выдаваемого инструмента/ оборудования как на временной, так и на постоянной основе.
Производственные комбинаты такого типа вполне укладываются в замысел Правительства РФ о воссоздании профессионального образования молодёжи, совмещённой с интересом провинции к «покорению мегаполисов». Отбор квалифицированной рабочей силы на постоянную работу в условиях проживания, обучения, экипировки и оснащения в ПЖК, позволяет формировать постоянный резерв для распределения в подрядные структуры эксплуатации МКД УК в соответствии с профессиональной специализацией в условиях дефицита рабочей силы, а также обеспечивать рост их профессионализма и закрепления в профессии, доукомплектования структур строительства и управления МКД. В рабочие бригады ПЖК могут также привлекаться лица, осужденные к отбыванию срока в виде исправительных работ.
В функции данных комбинатов обязательно должно входить производство, хранение и доставка на объекты низко технологичных расходных материалов и оборудования для снабжения эксплуатации МКД, таких как: бетонные и отделочно-штукатурные смеси, шанцевый и уборочный инвентарь, все виды спецодежды и оснащения к ней и т.п.
Самостоятельное производство и реализация наиболее востребованных материалов и оборудования для строительства и эксплуатации МКД наряду с предоставлением профессиональных частных ремонтно-отделочных услуг населению, позволяет формировать доходность для развития комбината, путём создания его филиалов в городских районах с плотной застройкой, а также формировать ФОТ и материальное вознаграждение рабочего персонала.
Здесь я сформулировал срез наиболее кричащих проблем отрасли управления МКД. Понимаю, что вызову на свою голову критику и неудовольствие лоббистов существующего Жилищного законодательства с обвинением меня в фантазёрстве, успокою всех предложением воспринимать мои суждения лишь как информацию к размышлению. Я точно против революционных преобразований в отрасли, которые принесут больше вреда, чем пользы. Я – за эксперимент с постепенным эволюционным внедрением.
С.А. Лембик
Председатель правления Ассоциации управляющих МКД «Основа»
г. Москва, июнь 2023г.
