Эксперты и урбанисты спорят о том, какое направление привлекательнее для новостроек.
Пока перспективными выглядят оба вектора. На днях в правительстве Ленобласти заявили о планах по развитию «южного кластера» - территорий в Ломоносовском и Гатчинском районе с потенциалом строительства жилых комплексов общей площадью до 13 млн кв. м.
Город отвечает симметрично: холдинг Setl Group сообщил о сделке по приобретению более 900 га в Каменке, севернее Юнтоловского заказника. Здесь можно построить около 4 млн кв. м жилья; ранее город согласовал поправки в генплан, разрешающие строительство в этой зоне среднеэтажных ЖК, а также апартаментов, коммерческих объектов и пр.
Но это пока - на отдаленную перспективу. На практике в южной части агломерации девелоперы наращивают активность (проекты вблизи Стрельны, в Новоселье и др.), но и север не отстает.
Например, группа ЦДС вывела на рынок 838 квартир в третьей очереди квартала Parkolovo. Три дома высотой 14-16 этажей будут введены в эксплуатацию в конце 2025 года. Всего в Parkolovo на участке площадью 50 га предусмотрено строительство 350 тыс. кв. м жилья, трех детских садов, школы на 1550 учеников и поликлиники. За три года цены в Парголово выросли в два раза.
Проблема долгосрочного планирования - в невозможности прогнозировать спрос. Летом и в начале осени активность покупателей поддерживала льготная ипотека. В сентябре был увеличен размер первого взноса, в правительстве обсуждают необходимость как-то снизить нагрузку на бюджет - то есть сократить субсидии банкам. С 20 сентября банки начали убирать собственные скидки к госпрограммам…
Эксперты говорят о неизбежном сокращении спроса. Сначала на вторичном рынке, где рыночные ставки уже фактически стали запретительными. А затем и на «первичке».
«Что будет с жилищным строительством, когда возможности бюджетной поддержки будет исчерпаны? - задает риторический вопрос Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость». - Как бы не случился системный кризис, а ведь доплачивать банкам все равно придется, до конца действия льготных кредитов!
Суперсильное лекарство для отрасли получилось. С наркотическим эффектом, с опасностью привыкания. Предположу, что выскочить из этой ситуации, освободиться от зависимости можно будет только за счет гиперинфляции».
Информация к размышлению: у каждого региона есть план по вводу жилья, согласованный с Минстроем. Для Петербурга на 2022 год он составлял 3,4 млн кв. м, на этот год показатель снизили до 2,8 млн кв. м. На будущий - 2,6 млн кв. м.
Для Ленобласти план - 2,95 млн кв. м - больше, чем в Петербурге! Правда, 2/3 ввода обеспечат за счет ИЖС.
Возможны разные варианты. Невозможен один: дальнейший безудержный рост новостроек, в отрыве от реальных доходов граждан.