Рассказываем о правовых аспектах, на которые нужно обратить внимание, чтобы оградить себя в будущем от проблем и даже судебных разбирательств.
👉 Ранее мы писали, как выбрать участок для постройки дома с точки зрения его расположения и рельефа местности.
Убедитесь, что на участке разрешено строительство частного дома
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка и категория земель, на которых он расположен, должны соответствовать цели покупки. Если вы планируете построить частный жилой дом, именно это и должно быть разрешено.
Теоретически категорию земли в дальнейшем можно изменить, но надеяться на это не стоит: это долгая бюрократическая процедура с непредсказуемым результатом.
Всего существует несколько десятков различных ВРИ. К какому из них относится участок, который вам приглянулся, можно бесплатно узнать на портале кадастра недвижимости РФ. Для этого нужно указать кадастровый номер или точный адрес участка.
Рассмотрим варианты ВРИ, на которых разрешено строить частные жилые дома.
Какие бывают виды участков
Участок для индивидуального жилищного хозяйства (ИЖС)
Этот вид лучше всего подходит для строительства жилого дома для круглогодичного проживания, получения прописки.
Максимальная площадь дома, который можно построить на участке, не ограничивается. Если планируемая площадь до 500 кв. м, достаточно уведомить местные власти о планах строительства. Для этого нужно заказным письмом, лично, через МФЦ или портал Госуслуг обратиться в уполномоченный орган (как правило, местную администрацию).
Для строительства жилого дома есть ограничения:
✅ он не должен быть выше трех этажей над землей,
✅ максимальная высота — 20 метров,
✅ дом нельзя разделить на самостоятельные объекты (даже на два) и оформить как многоквартирный.
Если эти требования будут нарушены, права собственности на построенное жилье нельзя будет зарегистрировать. Здание будет считаться незаконной постройкой, оформление собственности потребует судебного разбирательства.
Владельцы участков под ИЖС также могут построить гаражи, гостевые дома, сараи и другие вспомогательные постройки.
Освоить участок, то есть построить жилой дом, необходимо в течение трех лет, иначе грозит штраф.
На участки ИЖС распространяется ипотека, региональные субсидии, для приобретения можно использовать материнский капитал и оформить налоговый вычет (об этом рассказываем ниже).
❗ ВАЖНО! Дом на участке ИЖС проще всего газифицировать.
👉 Читайте наши материалы о том, в каких случаях вам могут отказать в газификации!
Участок для личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Такой земельный участок предназначен для выращивания овощей, ягод или плодов, разведения уток, коз, свиней и др. Это также хороший вариант для строительства частного дома для постоянного проживания, но надо иметь ввиду, что участки ЛПХ бывают двух видов:
🔹 Приусадебные — они находятся на землях населенных пунктов. На таком участке можно строить дом по нормам, аналогичным тем, что действуют для ИЖС, а также возводить гаражи, сельскохозяйственные постройки и другие вспомогательные сооружения. Собственник такого участка обязан вести сельскохозяйственную деятельность, но даже если просто посадить яблоню или разбить грядку с укропом — это уже целевое использование земли.
В таких домах можно получить почтовый адрес и оформить прописку. Плюсом является то, что владелец участка не обязан построить дом в течение трех лет с момента покупки.
🔹 Если земля для ЛПХ находится вне населенного пункта на землях сельскохозяйственного назначения, это полевой земельный участок. На таких участках строить дома и гаражи нельзя, только помещения для хранения сельскохозпродукции.
Участки для ведения садоводства
Эти участки также известны как садовые или дачные и часто находятся за пределами населенных пунктов. Такие участки предназначены для отдыха, выращивания овощей и фруктов для собственных нужд, строительства дачи или жилого дома, гаража и хозпостроек.
На таких участках иногда сложно получить почтовый адрес и прописаться, но получить налоговый вычет после строительства жилого дома можно. Стоят такие участки стоят дешевле, чем предназначенные именно для ИЖС.
Участки для ведения огородничества
Такой участок предназначен для отдыха и выращивания овощей, плодов и ягод для собственных нужд. Строить можно только сараи для хранения садового инвентаря и собранного урожая, а вот жилой дом построить нельзя.
Проанализируйте выписку из ЕГРН
Главный источник информации для покупателя участка — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Ее можно получить на любой зарегистрированный объект недвижимости.
В выписке указаны:
📋 кадастровый номер участка,
📋 площадь и кадастровая стоимость,
📋 категория земли и вид разрешенного использования,
📋 границы участка,
📋 есть ли лесной массив и водоем на территории участка,
📋 расположен ли участок в зоне с особыми условиями использования,
📋 нет ли решения об изъятии участка в собственность государства или муниципалитета,
📋 информация об арестах, обременениях или нахождении участка под залогом.
C марта 2023 года все данные выдаются в обезличенной форме, поэтому выписку из ЕГРН должен заказать собственник объекта или нотариус, тогда можно увидеть все данные правообладателя участка. Также владелец участка может подать заявления в Росреестр, чтобы открыть данные.
Обременение земельного участка или сервитут означают ограничения при его использовании. Например, в зонах подтопления и санитарно-защитной зоне запрещено строительство жилья. И если жилой дом будет построен, существует риск его сноса.
Если участок, например, обременен водоводом, также нельзя строить в пределах охранной зоны. А зона обременения — это 10 метров от места нахождения водовода во все стороны, то есть вполне может оказаться, что на участке даже крошечный дом негде поставить.
❗Выписку из ЕГРН рекомендуется заказать дважды: первый раз — для предварительной проверки объекта недвижимости, второй — непосредственно в день совершения сделки, чтобы проверить актуальность информации и исключения возможных мошеннических действий.
Проконтролируйте границы участка
Проверьте, соответствует ли фактическая граница участка в документах. Возможно, часть участка занял сосед или, наоборот, баня или забор участка, который вы хотите купить, стоит на земле соседей, и потом придется их сносить или пытаться договориться.
Чтобы проверить границы самостоятельно, можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» на портале Росреестра. На карте видны не только законные границы земельных участков, которые внесены в ЕГРН, но и ограждения и строения.
Также можно пригласить кадастрового инженера. Такая работа будет стоить от 10 тысяч рублей. Это позволит удостовериться в том, что реальность соответствует документам, и защитить себя от территориальных споров с соседями в суде.
Проверьте документы для оформления покупки
Для оформления сделки купли-продажи нужны паспорта продавца и покупателя, выписка из ЕГРН и межевой план участка. Данные из этих документов указывают в договоре (паспортные данные участников сделки, кадастровый номер участка, его адрес, площадь, категорию земель и вид разрешенного использования). Внимательно проверьте данные, даже малейшая опечатка в фамилии или отсутствие полного наименования учреждения, выдавшего паспорт, грозит проблемами при регистрации договора.
После того как продавец и покупатель подписали договор, нужно оплатить госпошлину и зарегистрировать переход права собственности на участок в Росреестре, через МФЦ или через нотариуса. Росреестр регистрирует переход права собственности на участок в течение 7 рабочих дней, МФЦ — за 9 рабочих дней.
Получите налоговый вычет
Вернуть часть потраченных средств можно за счет налогового вычета, когда на нем будет построен жилой дом. Право на вычет имеют резиденты РФ, которые работают и платят налог на доходы по ставке 13/15%. Если вы купили участок под строительство, но дом не построили, то налог вернуть невозможно. Если уже живете в доме, но он не оформлен, вернуть налог также не получится. Причем по документам он должен значиться именно как «жилой дом», а не «жилое строение».
💰 Вычет составляет 13% от суммы, потраченной на покупку участка и строительство дома, но не более чем от 2 млн рублей. То есть максимум, который можно получить, — 260 тыс. рублей.
💰 Воспользоваться вычетом можно только единожды. Даже если в данный момент вы не работаете и не платите НДФЛ, право на вычет сохраняется, использовать вычет можно позднее. Если участок и дом куплены за счет средств господдержки, субсидий и маткапитала, то эти суммы из состава расходов придется исключить, с них налог не вернут.
💰 Если дом построила супружеская пара, то вычет могут получить оба супруга. И если в строительство дома и покупку участка было вложено более 2 млн рублей, то и сумма возвращаемого налога увеличится.
❗ Вычет оформить не получится, если сделка заключалась между близкими родственниками.
❗ Владельцы садовых участков с 2019 года также могут вернуть НДФЛ за его покупку, но только при условии, что на участке построили жилой дом.
Важная характеристика участка — подключение к необходимым коммуникациям, таким как электричество, вода, газ, канализация, или наличие такой возможности. О том, что необходимо учесть в связи с подключением к сетям, расскажем в одном из следующих материалов.
👉 А о том, как заключить договор на подключение газа, вы можете узнать здесь.
Коротко о главном
🔹 Выписка из ЕГРН — самый важный документ, который предстоит изучить перед покупкой земли.
🔹 Если планируете построить частный дом для круглогодичного проживания, покупайте участок, на котором разрешено строительство жилого дома.
🔹 Если строительство жилого дома на участке не разрешено, вы не сможете его зарегистрировать и провести инженерные сети.
🔹 Нужно тщательно проверить, нет ли обременений или иных проблем. Может оказаться, что даже маленький дом там негде будет поставить — вся земля имеет обременения.
🔹 Границы участка, который решили купить, стоит перепроверить. Это можно сделать на участке самостоятельно по кадастровой карте или нанять кадастрового инженера.
Ставьте 👍 и подписывайтесь на канал, чтобы узнать больше!
