Извечная тема обсуждений жителей многоквартирных домов – это постоянное противостояние с управляющей компанией. Как правило, это государственное предприятие, в Москве – это ГБУ «Жилищник» соответствующего района.
Можно ли навести порядок в отношениях между жильцами и УК? Многие приводят пример ТСЖ (ТСН), где собственники находятся на «самоуправлении». Однако и тут есть свои подводные камни. Дело в том, что ТСЖ выгоден далеко не в каждом доме. Это связан с тем, что городской тариф не учитывает особенностей каждого конкретного дома. Поэтому, если у дома нет своих «приработков» в виде сдачи места под рекламу, нежилых помещений, «вытянуть» самостоятельно обслуживание по городскому тарифу тяжело. Значит, скорее всего, жителям придется в таком доме добирать тариф за счет дополнительного сбора, что, в свою очередь, приведет к прекращению субсидии правительства Москвы на обслуживание придомовой территории.
А как быть тем, кто не перешел в ТСЖ и остался в форме управления Советом многоквартирного дома?
Напомню, что Совет дома является оперативным органом управления общим имуществом в многоквартирном доме (исполняющим решения ОСС), при этом, юридическим лицом СД не является (ст. 161.1 ЖК РФ). При этом, создание СД является обязательным в силу закона.
Будет ли качественным управление общим имуществом, если в СД выбраны часто случайные люди? Ответ очевиден, что нет. Иногда, в СД выбирают отдельных энтузиастов, что является, скорее, исключением.
Председателю или члену Совета дома нужно много времени для различного рода переписки с инстанциями, общения с УК, управой и т.п. Кром того, для того, чтобы добиваться результата нужны еще и специальные познания в области права, экономики и ЖКХ.
Допустим, члены Совета дома обладают всеми этим качествами, имеют опыт аналогичной работы. Уместно ли с них спрашивать за эту работу, если они тратят свое личное время, ресурсы на общественную деятельность? Ведь у всех них есть основная работа, семьи. Энтузиазм быстро перегорит, особенно, если мы говорим о «беге на дальнюю дистанцию», а в ЖКХ важна именно системной и последовательность действий. Любой труд на мой взгляд, должен оплачиваться.
Некоторые могут возразить, что в ЖК РФ предусмотрена возможность назначить вознаграждение членам СД по решению ОСС. Нужно признать, что это норма декларативна. В первую очередь, из-за того, что у СД нет своего собственного расчетного счета (СД не является юридическим лицом). Можно, конечно, провести ряд решений ОСС о наделении функцией оплаты работа СД через управляющую организацию (при этом, заключив соответствующее соглашение с МФЦ, становив дополнительный тариф и т.п.) – но в этом случае, жильцы сами создадут себе проблему, поскольку СД будет получать деньги из рук того, кого он должен контролировать- управляющей компании.
Какой же выход мне видится в решении этого вопроса? Я полагаю, что особой альтернативы в виде профессионального управляющего общим имуществом для многоквартирного дома, который управляется в форме Совета дома нет.
Но такой должности в действующей редакции ЖК РФ не предусмотрено. Поэтому, я хочу высказать следующее предложение.
Для тех многоквартирных домов, которые чувствуют необходимость в профессиональном управлении общим имуществом, но не видят возможности переходить в ТСЖ/ТСН, нужно предусмотреть возможность найма, по решению ОСС, профессионального управляющего.
К нему должны предъявляться требования, аналогичные арбитражным управляющим, адвокатам, нотариусам и т.п., а именно:
✅Базовое юридическое или экономичное образование;
🏛Дополнительное образование по государственному стандарту в области управления общим имуществом МКД;
🏠Госэкзамен с присвоением управляющему соотвествующей квалициации;
🔑Членом в Саморегулируемой организации (СРО) Управляющих со страхованием деятельности;
🧮Статус индивидуального предпринимателя или самозанятого.
Вопрос с «парковкой» денег может решаться следующим образом: ОСС определяет сумму ежемесячных выплат управляющему, деньги перечисляются по договору с МФЦ через единый платежный документ, Управляющему.
При этом, все налогообложение находится в ведении самого Управляющего, поскольку в статусе ИП он сам является для себя налоговым агентом.
Также, вознаграждение Управляющему нужно проводить помимо городского тарифа на содержание общего имущества, чтобы данная выплата не влияла на субсидии.
Хотелось услышать мнение читателей блога по этому поводу.
