Некоторое время назад я рассмотрела сравнительно "недорогие" объект недвижимости для инвестиций в Москве и вдруг задалась вопросом, а может интереснее посмотреть аналогичный рынок в Санкт-Петербурге? Может быть там доходность окажется выше? Я подумала, подумала и начала изучать рынок недвижимости в Питере.
В Питере оказалось довольно-таки много недорогих студий полученных при разделении больших квартир на части. Рассказываю, что нашла и что я об этом думаю.
Студия 8 квадратных метров
Самая маленькая студия, которая мне попалась, расположилась недалеко от Финского вокзала. Пешком от нее до центра не дойдешь. Объект мне этот не понравился вот чем:
- окон тут нет;
- ипотеку оформить нельзя, а это для меня звоночек! Что-то тут с документами, что банк не дает ипотеку? С вероятностью 99% это означает, что объект оформлен как доля в квартире, а значит для его последующей продажи потребуется согласие соседей, но где их найти уже через год?
- Цена за квадратный метр получается не маленькая 237500 рублей.
Объявление выставлено в декабре 2022 года, поэтому могу смело сказать, что этот объект не нравится ни мне одной.
Студия 8.3 квадратных метра
В Питере оказалось достаточно много вот таких вот маленьких объектов. Этот объект расположен в центре, но судя по всему это опять доля и без окна. Особенно меня в этой студии удивила меблировка: кровать расположена так, что к ней можно подойти только с одной стороны, а штора от фальш-окна ложится прям на спальное место, будто просит: "сорви меня скорее".
Студия 9 квадратных метра
Эта студия меня немного удивила: в объявлении сказано, что в ней можно получить городскую прописку, а с другой - ипотека не рассматривается. Обычно ипотеку не рассматривают когда не согласована перепланировка, то есть разделение большой квартиры на маленькие. Но тут разрешена регистрация, а значит соседей быть не должно. Не стыковочка. А может в Питере немного другие правила чем в Москве? Кто в курсе, поправьте меня, пожалуйста.
Квартиру эту продают с сентября 2022 года, тогда ее ценник был 2 100 000 рублей. Долго продают, видать с документами тут действительно есть проблемы, зато стоимость квадратного метра маленькая - 188 889 рублей.
Но эта студия идет без мебели, поэтому в нее придется вложить не менее 100 000 рублей, а то и больше.
Студия 9 квадратных метра
Еще один не дорогой объект, 194000 рублей за квадратный метр и на удивление давно продается с марта 2023 года. Тут вроде даже можно ипотеку от Росбанка оформить.
Но может быть проблема в том, что объект расположен далеко от центра?
Но это первый объект, описание которого меня не смущает! Но не известно что выплывет, если позвонить владельцу.
Студия 9.8 квадратных метров
Этот объект удивил меня тем, что в объявлении сказано, что он сейчас сдается через управляющую компанию. То есть человек имеет бизнес, но продает его. Изначально апартаменты продавали за 2 300 000 рублей в мае 2023 года, теперь ценник упал до 1 950 000 рублей. Какая же доходность у объекта, что собственник готов сделать такую хорошую скидку?
Причем если там есть УК, скорее всего кто-то перестроил весь этаж или здание целиком. Через УК можно попробовать сдавать посуточно, но она естественно возьмет свой процент.
Студия 10 квадратных метров
А вот это уже объект с которым, скорее всего, можно спать спокойно. Он поставлен на самостоятельный кадастровый учет, то есть это не доля, а отдельное помещение оформленное по закону. Тут сразу и ипотеку оформить можно, правда только в Росбанке. А еще и здание относительно молодое - 1986 года. Мне попадались студии в зданиях 19 века.
Но опять же, этот объект висит с апреля 2023 года, тогда ценник на него был 2.5 миллиона рублей. А с другой стороны, я же не смотрела документы продавца, может там что смущает покупателей.
Небольшое резюме
Получается, что в Питере очень много маленьких объектов, ценник намного ниже чем в Москве, но спроса на них нет. Объявления висят очень долго... А когда натыкаешься на помещение с арендаторами, то это тоже вызывает отдельные вопросы про доходность бизнеса.
Но предлагаю посмотреть, что там происходит с рынком аренды. Рассматривать я буду только долгосрочную аренду. Посуточная аренда - это более выгодный вид бизнеса, но тут беда в том, что он требует администрирования и больших время затрат. Не все готовы взвалить на себя такое бремя.
Аренда
Список квартир доступных для долгосрочной аренды в Питере тоже не короткий. После Москвы их ценники кажутся маленькими. Я старалась выбирать объекты, которые находятся не очень далеко от метро, ведь квартиры которые я рассматривала расположились не далеко от метро.
Студию площадью 15 квадратных метров, то есть почти в 2 раза больше, чем я показывала можно снять за 12000 рублей в месяц. Но она расположилась далеко от центра. И опять же, этот объект ищет своего квартиранта с мая месяца!
Студию ближе к центру сдают уже за 13500 рублей. Но тут площадь опять же 15 квадратных метров.
За 14000 рублей мне уже начали попадаться студии площадью 20 квадратных метров, но далеко от центра и я бросила поиск. Я сужу по себе: зачем брать в аренду 8 квадратов, если можно 20?
Получается, что микростудию можно сдать не дороже чем за 13500 рублей.
Расчет доходности
Начитаю считать насколько это все дело интересно: купить и сдать. Когда сдаешь квартиру безопаснее платить налоги, чем не платить. Сдавать коммерческую недвижимость можно только как ИП, в Москве подобные объекты оформляются только как коммерческая недвижимость. А если платить как ИП значит налог будет не менее 6%. Но в то же время надо держать в голове, что у ИП есть размер обязательных взносов которые он должен уплатить, если 6% окажется меньше, чем размер этих взносов, придется еще доплатить и в итоге ставка налога окажется больше 6%. За объект придется платить коммуналку, посчитаю по минимуму 1000 рублей в месяц.
Получается, что доход за месяц 13500 рублей х 0.94 - 1000 = 11690 рублей,
Доход за год 11690 х 12 месяцев = 140280 рублей.
Предположим, что объект был куплен за 1750000 рублей. Правда получается, что я беру арендную плату для центра, а стоимость для окраины, но не будем сейчас ловить этих блох. Доходность получается
140280 / 1750000=8%.
8% - это намного интереснее, чем 6,1-6,9% которые я насчитала для Москвы. В этом плане жителям Санкт-Петербурга немного интереснее связываться с микро-студиями. Но вот тем же москвичам не очень интересно брать такие объекты, так как расходы на проезд в Питер могут сожрать всю дельту в 1,1-1,9%.
Но прежде чем покупать стоит задать себе вопрос, зачем вы это делаете и точно ли сейчас подходящий момент. Да, с одной стороны недвижимость защищает от обесценивания рубля, а с другой сейчас можно купить ОФЗ с подобной доходностью... В Питере сейчас строится очень много апарт-отелей, вот тот же ПИК включился в эту игру с ЖК Вольта. Конкуренция арендодаторов тут большая и все время растет, а вот про арендодателей так не скажешь...
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.
