Не все знают, что некоторые недобросовестные строители загородных домов наживаются на заказчиках. Большинство потерь денег связано с незнанием заказчика специфики, технологии и стоимости выполняемых работ.
Выявили пять самых распространенных способов «незаметного» обмана заказчиков недобросовестными строителями.
🔴 Указание в смете несуществующих работ.
Недобросовестный застройщик может показать в смете строки затрат, которые никак не нужны для строительства конкретного дома.
Например, в проекте дома используется свайный фундамент, а в соответствующем разделе сметы указано что-то вроде «замес сырья для бетонной плиты».
То есть, заказчик платит за работу, которая в принципе не подразумевается. Такие манипуляции могут встречаться на всех этапах строительства.
🔴 Оплата за неполную рабочую силу.
Есть простая формула: Ч = X*T, где Ч — человеко-часы, X — количество работников, T — затраченное время. Расходы зависят от количества человеко-часов и стоимости за единицу. Вот тут-то все и зарыто.
Например, в смете может быть заложена оплата на бригаду из 10-ти человек, а фактически посменно трудятся двое работяг. Разницу застройщик сохраняет себе, ну и зарабатывает на наценке.
Другой пример: отделка дома указана в 20 дней, а выполняется всего за 14. Застройщик рассчитывается с бригадой, а «пустые» 6 дней сохраняет у себя на счету.
🔴 Манипуляция с ценой материалов.
Здесь, как правило, присутствует расхождение сведений из сметы и суровая реальность. Застройщик может подменить материал из сметы на более дешевый аналог, хотя внешне все выглядит без особых отличий. Клинический случай: сознательная закупка контрафакта или брака.
Например, в строительстве каркасных домов можно использовать доски естественной влажности и доски камерной сушки. Они отличаются содержанием влаги. Первый тип стоит гораздо дешевле второго, но и больше подвержен деформациям. При этом опытные застройщики знают, как правильно обрабатывать влажные доски для снижения рисков. Заказчик этого не видит, а фактическая стоимость относится к сухим доскам.
🔴 Откаты от поставщиков.
Застройщик прописывает в смете розничную цену на материалы. Все сходится с информацией на сайте или каталоге поставщика. В реальности же строительные компании получают скидку за опт и повышенный объем заказов. Разница оседает на расчетном счету строительной компании.
Например, застройщик одновременно работает сразу с тремя проектами. Суммарно требуется ~ 10 км арматуры разного типа. Поставщик в знак признания делает цену даже ниже оптовой. Будущий владелец дома про это никогда не узнает.
🔴 Неучтенные услуги.
В этом случае застройщик формально не выходит из сметы, но фактические затраты заказчика повышаются. Потому что оплата пойдет за неуказанные услуги.
Распространенные примеры — погрузка и разгрузка материалов, вывоз строительного мусора. При заключении договора застройщик может уверять, что все уже заложено в стоимость. В реальности гораздо надежнее выносить такие работы отдельной строкой.
Как защитить себя от дополнительных затрат и обмана:
✅ Проверяйте стоимость материалов на сайтах разных поставщиков (речь об основных дорогостоящих позициях, 20% позиций, которые дают 80% затрат). Не поленитесь позвонить поставщикам для уточнения возможности скидки на объем. Результаты договоренностей сообщите строительной компании и используйте при торге.
✅ На ключевые материалы требуйте предоставление сертификатов, товарных чеков и актов (в этих документах Вы найдете информацию о том, что используется именно нужный Вас материал).
✅ Потребуйте от застройщика организовать просмотр уже построенных домов, пообщайтесь с Владельцами. Узнайте как соблюдались сроки, качество строительства, были ли подводные камни.
✅ Проведите консультации с независимыми специалистами – строителями по:
- выбору материалов;
- стоимости материалов в смете;
- составу работ;
- условиям договора подряда.
✅ При заключении договора подряда предусматривайте поэтапную оплату за выполненные работы, а также штрафные санкции за нарушение сроков и нарушение качества работ.
✅ Наймите представителя с опытом для контроля качества и хода работ. Воспользуйтесь он-лайн видеосъемкой процесса строительства и контролируйте строительство удаленно.
✅ При выявлении срыва сроков, пересортицы, невыхода строителей на площадку инициируйте встречу и конф колл со строительной организацией, а также письменно направляйте уведомление Подрядчику информацию о выявленных нарушениях (это для будущих судебных разбирательств, но Подрядчики все поймут и не захотят с Вами связываться).
