В офис Vysotsky Estate Тушино обратился клиент для подбора квартиры в этом районе. Выбор пал на ЖК «Скай Гарден», но в качестве альтернатив покупатель был готов рассматривать ЖК «Сити Бэй» (так как он примерно в том же ценовом диапазоне и в одной локации) или дома, построенные по программе реновации (поскольку это новые современные дома, имеющие неплохие отзывы и в том же бюджете). Обзор City Bay уже недавно выходил на нашем канале. Поэтому сегодня старший эксперт Вячеслав Колядин затронет этот комплекс лишь частично, а другие проекты рассмотрит подробнее.
О проекте Sky Garden
Sky garden — комплекс бизнес-класса от застройщика ФСК, находящийся на берегу реки Сходня в районе Покровское-Стрешнево. ЖК позиционируется как место, где богатая инфраструктура сочетается с природой, как на территории самого ЖК, так и вокруг него, что создаёт необходимые условия для комфортной жизни.
Так ли это? Давайте выясним.
О программе реновации в Москве
Сама программа стартовала в 2017 году. По ней ведётся строительство современных и комфортных монолитных или панельных домов с возможностью проведения перепланировок, с вместительными балконами или лоджиями, удобными входами в подъезд для инвалидов, пенсионеров и родителей с детскими колясками, современными грузовыми и пассажирскими лифтами и высокой энергоэффективностью. Эти дома можно смело сравнивать со многими коммерческими проектами застройщиков.
За прошедшие несколько лет сдан в эксплуатацию не один десяток домов по программе. Уже с уверенностью можно сказать, что большинство обещаний выполняется, а проблемы, с которыми приходится сталкиваться новосёлам, сопоставимы с теми, с которыми сталкиваются покупатели обычных новостроек.
Но есть и проблемы, о которых нельзя не упомянуть — это отсутствие шумоизоляции. На это жалуется абсолютное большинство жителей этих домов. Слышно всё, что происходит у соседей, начиная от работающей стиральной машинки, заканчивая тем, что слышно, как за стеной родители ругают ребёнка за уроки. По этому показателю реновационные дома, скорее всего, проиграют City Bay и Sky Garden.
Территория и внутренняя инфраструктура
ЖК Sky Garden располагается на месте бывшего Тушинского завода железобетонных конструкций. При общих 450 000 м², выделенных под недвижимость, 352 000 м² территории займёт сам комплекс, около 82 000 м² уйдёт под программу реновации — территория для их строительства уже огорожена, а остальные метры — под объекты инфраструктуры.
Sky Garden будет состоять из 4 корпусов, первый из которых застройщик обещает возвести ко II кварталу 2025 года, 2 и 3 корпуса — в III квартале и 4 корпус — в IV квартале. Внутреннюю территорию комплекса планируют облагородить парком площадью 3,5 га со спортивными и детскими площадками, местами отдыха, а также центральной площадью и благоустроенной набережной.
Этажность домов варьируется от 12 до 44. Первые этажи оставят под коммерческий кластер с магазинами, ресторанами, кафе, различными спортивными секциями и другими предметами услуг. Во дворе оборудуют детские и спортивные площадки.
В подземном паркинге будут реализованы специальные помещения под велосипедный транспорт, а также кладовые, что позволит не тратить пространство самой квартиры на хранение вещей. Удобство перемещения обеспечат скоростные лифты, соединяющие паркинг и жилые этажи.
Очень важный момент: соотношение машиномест и квартир — 1 к 4. Это катастрофически мало, тем более для класса «бизнес».
Лобби ЖК «Скай Гарден» планируется как пространство, где каждый житель сможет найти для себя пользу: здесь тебе зоны коворкинга, комнаты матери и ребёнка, детские комнаты, колясочные, расположенные рядом со входом, гостевые санузлы и комнаты для мойки лап питомцев после прогулки.
Так как программа реновации затронула в основном старые районы, то дома в большинстве своём строятся в уже обжитых локациях с сформировавшейся инфраструктурой, как правило, на местах снесённых 5-этажек. Но, безусловно, инфраструктура внутри комплекса «Скай Гарден» выиграет. Также надо учесть, что внутри территорий реновационных домов будет не вся инфраструктура — школы и сады в любом случае будут находится за пределами. По паркингу надо отметить, что некоторые реновационные дома строятся также с паркингом, где приоритетное право покупки имеют жители этих домов.
«Сити Бэй» в этой картине совсем теряется из-за расположения: там до инфраструктуры — как до китайской границы. Обеспеченность парковочными местами составляет 42%. Это больше, чем у «Скай Гарден», но сопоставимо с некоторыми реновационными домами. А со школами и детскими садами у «Сити Бэй» ещё более грустно — на 5054 квартиры будет всего одна школа на 815 учеников и 3 небольших коммерческих детских садика (до 200 мест). И всё это появится не раньше, чем через года 2-3, а то и позже. Стоит учесть, что мест всё равно хватит далеко не всем.
Транспортная доступность
ЖК «Скай Гарден» находится в шаговой доступности от:
🚝 м. «Тушинская» и МЦД «Тушинская» (15 минут);
🚝 м. «Сходненская» (20-25 минут).
На личном транспорте:
🚗 2,5 км до МКАД;
🚗 2 км до Волоколамского шоссе;
🚗 8,5 км до Северо-западной хорды;
🚗 12,5 км до Третьего транспортного кольца;
🚗 15 км до Садового кольца.
После сдачи в эксплуатацию и заселения ЖК Sky Garden нагрузка на дорожную инфраструктуру кратно возрастёт. Уже сейчас выезд на Волоколамское шоссе, ул. Свободы по Строительному проезду и Походному проезду в часы пик перегружен. В пробке можно потерять до 20-30 минут. Недалеко находится Налоговый городок, куда едут с разных уголков Москвы.
В шаговой доступности располагаются автобусные остановки. С них можно доехать до метро «Сходненская», «Планерная», «Волоколамская», «Тушинская», а также в районы Митино и Братцево.
Несколько лет я жил рядом с этой локацией, поэтому по личному опыту расскажу о пешем маршруте с МЦД «Тушинская».
Как заявлено на сайте ЖК Sky Garden, дорога займёт в районе 15 минут, что оказывается близко к правде. Путь проходит через реку Сходня, через мост, под которым располагается тренировочное место гребных видов спорта, которое пару лет назад было благоустроено. По непонятным мне причинам многие люди не пользуются мостом и идут по самим ж/д путям, чего делать я крайне не рекомендую. Это место периодически огораживают, но хватает этого ненадолго. Важно ещё и обратить внимание на то, что путь от метро «Тушинская» до ЖК Sky Garden в плохую погоду и в тёмное время суток может оказаться не самым приятным и безопасным.
На пути к ЖК есть несколько особо красивых и приятных прогулочных мест:
Уже ближе к комплексу зелень сменяется промзонами и другими нежилыми территориями, где в зимнее время года бывает крайне тяжело пройти. А бывает, что после дождей дороги здесь сильно подтапливает, и пройти пешком или даже проехать на автомобиле может быть проблематично. Кроме того, здесь нередко можно встретить бродячих собак.
У входа на территорию ЖК нас встречает информационное табло с контактами.
Чуть далеьше от входа в ЖК находится офис продаж и автобусная остановка.
От ЖК City Bay ближе всего до МЦД2 «Трикотажная», но не всем этот вид транспорта будет удобен. До метро «Спартак» или «Тушинская» можно дойти минут за 15-20 минимум по не самому комфортному маршруту. Комплекс расположен на стыке МКАД и Волоколамки — если ехать на машине против шерсти на МКАД, то стоять в пробке меньше, а при движении в центр в часы-пик можно вспомнить все матерные слова, да ещё и придумать новые.
По транспортной доступности преимущество, скорее, у реновационных домов — тут хоть выбор есть, поближе или подальше.
Внешняя инфраструктура
Местоположение комплекса Sky Garden позволяет пользоваться всеми минимально необходимыми благами, но не все они находятся в пешей доступности. Поликлиника №219 находится по адресу 2-й Тушинский проезд, д. 8. Но назвать это полноценной поликлиникой язык не поворачивается. Скорее, фельдшерско-акушерский пункт.
Рядом школа №1285, «Пятёрочка», центр детский молодёжных социальных инициатив «Крылья», шиномонтажки. Все остальные прелести жизни находятся гораздо дальше и не в пешей доступности. Это связано с тем, что сама локация строительства ЖК Sky Garden — это своего рода район в районе, и он со всех сторон изолирован промзонами от Северного и Южного Тушино и района Покровское-Стрешнево.
Отдельное внимание стоит уделить большому количеству природных территорий, которыми смогут пользоваться жители реновационных домов и «Скай Гарден»:
🌳 Парк Берег реки Сходня (не благоустроен) — 8 минут пешком;
🌳 Сходненский ковш (не благоустроен) — 11 минут пешком;
🌳 Серебряный бор — 18 минут на авто;
🌳 Парк «Покровское-Стрешнево» — 10 минут на авто;
🌳 Митинский парк — 10 минут на машине или автобусе;
🌳 Парк Северное Тушино — 12 минут транспортом.
Заросший берег реки Сходня, протекающей у Sky Garden, застройщик обещает привести в порядок и облагородить.
Покупателям квартир в ЖК City Bay проще будет добраться транспортом только до Митинского парка или парка Покровское-Стрешнево, а в пешей доступности, возможно, только набережная Москвы-реки.
Квартиры и планировки
В реновационных домах студий нет. Здесь можно найти 1-/2-/3-комнатные квартиры улучшенной планировки и большой кухней, раздельными комнатами, с 1-2 санузлами. Выбор планировок достаточно большой.
В Sky Garden потребителю на выбор предлагается около 40 планировок квартир, площадью от 26 до 110 метров квадратных, стоимостью ориентировочно от 9 до 31 миллиона рублей.
Сейчас выборку можно посмотреть только из I корпуса, готовность которого планируется ко II кварталу 2025 года.
По типу отделки доступен вариант White box и без отделки (вариация отделки зависит также от выбранной планировки).
Покупателям ЖК City Bay тоже доступны разные планировки: от 26-метровых студий до 4-комнатных квартир площадью 112 м². Все планировки довольно функциональные.
Для кого-то могут быть недостатком слишком низкие подоконники в реновационных домах, так как могут возникнуть сложности с расстановкой мебели.
А что с продажами?
Продажи в Скай Гарден, согласно сервису bnmap.pro, идут довольно неплохо.
Статистика показывает, что наибольшей популярностью пользуются 1- и 2-комнатные квартиры. На данный момент продано 40% квартир.
У City Bay с продажами дела обстоят заметно хуже. В продажу он вышел на 2 года раньше, чем Sky Garden, а распродано около трети квартир. Но и лотов у City Bay в три раза больше.
Чтобы подробнее ознакомиться с деятельностью застройщика ФСК, я решил пообщаться с жителями ЖК «Рихард», возведением которого также занимался ФСК, поговорить об общем впечатлении сданного им объекта, а также насколько ожидания покупателей были оправданы.
Как показал опрос, общее положение оказалось приемлемым: жильцы довольны транспортной доступностью, инфраструктурой, находящейся на территории ЖК, а также безопасностью.
Отмечу, что площадка находится на приличном расстоянии от дороги, так что за детей можно не волноваться.
Однако не обошлось и без минусов.
Кто-то из опрошенных подметил, что в квартиры без предупреждения были установлены глухие окна. Этот момент оказался неприятным сюрпризом для собственников.
Другой респондент рассказал, что получил отделку, отличающуюся от заявленной в техническом паспорте. В его случае проблема коснулась конфигурации санузла.
Общее положение дел в ЖК «Рихард» сохраняет комфортный уровень проживания для тех, кто решился приобрести в нём недвижимость. Из обещанного на этапе строительства была реализована большая часть.
Для понимания отражу в таблице основные характеристики этих объектов, которые мы сравниваем (дома, построенные по стандартам реновации мы рассматриваем на ул. Вилиса Лациса, 38к1-38к2, Туристская, 14 или Сходненская, 12к1 – фото этих домов ниже).
Подведём итоги
Sky Garden — амбициозный проект, правильная реализация которого должна привести к созданию ЖК бизнес-класса со всеми условиями для полноценной жизни внутри него: развитая инфраструктура (как внутри комплекса, так и за его пределами) даст возможность каждому удовлетворить свои потребности, а переплетение с природой позволит поддерживать свой эмоциональный фон и здоровье.
Минусы
❌ Слишком мало машиномест.
❌ Расстояние до метро более 15 минут пешком.
❌ Нет крупных торговых центров в пешей доступности.
❌ Строительство на территории бывшего завода.
❌ Соседство с домами по программе реновации.
Плюсы
✅ Много зелёных прогулочных зон поблизости.
✅ Комфортная дворовая территория (если застройщик выполнит все обещания).
✅ Большой выбор планировок.
✅ Развитое автобусное сообщение со многими соседними районами.
Реновационные дома
Минусы
❌ Не во всех домах есть подземный паркинг.
❌ Плохая шумоизоляция.
❌ Открытая территория.
❌ Контингент соседей (важно перед покупкой сделать поквартирный обход).
Плюсы
✅ Много зелёных прогулочных зон поблизости.
✅ Комфортная дворовая территория.
✅ Сформированная инфраструктура района.
✅ Выбор домов и локаций.
ЖК City Bay
Минусы
❌ Маленькое соотношение квартир и парковочных мест.
❌ Высокая плотность застройки.
❌ Удалённость от метро.
❌ Несколько лет придётся жить «на стройке».
Плюсы
✅ Большой выбор планировок.
✅ Комфортная дворовая территория (если застройщик выполнит задуманное).
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК Alia
ЖК «Город на реке Тушино»
ЖК «Счастье на Сходненской»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
