Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня поговорим о перепланировке квартиры (помещения) собственником в многоквартирном доме. Что такое перепланировка помещения в многоквартирном доме. Порядок действий собственника при принятии решения о перепланировке, тонкости и нюансы в случае, если в результате предстоящей перепланировки будет «захвачена» часть общего имущества собственников многоквартирного дома.
Что такое перепланировка помещения в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка жилых помещений может включать:
-перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров (пункт 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170).
Таким образом, перепланировка помещения представляет собой изменение конструктивных особенностей данного помещения в виде изменений его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.
Согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство жилых помещений должно осуществляться с соблюдением требований законодательства РФ и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим уполномоченным органом решения о переустройстве жилого помещения.
Согласование перепланировки проводится органами местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органами власти этих субъектов.
В силу прямого указания части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущими присоединение к реконструированному (переустроенному, перепланированному) помещению части общего имущества в многоквартирном доме (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4апреля 2023 г. N 46-КГ23-2-К6).
Документы, необходимые для проведения переустройства жилых помещений.
Для проведения переустройства собственнику жилого помещения (его представителю) необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением, приобщив к нему документы.
Примерный перечень документов:
-заявление о перепланировке;
- правоустанавливающие документы на жилое помещение (например, договор купили - продажи и выписка из ЕГРН);
-проект перепланировки жилого помещения;
- технический паспорт жилого помещения;
-согласие всех членов семьи собственника, зарегистрированных в жилом помещении;
-заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о согласии на перепланировку, если жилое помещение находится в здании, которое является памятником архитектуры, истории или культуры;
- протокол общего собрания собственников помещений о согласии всех собственников на перепланировку, если перепланировка повлечет присоединение к помещению собственника части общего имущества в многоквартирном доме.
Производить работы по перепланировке можно только после получения документа, подтверждающего принятие положительного решения о согласовании перепланировки.
Перепланировка оформляется актом приемочной комиссии, который подтверждает ее проведение и является фактическим основанием использования жилого помещения в перепланированном состоянии. Жилищное законодательство не содержит требований к порядку формирования приемочной комиссии и требований к ее составу. Соответствующие предписания могут содержаться в нормативных правовых актах органов местного самоуправления.
Подписанный членами приемочной комиссии акт передается в орган местного самоуправления, согласовавший перепланировку, который в дальнейшем направляет данный акт в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) для государственного кадастрового учета изменений в реестре объектов недвижимости. Так, например, в кадастр недвижимости на основании акта приемочной комиссии вносятся измененные после перепланировки сведения о количестве комнат в квартире и их площади.
Часть 2 статьи 7.21 КоАП РФ предусматривает ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме.
За совершение данного правонарушения предусмотрена административная ответственность в виде административного штрафа на граждан в размере:
- от 2 до 2,5 тыс. рублей;
- на должностных лиц - от 4 до 5 тыс. рублей;
-на юридических лиц - от 40 до 50 тыс. рублей.
Незначительные по сумме штрафы за самовольное переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме приводит к тому, что многие собственники помещений в многоквартирных домах самовольно, без получения предварительного согласования органом местного самоуправления, осуществляют перепланировку.
Собственник жилого помещения или группа собственников жилых помещений, чьи интересы были нарушены таким собственником, который самовольно произвел перепланировку жилого помещения, используя часть общего имущества собственников без их предварительного согласия, вправе подать, иск в суд с требованием приведения жилого помещения собственника, самовольно осуществившего перепланировку, в первоначальное состояние.
Более того, «свежее» определение Судебной Коллегии Верховного Суда РФ от 4апреля 2023 г. N 46-КГ23-2-К6, в котором отмечено, на что необходимо обращать внимание судам при рассмотрении дел о самовольной перепланировке (в судебном деле речь шла о перепланировке соседом по этажу, отгородившим себе часть приквартирного холла):
- выявление правовой природы принятого общим собрание собственников решения относительно судьбы общего имущества (влекло или нет данное решение уменьшение общего имущества многоквартирного дома),
- установление того, являлись ли произведенные работы перепланировкой, переустройством или реконструкцией,
- предусмотрено ли возведение перегородки с дверным блоком проектом дома,
- являлась ли установка перегородки с дверным блоком изменением конфигурации помещения (межквартирного коридора на втором этаже), относящегося к общему имуществу многоквартирного дома, требующим внесения его в технический паспорт помещения многоквартирного дома,
- и является ли ее установка фактическим присоединением части общего имущества к квартирам ответчиков,
- а также необходимо дать оценку о необходимости получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также о нарушении права других собственников пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме.
Друзья, в конце статьи как всегда сделаем выводы:
- перепланировка помещения представляет собой изменение конструктивных особенностей данного помещения в виде изменений его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения;
- перепланировка предварительно должна быть согласована с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение;
- самовольная, без предварительного согласования перепланировка, наказывается административным штрафом, а также собственники, чьи права нарушены такой перепланировкой, могут обратиться в суд с требованием привести в первоначальное состояние помещение, в котором была проведена самовольная перепланировка (очень много исков, будьте бдительны собственники, осуществившие самовольную перепланировку).
Надеюсь, для вас статья окажется полезной, ставьте лайки, подписывайтесь на мой канал, делитесь своим богатым опытом.
