В продолжение темы про себестоимость строительства у застройщиков в России под вот этой статьёй появился новый комментарий от подписчика с ником "-". Словами это, видимо, "прочерк"). Спасибо уважаемому подписчику за пост. Есть на основании его о чём поговорить.
"Да, только вы забываете о стоимости кредитов, о стоимости самой земли, подключения коммуникаций и постройки для города школ и тд."
- неверный вывод), я ничего не забываю. Могу только что-то по разным причинам не вставить куда-то. Всё остальное - также осознанно.
Вопрос в другом - а какого серобуромалинового или другого цвета за это всё должен платить конечный покупатель жилья, когда ему транслируют это вот всё через цену от застройщика на новостройки?
Вот когда в моём загородном посёлке я реально за свои деньги с нуля создаю планировку, благоустройство, зелёные насаждения и дорогу в голом поле, то за неё явно никто из россиян, кроме меня, не платил.
Но есть понятие "общественный договор" в любом государстве.
Например, среди прочего - население платит налоги, довольно много налогов и ещё плюсом кучу других сборов и прочего, а за это получает определённый пакет "гарантированных благ".
Например, места в школах и детсадах.
И что в домах будет тепло (а вы ещё всё равно же за это заплатите), и в них будет гореть свет, хотя за него вы также дополнительно заплатите.
К сожалению, дачи и загородные дома в этот "общественный договор" пока у нас не входят. Не готово государство этих нас обеспечивать. А зря, ИМХО. Меньше было бы болезней, в том числе и "от нервов", больше бы детей и семей, да и вообще глядишь, демография реально радовала бы.
Я уже писал как-то об этом, есть на канале - если коротко и утрировано - за всё уже раньше было за приведённое вами как пример "уплочено" россиянами. И ещё нашими предками. Даже в СССР. Вы же пользуетесь электричеством, вырабатываемом сделанными ещё в Союзе атомными электростанциями? Тем, что приходит по протянутым ещё в "совке" линиям высоковольтных передач? Многими даже не раз уже за всё уплачено.
Когда каждый до покупки собственно бетонометров уже по два-три раза за свою жизнь переплатил за всю и любую инфраструктуру в государстве в той локации, где он хотел бы жить, почему её стоимость нужно включать в ценник новостроек и от зрястройщиков?
Да при том ещё люди вынужденно, выходит, заранее оплачивают что-то коммерсантам, когда этого обещанного и должного быть без их помощи ещё и в помине нет?
Ведь в подавляющем большинстве локаций жители новых ЖК выпрашивают себе все эти "блага" и инфраструктуру долгие годы и годы.
Только всякие продавцы всего и всякой всячины быстро "родятся" в новых локациях. Магниты с Пятёрочками и прочая именно коммерческая "обслуга".
Земля обетованная
Про реальную и вполне себе дорогую и даже рыночную цену земли, которая всё равно в проекте не имеет сильного влияния на себестоимость, я тоже не раз уже писал на канале. Её часть в общей цене довольно мала даже сегодня. А раньше вообще была гораздо меньше.
Вот совсем недавний реальный пример, где были конкретные цифры.
Про кредиты...
А почему, собственно, покупателей и клиентов застройщиков вообще должно волновать, что сами зрястрои вовремя не захотели понизить цены, чтобы всё распродалось ещё до морковкиного заговения, как я много раз писал об этом, сделали бы всё раньше и по уму, а не просто "пораньше", и "не упирались бы". Ведь всё могло быть более-менее ок тогда.
Но нет - они предпочли не падать "лицом в грязь", а со своими светлыми лицами и далее лупить в небеса и без того конский ценник.
Ой, им же нельзя, вы что, да они и "не могут". Но от этого должны снова "страдать" покупатели?
После этого вполне закономерно цены встают, ничего не продаётся, банки такие - ой, мы же ничего не знали, как таак-то, ай-яй-яй, как нехорошо, а давайте теперь вам всё будет стоить дороже, застройщики, мы вам вот тут проценты поднимем резко на всё это проектное финансирование.
Откуда возник вопрос? Из-за кого? Из-за чьих особо одарённых мозгов? Желающих и дальше пожировать не на утрированном Бали в гуано местном, а на Мальдивах особенных каких-нибудь за счёт немамонтов?
Ну, конечно же, в нашей системе надо понять и простить девелоперов, им же вон как тяжело, у них 5-6 проценты по кредитам! Божечки мой! Тяжко!
Ммм... А дайте мне такое, думает покупатель жилой недвижимости. Эти 5-6 %. Потому что для клиентов всё выглядит вот так (данные ЕИСЖС с сайта наш.дом.рф):
С господдержкой вроде куда ещё не шло. А вот со вторичкой:
В два раза выше. Вы можете сказать - так была же "прекрасная" околонулевая ипотека, но злобные силы гнетут и уели её полностью, нехорошие. Но мы все уже в курсе и не забываем, что та ипотека также ложилась на чьи плечи? Правильно, на покупателя. Плюсом ещё в 25-30 %.
Куда ни кинь - везде клин. Но клин только односторонний, работающий в одну сторону, обратите внимание. Нет бы дать и 0,1 %, да ещё и цену снизить, раз не продаются ваши кривометры, дамы и господа? Но нееет...
"Заработок"=зряплата?
"Поэтому если чистыми застройщик заработает ставку рефинансирования в год - это будет неплохо."
- ха. Больше отдельных подробных комментариев по этой теме даже у же давать не хочется.
Ну, кто-то и так в конечном итоге может зарабатывать. На этом уровне, как указано выше.
Но вот отчёты самих же девелоперов (которые даже не показывают всех их реальных, истинных доходов по разным причинам, это отдельный разговор, почему, да что и как) говорят о другом. Не у всех и не всегда всё больше и лучше.
Конечно не у всех. У нас тут буквально за последние 15 лет с проблемного 2008 года много раз уже застройщики некоторые и банкротились в том числе, так у них шли дела "хорошо". А были банкроты и раньше.
Но, тем не менее в целом картина далеко не такая.
В целом никто на ставочке сегодня не сидел. Уж точно все последние годы.
Про "падение" и саму его возможность
"Поэтому есть ли куда падать? Да наверное. Процентов на 20 легко. Но будет ли это? Сложно сказать."
И 20 % легко. И больше - легко. А должно быть вообще не важно, легко или нелегко. Когда цель выжить и развиваться-расти дальше за счёт этого, то надо падать. Иногда надо упасть, чтобы снова подняться.
И уже есть подобное. Если будет дальше ситуация так "разгоняться", как она у нас в стране стала довольно бодро идти в новом направлении, то будет ещё куда падать. Иногда бывает даже лучше слить часть товара даже ниже себестоимости, и выжить.
Про это знает каждый бизнесмен. Абсолютно. И вы думаете, что только застройщики этого не знают? Знают. Ещё как. На Ять. Вопрос в другом - понятно, что никто такого не хочет- терять. Терять всегда бо-бо, это вам не приобретать - ам-мням-мням. К этому - к бо-бо - может склонить и заставить это сделать только какая-то вынужденная ситуация. Ну или то, что ты не хочешь слушать и слышать своих клиентов и рынок в целом, свою страну в целом не понимаешь, не понимая, что в ней происходит.
Вот откуда бывают вообще банкроты? Весь фокус в том, что бывает уже иногда поздно пить боржоми лечить и себе, и людям мозг, и тогда любые действия, и даже мега-распродажи компанию не спасают. Миллионы раз это уже было в истории бизнеса. И, очевидно, ещё будет.
Видно, девелоперы хотят пройти через это. Чтошшш...
И да, вопрос в том, что когда ты силён и с деньгами "на руках", тебя не съест утрированный "серый волк". Как минимум, ему будет непросто укусить тебя за бочок. А к некоторым девелоперам российским стали приходить намёки от серых волков, которые их хотят под происходящую лавочку ам, да и съесть. Про один случай подобного я вот совсем недавно писал в отдельном посте. А то ли ещё будет...
Низкий ценник как наше всё
"А в регионах многих ценник то и до 100 не дотягивает за комфорт класс."
- о да, отстают ребятушки-девчатушки в регионах, слабо выступают, за соточку ещё не все прыгнули... Хотя уже и так вроде как и не дёшево.
Разве нет?
Тут бы ещё отдельно поговорить про всё эти потуги с "комфорт-классами" и прочей несуществующей и нигде не закреплённой документарно и документально вот этой вот застройщицкой понапридуманной и высосанной из пальца "градацией" разных "классов жилья. За что тоже берутся деньги. Порой не совсем понятно, а порой и вообще непонятно - за что. Но не всё же в одной статье да за один раз.
Как раз относительно недавно я рассматривал цены и в части российских регионов. И падение спроса на новостройки там. Вот здесь подробнее.
Среди прочего как раз уже и "эконом-стандарт-класс" чуть ли не до 100 тысяч рублей доросли уже кое-где в России, а где-то и превысили.
В стране, где даже официальная средняя и медианная, все вот эти зарплаты толком ещё половины от этого не достигли.
В Рязани, Туле, Калуге, например, где сейчас многие найти зарплату и в 50 тысяч не могут, потеряв на фоне ранее происходящего и свою предыдущую, как раз ценник в 100 тысяч за кв. метр да и поболее.
А что, самое то, правильная и "справедливая" цена. Ну да, ну да. Так оно и есть.
Сразу видно, что люди это понимают, и бегут закупаться просто бегом. Отсюда и все падения продаж у застройщиков аж на 30-40-50 % и более в таких регионах в начале 2023 года.
Так и живём... Вот потому и квартиры такие дорогие, что миры разные.
Как я уже писал ранее - основное население России, широкие массы, как говорили ранее, и застройщики давно уже живут в разных реальностях. Виртуальный мир успеха у одних, и дно поэтому - у других.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий + репост 📣! Уже 966 публикаций канала здесь!
Спасибо всем первым 5000 подписчиков! Теперь идём к новой цели - 10000!!! Новые публикации - ежедневно! Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто на канале впервые: