Немного "назад в прошлое". Интересная история с ценами на Подмосковье. На которую обратил моё внимание подписчик Дмитрий. Точнее, мне снова "бросилось в глаза" уже старое и очевидное, знакомое, казалось бы "до дыр". Но в очередной раз как в первый раз заново увидел совершенно недетский рост ценников на жилые и нежилые метры в новостройках в данном регионе, случившийся за последние годы...
Правда, все это "выросло" немного по другому поводу. Вот в этом посте на канале недавно говорилось о выявленном одним агентством недвижимости снижении числа сделок с новостройками в Московской агломерации. И как раз в Московской области падение в апреле от марта 2023 года составило максимальные почти 13 %. То есть МО "обошла" и "Старую", и Новую Москву. Остальные подробности найдёте под ссылкой.
Дмитрий написал комментарий, куда вставил один из вариантов многим думаю известных графиков от компании irn.ru с индексом цен. В этом случае - как раз с индексом цен в Подмосковье.
Действительно, а почему же цены продолжали расти, а потом перестали падать, хотя к этому всё шло - к дальнейшему снижению? Почему зрястройщикам ничего не помешало задирать ценники и до того, с апреля 2021 года по апрель 2022 года? Ну, там хотя бы более-менее был понятен механизм этого в действительности необоснованного случившегося роста.
Конечно, неплохая "прибавочка к столу" - рост за год со 105 до 155 тысяч рублей за квадратный метр бетонометров в 1,5 раза.
А вот дальше? что "помогло" застройщикам "не уронит" ценник? Есть просто ответ - покупатели. Те клиенты, кто всё-таки отнёс деньги к ним.
Кто и ранее, и теперь покупает жилые и особенно нежилые бетонометры по текущим ценам - особые счастливчики. И просто - молодцы. Я не шучу. Миссия - поддержать отечественных производителей новостроя - почётная и очень полезная для всей страны в целом. Так нам говорят сверху. И это таки находит поддержку снизу!
Но часть этого роста ценников и великого "противостояния падению цен" в получившейся общей искажённой картине текущего дня "добавили" некоторые "чудеса".
Впрочем, вполне себе привычные и вовсе и не чудесные для многих рынков у нас в стране действия. Причём график не может их отразить, потому что это сборный индекс, а это всё происходило не в индексе, а в реальности.
Вырос ВЗ - доллар? Понимаем ценники! То есть когда доллар "выпрыгнул" за 100 рублей, конечно же, никто среди застройщиков не забыл нарастить ценники. Но когда ВЗ упал до 50 рублей, никто из девелоперов и не подумал их снижать.
Поднялась очень резко ключевая ставка - аж до 20 %? Ну всё, поднимаем цены! Она также резко упала? Аж в 2,5 раза? Всё оставляем как есть!
Мало того. Из ситуации с падением спроса и со снижением цен также нашли "выход" за счёт самих покупателей новостроек. Менее популярные траншевые, а также околонулевые ипотеки, получившие широчайшее распространение.
То есть, в моменте, когда спрос всё-таки обвалился с весны 2022 года, реальные цены сделок должны были пойти на снижение. И пошли. Короткий отрезок времени. Были всякие немалые скидки, если помните. В известном стиле можно спросить и ответить: "что случилось с рынком новостроек в России? Он упал. И ценники также упали, и были ниже.
Потому что вообще никто почти не брал. Ну, кроме особенно желающих всё-таки взять бетонометры не смотря ни на что и вопреки всему. Но позже застройщики по договорённости с банкирами снова добавили к ценнику квадрата от 20 до 30 % в случае применения околонулевых и прочих видов "новых" вариантов ипотек.
Потому что таких ипотек стало под 70-80 % среди прочих в какой-то момент в ведущих регионах страны, где строится вообще 70, если не 80 % всей нашей первичной недвижимости. И при среднем росте и ценника, и чека на 25 % от нововведений, и с учётом веса таких ипотек в текущей выдаче до конца 2022 года, в "видимой" цене на графике индекса цен заложено как раз порядка 20 %, "оставшихся" от околонулевых ипотек.
Всё это я уже не раз и не два последовательно описывал на канале.
Но самое интересное в очередной раз что? Правильно, что и в этот раз на фоне "ушедших" околонулевых ипотек ценник также "забыли" опустить.
Околонулевых и траншевых ипотек сегодня практически нет. А ценники с "довеском" добавленного под лавочку этих ипотек - остались.
Были и есть попытки применить всякое "другое" им на замену.
Я про всё уже писал на канале. То ПИК предлагал совместно с банком Тинькофф "кэшбэк 15 %", который я уже подробно разбирал вот здесь, например. Что это только так называется и выглядит вроде как "привлекательно", а по факту это всего-то определенная, и притом совсем небольшая скидка от цены приобретаемой недвижимости. На снова повышенную в ценники первичную жилую недвижимость.
То теперь тот же ПИК, например, пытается "нащупать спрос" с ипотекой якобы в 1 %, уже совместно с банком ВТБ. С которой также всё совсем не так, как заявляется. Потому что потом этот 1 % "плавно превращается" (на самом деле даже довольно резко и быстро) в совсем другой %, гораздо выше, о чём также у меня проходила информация на канале.
Но как бы кто не "плясал" на рынке новостроек со всяческими бубнами, именно это больше всего уходит из фокуса внимания потенциальных покупателей:
На всём и всегда ценник на новостройки постоянно исправно поднимался все последние годы. А опускаться он всегда "забывал". Понятно, почему.
Причины роста ценников - разные, но "методика и техника" у девелоперов всегда одна - по любому чиху надо ценник поднимать, а опускать при изменении ситуации всегда "забывать".
Ну и где тут место жалостливым сказочкам "жадностройкщиков" российских, как их как-то назвали в комментариях под одной из публикаций канала, про "растущую себестоимость всего и вся", как основную причину роста цен на их зачастую кривые бетонометры?
Подняли - и будут стараться удержать. А при любом очередном изменении на любом рынке страны и мира - будут стараться повысить ещё и ещё. Капитализм, счастье, идиотизм©. Если вдудеть вдудю. И вот как с таким бороться прикажете? - спросите вы.
Способ один и известный всем - голосование ногами.
Направленными от, а не к застройщикам. Ну а пока будут в относительно массовом количестве очередные "везунчики" и счастливчики", выгодно "урвавшие" себе квартиру по нынешним ценам да с выгодной ипотекой...
Вот такая получается прямо-таки как у Толкиена любая квартира российская" - "моя прелесть", как то заветное колечко у Голлума. Пока морок не пройдёт, то...
Всё не просто останется таким же. Будет только ещё хуже. Всем.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поблагодарите лайком👍, + репост 📣! Уже 953 публикации канала здесь!
У нас тут "соревнование"🙂: кто быстрее - или я с первой 1000 публикаций на канале, или вы с первыми 5000 подписчиков. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто на канале впервые:
