Обещал показать ситуацию по регионам России. Не всё же у нас только на Москве, Питере и Краснодарском крае в стране заканчивается, верно же?
Я недавно вот тут писал о том, как теперь поживают ведущие застройщики страны в части продаж в ключевых российских агломерациях - в московской и санкт-петербургской. На фоне резкого спада спроса. Везде и у всех "упадок" - от 25 % до 40 % в объёмах поступающей выручки.
Это происходит и от падения объёма проводимых сделок. Ну и от снижения цен в спецпредложениях и скидках. Но как хотя бы приблизительно посчитать, какое именно снижение реальных цен имеет место быть? Давайте попробуем рассмотреть один из вариантов на примере российских регионов.
У нас же сегодня как раз немного о том, как там поживают некоторые регионы России.
Вот показательная информация от Dataflat.ru по нескольким областям страны и Приморскому краю квартал к кварталу в 2022 и 2023 годах:
Вот как учитываются данные, сведённые в таблице, чтобы была понятна методика сбора и сведения источников:
То есть нет учёта реальных скидок и дополнительных условий сделок.
Что обращает на себя моё внимание больше всего? Самая "интересная" строчка в каждом регионе для понимания цен - это "средняя цена квадратного метра без скидок". Казалось бы, там полный "ажур" - цены растут! Немного, но - растут.
Как же прикинуть разницу между заявленными ценовыми "желаниями" девелоперов в данных регионах, да и в целом по стране, и реальными ценниками сделок?
Сначала посмотрим "хотелки"
Сами застройщики обозначают свои "хотелки" по ценнику квадратного метра в своих творениях в проектных декларациях. Ну или же дополнительно выставляют свои официальные прайс-листы.
Известно, что декларируемые цены всегда существенно выше, чем реальные цены проходящих впоследствии сделок с покупателями. Так было всегда. Вот данные с сайта наш.дом.рф:
Средняя "цена", на которую указывает стрелка - это ценник, указанный в декларациях единого реестра застройщиков. Как видите, сейчас он уже 150000 рублей за кв. метр. И давно вышел за пределы и 145000, и тем более - 140000 рублей за кв. метр. Всё растёт и растёт.
При этом, кстати, всё это происходит на фоне того, как видно из данных наш.дом.рф, что нераспроданные площади снова увеличились. Ещё недавно в начале 2023 года они были на уровне 40 %, последний раз я размещал что-то около месяца назад свеженькое - тогда было было 43 %. Теперь - уже 44 %. Постепенный, но продолжающийся рост нераспроданного. Как и не открытого к продажам - было недавно 24 %, стало 26 %.
Теперь смотрим сделки
А вот средняя цена российского метра жилой недвижимости по данным от Домклик:
Ниже 110 тысяч рублей за квадратный метр. А это сведения от Сбериндекса:
Уже выше даже 125 тысяч рублей за кв. метр. Но всё равно никак не 150 тысяч. Где-то на уровне 133 тысяч за кв. метр. Можно заметить, что также продолжаем наблюдать сохранение увеличившегося в пузыре разрыва цен между первичным и вторичным рынком. Который до начала 2020 года был существенно ниже.
Возьмём среднее по данным о сделках - 110+133/2=121,5. 121 тысяча рублей за квадратный метр.
Итак, "хотелки от застройщиков" (150000) опережают некое выведенное среднее по реальным сделкам от двух ведущих их регистраторов на чуть более чем 23 %.
Ну и теперь давайте оценим реальное положение с ценниками и ценами в, например, отлично мне знакомой Калужской области.
Выросшие "хотелки" застройщиков "нарисовались" и в Калужской области. За 1 квартал 2023 года ценник вроде бы поднялся - на целых 7 %, с 95000 до 102000 за кв. метр новостроек. Так и в каждом из приведённых в таблице регионов. Эти ценники уже совершенно оторванные от реальности. Даже в Туле ценники ниже, хотя это по уровню жизни гораздо более "прокачанный" теперь регион. В нём сейчас увеличение бюджетных поступлений, а в Калуге и области - резкое снижение из-за особенностей региона (в нём было много местных локальных производств от крупнейших зарубежных компаний, большинство из которых теперь из страны ушли).
Но что у нас скорее всего ожидается по данной области в реальности с ценами сделок? 102000 минус 23 % = 78500 рублей за квадратный метр. Это почти на 15 % ниже "входной" цены хотелок девелоперов в начале 2023 года, на "входе" в квартал.
Так что можете эти 15-20 и даже более % смело требовать, ну или "просить", как кому удобнее, от застройщиков при рассмотрении предложений новостроек в регионах. А можно и нужно и больше. Сейчас - ваш рынок. Если вы - покупатель. Так что - заходите в гости к застройщикам.
Если уж вас вдруг ну прямо "распирает" брать бетонометры прямо сейчас.
Потому что дела-то у застройщиков очень плохи.
В целом по "больнице" дела идут не просто не ахти, а можно уже сказать буквально обстоят самым чудовищным образом. Падения во всём. Количество сделок - от 30 % и до 55 %. В Калининграде, как видите, в частности - более, чем наполовину падение. "Лучше всех" держаться Рязанская и Нижегородские области. Но и там падение на 31 и 30 % соответственно, что всё равно очень много.
Упало количество проданных квадратных метров. Также упал, и очень существенно, оценочный объём выручки застройщиков. От 24-25 % и далее через 37-43 % аж до 56 % в том же Калининграде. От четверти до половины потеряли в первом квартале региональные российские застройщики.
Вот так у нас сегодня и живут Калуга, Тула, Нижний, Калининград да Приморский край. Невесело там застройщикам. Думается, как и во многих других регионах.
Вот тебе, бабушка, и подъём ценников. Что посеяли, то и пожали.
Вообще-то это называется - рухнуть с треском. Этим и закончился 1 квартал 2023 года.
Зрястройщики всё делают не так. Ну, значит, им надо продолжать делать всё то же самое. По старой российской традиции. Лиха ж беда начало. А конец поди будет. Один вопрос - для кого каким этот конец случится?
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поблагодарите лайком👍, + репост 📣! Уже 935 публикаций канала здесь.
У нас тут "соревнование"🙂: кто быстрее - или я с первой 1000 публикаций на канале, или вы с первыми 5000 подписчиков. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто на канале впервые:
