"Вчерашние, сегодняшние и завтрашние покупатели российских новостроек получают буквально "крошки с барского стола" застройщиков"©.
Мой копирайт. Запомните эти слова.
Под вчерашней статьёй про разбор ситуации с себестоимостью строительства у застройщиков в стране появился комментарий.
Ответ на один из тезисов кажется мне важным для всех.
Важным для понимания реальной ситуации.
Потому что есть очередное когнитивное искажение. Всё совсем не так, как кажется.
Подписчик Дмитрий считает, что если девелоперы и зарабатывают на продаже своих довольно кривых бетонометров "всего-то 100 %", то это же вовсе и немного.
"100% прибыли (в 2 раза от себестоимости) - это не так много. Дом в среднем строится 3 года. Деньги на эскроу счете с продажи. Поэтому прибыль от построенного получается за 3 года. Т.е. годовая прибыль 33%."
Зарабатывать в два раз больше, чем себестоимость? Хм... Пусть даже за три года, и будем в лоб считать 33 % годовых - это немного? Интересно🤔...
Ну, из моих бизнесов два приносят и столько. Один даже больше. При желании "упереться" и ускорить продажи. Кстати, ускорить исключительно за счёт реальных и существенных скидок. Я вот ценник вполне себе глубоко скидываю. Когда какой-то посёлок на время "встаёт" в продажах.
Но я работаю на активах, что существенно недооценены на рынке в настоящее время. Как и долгие десятилетия до этого.
Далеко не у всех бизнесов такие входные условия и возможности.
Расскажите мне, пожалуйста, кто-нибудь, много ли реальных бизнесов, где люди в конечном итоге зарабатывают больше 33 % годовых?
Это так кажется, что это немного, 33 %... И что так многие зарабатывают сегодня в бизнесе. Но не думаю, что это верно.
Да, перекупы всякого из Китая "срубают" наверное и гораздо больше временами. Но я вот это - тупое купи-перепродай вообще как бизнес не рассматриваю, спекулянты-перепродавцы, ничего не производящие - это вообще по сути не полноценные бизнесы. Так, пена дней. Сегодня такая, завтра - другая.
Давайте рассматривать примеры из таких бизнесов, как строительство жилья - давно работающих, устоявшихся, развитых, с большими объёмами оборотов своих товаров/продукции на рынке. Кто зарабатывает сейчас больше 100 %? Пусть даже "разложенные" на длительный цикл "производство+продажа"?
Кстати, в общем далеко не 33 % выходило у российских девелоперов, когда дела шли у застройщиков "хорошо". А поболее. И не только в предшествующие годы. Но и раньше.
Вот что было с ростом выручки у всех тех, кто работал в Московской агломерации:
А вот, например, как чувствовал себя в части прироста оборотов и прибыли лидер рынка - ГК ПИК:
Плюс когда ценник высокий, как теперь, то есть когда он просто тупо задран - вообще отлично шли до недавних пор дела у новостройщиков.
Мы все это можем наблюдать в финансовых отчётах девелоперов за 2020-2021 годы. До того момента, пока они не стали их скрывать.
"Жаль", правда, что теперь, похоже, "халява" для большинства из них закончилась. Хотя мне вот - вообще не жаль. Учитывая, ЧТО именно сейчас они продают под видом "жилых площадей"-бетонометров. В которых жить вообще впрямую порой невозможно. И даже хоть как-то худо-бедно существовать кое-где не получится.
Обратная сторона "Луны"
Но посмотрим на ситуацию с доходами ещё и с другой стороны рынка первичного жилья - со стороны покупателей новостроек.
Ну пусть даже представим, что Дмитрий прав, и около 33 % выходит всё-таки у девелоперов российских.
Смотрим на отличный "ход" от зрястройщиков:
Сами зарабатывают по 33 % в год (хотя и неправильный расчёт, ну да ладно, понимаем, что он упрощённый, да и пусть даже будет и меньше, 25 %, например), а своим "успешным" покупателям, что они могут предложить? Которым они всю жизнь вдалбливают "возьми-возьми", потому что это выгодно.
Ведь в каждой второй, если не в первой рекламе от застройщиков говорится о "выгодности покупки", выгодности от инвестирования в именно их бетонометры и тому подобное.
Но тем, кто собирается-планирует, в частности, покупать новостройку, что "грозит"? Даже если они будут сдавать свои метры, пока платят ипотеку за приобретённую какую-то там свою жилплощадь.
Таким "счастливчикам" сегодня приходится "сидеть" на всего-то 4-5 % годовых. Что подтверждают сейчас все эксперты по аренде.
Да и раньше это было не ахти - ну, 6-7 % по общепринятым данным.
А я думаю это вообще скорее 3-4 % максимум сейчас будет.
Выгодно, говорите? Ну, тогда - растём. Вместе с денежным деревом.
И то вся эта история с доходом - в столицах и их агломерациях, да в городах-миллионниках и курортных локациях. В остальных регионах всё гораздо сложнее и хуже. Во многих вообще дело швах именно с "получением дохода от первичной недвижимости".
Нет его никакого. Одни только расходы.
Нормальненькая такая "развесовочка" по "справедливых" доходам.
Повторю тезис из начала, ибо это важно не просто понять, а выучить, а повторенье, как известно, мать ученья:
"Вчерашние, сегодняшние и завтрашние покупатели новостроек получают буквально "крошки с барского стола" застройщиков"©.
Вот из этого всем нам и надо исходить.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поблагодарите лайком👍, + репост 📣! Уже 947 публикаций канала здесь.
У нас тут "соревнование"🙂: кто быстрее - или я с первой 1000 публикаций на канале, или вы с первыми 5000 подписчиков. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто на канале впервые: