Покупательская способность людей снижается — кри.зис все-таки, куда от него денешься. Но жилье вроде бы дешевеет. Тоже благодаря кри.зису, уезжантам и прочим обстоятельствам. Конечно, моментом нужно пользоваться, если вы давно планировали купить квартиру и у вас есть ресурс. Но чем в целом может обернуться падение цен на жилье? Тема мне интересна, и я пробую разобраться, вступая в область гипотез и предположений… но подкрепленных логикой.
Статистика
В 2023 году цены на жилье в Москве упали на 10-15%, а в России в целом — на 5-8%.
При этом цены на «вторичку» падают активнее, а на «первичку» медленнее, потому что само строительство становится дороже (ну хотя бы из-за проблем с логистикой), и снижать цены в этом секторе застройщики не спешат. Из-за этого соотношение 50 на 50, сложившееся на рынке недвижимости в 2020-2021 годах, уже изменилось: теперь 70% проданных квартир составляет вторичное жилье, и только 30% — новостройки.
Пока ожидается, что падение цен продолжится, причем во всех сегментах рынка.
Плюсы удешевления жилья
Плюс есть один, и он очень простой. Сейчас — рынок покупателя, и человек, располагающий деньгами или одобренной ипотекой может купить, например, квартиру в 45 метров по стоимости 30 метров 3 года назад.
Это, без всякого сомнения, выгодно. Но на этом плюсы, кажется, заканчиваются.
Минусы удешевления жилья
Во-первых, рынок — это не только покупатели, но еще и продавцы. И те, кому необходимо продавать недвижимость именно сейчас, получают за нее существенно меньше, чем могли бы получить 2-3 года назад.
Во-вторых, недвижимость — это самый крупный и стабильный ресурс экономики. Падение цен на недвижимость это автоматическое сокращение выручки от налогов на владение недвижимостью, или на продажу недвижимости, находившейся в собственности менее 5 лет. Это негативно скажется на бюджете государства.
В-третьих, скоро (ох, скоро!) станут менее доступными ипотечные кредиты. И не только из-за роста ключевой ставки Центробанка, которую ожидают на уровне 8,5% к концу года. Но и потому, что банки становятся более осторожными, когда речь идет о выдаче кредитов на покупку недвижимости, поскольку они могут потерять деньги в случае дальнейшего падения цен. ИП и самозанятым, похоже, ипотечные кредиты теперь не светят вообще!
В-четвертых, часть девелоперов может попросту разориться. А это грозит появлением разочарованных дольщиков. Обманутых не будет, с эскроу-счетов людям вернутся все деньги, но! Они вернутся в том объеме, который люди перечисляли 1-2-3 года назад. То есть часть этих денег фактически съест инфляция. Остаться без жилья, на которое рассчитывал, и с «урезанной» инфляцией суммой — сомнительное удовольствие.
В-пятых, вынужденные опускать цену застройщики будут менее охотно запускать новые проекты, значит, в перспективе нового жилья станет меньше. То есть рынок начнет схлопываться.
А что в итоге?
А все примерно так же, как с инфляцией и дефляцией. Едва порадовавшись падению цен при дефляции люди сталкиваются с тем, что инфляция вернулась (из-за сворачивания объемов производства товаров), и стремится вверх, в облака.
Так же и с ценами на жилье: упустив момент сегодня через 2-3 года можно будет, вероятно, увидеть скачок вверх, и трансформацию рынка в «рынок продавца».
✅Вот такие перспективы я вижу. К сожалению, сейчас у меня нет ресурса на покупку инвестиционной квартиры, а то самое было бы время. А вы как смотрите на перспективы рынка недвижимости? ✅
Еще интересное о рынке жилья👇
✅ Подписывайтесь на мой канал здесь, читайте и комментируйте — буду рада вас видеть в следующих публикациях!