Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate
Первичный рынок в Сочи. Его объем и состав
Действующий мораторий на строительство совместно с дефицитом земли под строительство, ограничение выезда и отсутствие курортных альтернатив к текущему моменту вызвали небывалый, но временный рост цен на недвижимость в Сочи. Первичный рынок еще сохранился, многие проекты находятся в активной стадии строительства. По разным оценкам объем предложений по квартирам и апартаментам суммарно на 3 квартал 2023 года составляет от 800 до 1000 единиц. Высокая стоимость земли вынуждает застройщиков формировать дорогие проекты, чтобы покрыть затраты. На сегодняшний день лидерами сочинского рынка являются апартаментные комплексы разных форматов и сегментов, использование которых планируется исключительно под сдачу в аренду с сервисом.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Сочи.
Цены неоправданно высоки. Текущие средние цены предложений на первичном рынке: комфорт – порядка 245 000 руб./ кв.м, бизнес – около 450 000 руб./кв.м, премиум – 800 000 руб./кв.м. На текущий момент минимальная цена в городе на жилье составляет 50 000 руб. за 1 кв.м. в проектах («Атлантис», ЖК «Южный парк» и «Краевско-Греческий») до 2 470 000 в Премиальном комплексе Mantera Seaview Residences (по данным о зарегистрированных сделках на февраль 2023 года). Развитие территории Сириуса подстегивает рост цен ввиду создания здесь элитного престижного района.
Вторичный рынок в Сочи. Цены, объем предложения.
Ситуация в Сочи на вторичном рынке схожа с ситуацией в Москве. Здесь можно найти предложения в готовых комплексах уже с отделкой на 20%-30% дешевле предложений в строящихся комплексом с датой ввода в 2025 году. Вторичный рынок в Сочи очень разнообразный: предложения в очень старых постройках, в "самострое", на загородном рынке, участки, старые дачи, квартиры, апартаменты и проч.
Кто и зачем покупает сочинскую недвижимость.
Наиболее привлекательным для инвесторов Сочи был перед Олимпиадой и в течение 2-3 лет после. На сегодняшний день рынок таких темпов предлагать не будет, поскольку появляются альтернативные курортные территории для создания однородной среды проживания. К сожалению, время Сочи уходит. Здесь сказывается и особенность территории города, и ее расположение, и длительность периода ее освоения. Разрозненная социальная среда, низкий уровень сервиса, хаотичная застройка – т.н. курортный колорит (на одном пятачке можно увидеть пасущихся кур, роллс-ройс, магазин «Красное и белое» и дорогой ресторан). Наибольшую привлекательность в Сочи составляют территории советских санаториев, где есть четкий генплан, свой пляж, обширная благоустроенная территория с собственным дендропарком, полный набор всей необходимой инфраструктуры. Приведение в порядок этих санаториев может быть интересным инвестиционным форматом даже на высоком рынке.
Что сейчас можно законно строить в Сочи?
Ввиду разрастающегося хаоса в области строительства, власти были вынуждены прибегнуть к мораторию на строительство многоквартирных домов. На сегодняшний день сохранилось разрешение на строительство индивидуальных домов площадью до 300 кв.м. и высотой до 12 м. Для всех других типов застройки необходимо выносить проект на общественные слушания. Как известно, мораторий будет действовать до момента утверждения нового генплана Сочи.
Города на Краснодарском побережье, которые сейчас рассматриваются покупателями и девелоперами как наиболее адекватная альтернатива Сочи. Цены, объем предложения, потенциал.
Наиболее интересными с точки зрения инвестиций считаются: г. Темрюк (здесь средние цены на первичном рынке составляют от 58 000 до 85 000 за 1 кв.м. При этом в 2024 году компания «Самолет Девелопмент» планирует здесь начать строительство курортного города на территории около 3000 га с численностью населения до 1 млн. Кроме этого, город Геленджик и территории в 20 км от города, включая Дивноморское. Здесь также ожидается появление новых курортных проектов. При этом, море здесь значительно чище, чем в районе Сочи. Одним из перспективных инвестиционно-привлекательных мест можно считать небольшой городок Усть-Лабинск, расположенный недалеко от Краснодара. Благодаря уникальной локации в ближайшее время здесь планируется запустить санаторно-оздоровительную зону с термальными источниками, спа. По сути, у нас появится собственный курорт Баден-Баден. Средние цены здесь сейчас составляют около 75 000 за 1 кв.м.
Но основным конкурентом Сочи в ближайшее время станет Крым, а точнее, Южный Берег Крыма. Здесь параметры отдыха значительно лучше. Климат - как в Ницце, море - как в Греции, инфраструктура - новая и мощная, а сервис будет на уровне турецких отелей.
Какой из городов черноморского побережья имеет наиболее доступные цены на новостройки?
На сегодняшний день, одними из самых доступных городов по ценам являются Ейск и Темрюк. Недооцененность этих территорий обусловлена, прежде всего, отсутствием соответствующей инфраструктуры. Но, с другой стороны, это даже и плюс. Здесь есть колоссальная перспектива развития и роста территорий с появлением действительно интересных и современных курортных зон.
В каком из этих городов сейчас самый большой объем предложения?
Лидерами безусловно являются Сочи и Краснодар. Причины следующие: численность населения, активное развитие, близость аэропортов, внешние факторы и ограничения.
Что сейчас происходит со спросом во всех курортных городах?
Спрос в курортных городах пока очень рваный и зависит от внешних факторов. Динамики спада или резкого роста не наблюдается. Скорее похоже на график аритмии, то резкая активность, то спокойный ритм. Безусловно, в сезон спрос выше. В межсезонье спрос есть, но не такой активный. Многие покупатели предпочитают приезжать в несезон, чтобы неспеша выбрать подходящий формат.
Можно ли говорить, что главный драйвер спроса - это ограничение зарубежных поездок (в пандемию) и инвестиций (сейчас)?
Да. Скорее всего, пандемия послужила поворотным триггером для создания интереса к внутреннему рынку, а внешнеполитическая ситуация послужила катализатором развития внутреннего спроса. Активное развитие внутреннего туризма и регионов также способствует росту интереса.
Если вас интересует покупка недвижимости в Краснодарском крае, обращайтесь в компанию INTERMARK Real Estate по номеру +7 495 252 00 99.
Актуальные предложения вы также найдете в нашем Телеграм-канале.
