Кооперативы создаются для коллективного накопления средств на покупку жилья. Есть жилищно-строительные (ЖСК) и просто жилищные (накопительные) кооперативы – разница в том, что первые коллективно вкладывают деньги в постройку нового или в строящееся жилье, а вторые копят средства на покупку готового жилья.
На бумаге все просто и звучит похоже на БПИФ, ведь там тоже коллективные инвестиции. Казалось бы, ничего страшного и можно вкладываться, но жилищные кооперативы успели подмочить репутацию. Поэтому многие теперь настороженно смотрят на такой тип инвестиций. Стоит ли обратить свое внимание на жилищный кооператив – давайте разбираться.
ЖСК – что это
Жилищно-строительный кооператив – это, по сути, вид потребительского кооператива, то есть когда граждане или компании, организации объединяются, чтобы что-то купить, а копят на это паевыми взносами. Особенность ЖСК в том, что паевые взносы тратятся именно на постройку жилья.
Уже после постройки, жилье распределяется между пайщиками. У одной квартиры может быть только один собственник, поэтому если взносы паев не закрыты перед кооперативом, пайщик может взять потребительский кредит, внести материнский капитал, или, если это предусмотрено – расплатиться позже ввода дома в эксплуатацию. Риск неуплаты – в любом случае, включается в устав ЖСК.
Деятельность таких кооперативов регламентируется ст 110 ЖК РФ и другими законами, статьями ЖК (ст 111, 112 и тд). От договора долевого участия (ДДУ) отличается тем, что в ЖСК сам кооператив распоряжается деньгами – пайщики решают как и что делать, тогда как по договору долевого участия все решает сам застройщик. Тем не менее ДДУ более защищен, надежен, поэтому посмотрим на плюсы и минусы ЖСК:
Плюсы:
- Выгодная покупка квартиры. Пайщики сами строят дом, сами выбирают подрядчиков, отчитываются сами перед собой, поэтому сами же и влияют на итоговые затраты. Как если бы человек сам строил себе дом. Плюс иногда может стать минусом, если, например, приходится переделывать какие-то этапы – это дополнительные затраты и они ложатся на плечи всех пайщиков.
- Альтернатива ипотеке. Хоть ипотека и является самым дешевым кредитом, но взносы еще выгоднее, ибо больше сравнимы с рассрочкой.
- Сами себе хозяева. Пайщики могут менять подрядчиков, если что-то идет не так, а после строительства могут переквалифицироваться в ТСЖ (товарищество собственников жилья) и дальше управлять домом совместно.
Минусы:
- У кооператива меньше ответственности. Неопределенные сроки, заминки – все это может быть на этапе строительства, и ответственности за это у пайщиков нет, так как сами за все и отвечают.
- Юридические риски. Вступление в ЖСК не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, поэтому есть риск, что учредители могут провернуть мошеннические схемы.
Жилищный кооператив или жилищно-накопительный кооператив – почти не отличается от ЖСК, в накопительном кооперативе просто паи тратятся не на строительство, а на покупку вторичного, готового к проживанию жилья.
Защититься от рисков
Вступить в ЖСК или ЖК (ЖНК) – не означает, что вы вступаете в какой-то сетевой маркетинг. Также учредители не могут обещать крупные доходности. Цель у таких кооперативов приземленная и практичная – обеспечить жильем пайщиков за счет их же средств.
Чтобы защититься от рисков, нужно:
- изучить отзывы;
- проверить необходимость регистрации в Росреестре (если ЖСК избегает связей с Росреестром – обходите такой кооператив стороной);
- изучить устав (должны быть прописаны ваши права как пайщика и обязанности);
- проверьте договор на предмет неадекватных пунктов (у вас должно быть единоличное право на квартиру после внесения всех взносов, права не могут быть даже временно у какого-то одного лица в ЖК; должны проводиться общие собрания всех пайщиков и тп).
Что в итоге
На данный момент в России не так много прецедентов, чтобы жилищные кооперативы оказывались мошеннической схемой. На слуху сейчас только эпизоды с одной компанией.
Опасаться покупки жилья через кооператив не стоит – нужно просто все внимательно проверить перед вступлением. Хорошо, когда пайщики сознательно приходят к созданию кооператива и набирают достаточное количество членов на старте.
Если же кооператив создает какую-то бонусную систему для приведенных новых участников, и количество пайщиков из-за этого сильно растет как и очередь на покупку жилья – лучше перепроверить документы такого кооператива.