О долгосрочных трендах загородного рынка мы беседуем с девелопером Вадимом Новиковым, организатором известных коттеджных проектов Patrikki Club и Liikola Club.
В начале 2023 года открылись продажи в новом проекте Новикова – КП «Оберег». Отдельно обратим внимание: первый его поселок вышел на рынок в 2008 году, второй – в 2014-м. Так что насчет преодоления кризисов он в курсе.
- Самый модный сейчас ответ в комментариях по рынку: очень приблизился горизонт планирования. Далеко вперед не заглянешь. И еще: ситуация на рынке будет зависеть от внешних факторов…
- Все правильно. И все же некоторые долгосрочные тренды разглядеть можно. И еще: важно помнить, что хороший дом строится не месяц, а год, а то и больше. И рассчитан на много лет – его жизненный цикл перекрывает любой, даже самый серьезный кризис.
- Что изменилось в подходе будущих загородных жителей, в предпочтениях покупателей за последние, допустим, 15-20 лет?
- Загородный дом – это ценность. Но составляющие этой ценности с течением времени меняются.
На ранней стадии развития загородного рынка (примерно с середины 90-х до середины 2010-х) важным параметром был престиж: дорого/богато, первая линия, участок от гектара и больше…
Затем на первый план выдвинулся комфорт: все, что может понадобиться, должно быть расположено в пределах участка, включая многочисленные службы и подсобки.
Модным стало стремление к автономности, дорогие поселки обзаводились собственными спорткомплексами, бассейнами и пр.
Но просторный дом на большом участке требует затрат.
Сейчас на лидирующие позиции в списке предпочтений выходит функциональность. Одним из главных критериев становится стоимость владения загородном домом.
Люди по-прежнему хотят сохранить престижность, и она, как и раньше, связана с обладанием домом, который находится в красивом, интересном и удобном месте.
Но теперь часть параметров, которые раньше ассоциировались с домом, вынесены на внешний контур: в границы поселка и ближайшего окружения.
Стремление к функциональности смещает приоритеты. Сейчас покупателей не пугает внешняя скромность архитектуры и применение типовых решений.
Им важно, чтобы дом был удобным, находился в красивом месте, и чтобы соседи были примерно того же социального уровня (это важно для решения вопросов управления). И, безусловно, чтобы вся инфраструктура была в наличии. Уникальность места важнее чем уникальность дома!
Кроме того, последние 10-15 лет люди немало поездили, многие впитали особенности ь северно-европейского подхода.
Есть еще одно обстоятельство. Сейчас среди покупателей возраста «30 плюс» много людей, которые жили в достаточно комфортных родительских домах.
Построенных, допустим, в начале 90-х. Они насмотрелись на этот образ жизни, когда родители все время заняты: постоянно за чем-то надо следить, что-делать, что-то пристраивать.
Теперь они эти дома продают и меняют внешние атрибуты на благоустройство и обслуживание. На дом, где все уже продумано и сделано, и где за понятные деньги будет качественный сервис. Такие клиенты обычно сразу говорят: плавали, знаем!
Они начинают историю своего дома не с нуля, а с работы над родительскими ошибками.
- Какие опции для обслуживания дома нужно держать под рукой?
- При насыщении коттеджного поселка сервисными функциями важно его не перегрузить, четко соблюдать границу между тем, что действительно нужно, и избыточным.
Набор «необходимого и достаточного» для полноценного функционирования и поддержания домовладений в порядке: уборка и стрижка газонов, уборка снега, уход за дорогами, своевременный вывод мусора.
Это важно, потому что создает образ ухоженного жилого массива. Также необходим контроль за всеми системами коммуникаций. Другие функции за УК фиксировать смысла нет.
Все остальное – по отдельному заказу: уборка домов, консьерж-сервис, помощь с питомцами, доставка товаров, химчистка-прачечная… Эти услуги должны быть в пределах разумной доступности, с гарантированным качеством. Но этим специалистам совершенно не обязательно постоянно находиться на территории поселка.
Необходимо помещение для персонала. При количестве домов от 35-40 и более уже есть резон содержать дежурного мастера, который может круглосуточно и экстренно решить какие-то срочные проблемы.
Это универсальный мастер, который может разобраться с неполадками и в электрике, и в сантехнике. Знает системы поселковых коммуникаций, может решить локальные задачи. В 99% случаев этого хватает.
Если проблема серьезная – ее надо купировать, а дальше – дело обслуживающих организаций, которые принимают меры в течение 24 часов. Но если управляющая компания занимается регламентными работами (которые входят в стоимость обслуживания), аварии и неполадки случаются редко.
- Раньше много говорили про системы «умного дома». Сейчас, правда, все реже…
- Это индивидуальная система. Первый уровень – то, что обеспечивает комфорт проживания: управление светом, климатом, какими-то устройствами.
Надо продумать наличие источника бесперебойного питания: аккумуляторы или резервный генератор. Чем больше площадь дома – тем нужнее элементы управления на радиодоступе, это удобно.
Вторая часть – контроль за инженерными системами и коммуникациями, передача сведений о потребленных ресурсах, контроль за параметрами и функционированием отдельных блоков. Вторую часть мы закладываем на стадии строительства.
Отдельный блок – безопасность. Он замыкается на посты охраны, просматриваются периметр и проезды, на самих индивидуальных участках никаких видеокамер, конечно, нет.
Как и общего доступа со стороны жителей. В доме и на своей территории каждый может делать все что хочет, ставить то оборудование, которое считает нужным.
- В вашем новом проекте – очень простые (внешне) дома. При этом нельзя сказать, что дешевые.
- Уже на стадии проекта важно минимизировать будущие хлопоты, затраты времени и денег на ремонт. В коттеджных поселках часто можно встретить постройки с большим количеством углов и стыков, многоскатные кровли.
Дома сложной формы – с эркерами, башенками и прочими элементами «северного модерна» - при равной площади всегда сложнее в обслуживание и требуют ухода. Чем больше соединений, которые нуждаются в герметизации и тщательной отделке – тем быстрее дом начинает нуждаться в косметическом ремонте.
Деревянные элементы требуют ухода, если это не специально обработанная древесина, которая и стоит соответственно. Такая архитектура популярна, многим нравится. Но о том, как за такой постройкой ухаживать, на стадии покупки и выбора проекта люди редко задумываются.
Я люблю простые, но продуманные архитектурные решения. Выполненные на самом современном технологическом уровне. Они и есть залог минимизации затрат и времени в будущем.
Выразительным и сложным может быть интерьер; вид из окна может быть ярким. Впечатление от архитектуры достигается цветовыми решениями, это не обязательно вычурность форм.
Цвет должен подходить к месту, климату. Не обязательно зеленый с терракотовым – мы будем экспериментировать с черно-белыми, бежево-серыми вариантами.
В нашем проекте «Оберег» мы обсуждаем даже такие нюансы, как сочетание цвета рамы и стены – чтобы гармонировали. Чем проще форма, тем точнее должны быть подобраны сочетания цветов.
- Какие функции должны быть рядом, но не внутри? Магазин, ресторан?
- У нас сложился определенный подход к размещению заведений торговли, общепита и сервиса. Мы везде будем обеспечивать двойной доступ: доступность извне, но без попадания на территорию поселка, и доступ изнутри, чтобы не надо было идти до поста охраны.
Это позволит разделить резидентов и не резидентов. Это относится и к пункту приема вещей для стирки и химчистки, пункты доставки товаров – эти заведения вынесены на внешнюю границу поселка, чтобы любой человек мог приехать, сдать вещи, забрать заказ.
Такой подход приближает сервис к поселку, но не выводит его за границы рентабельности. Мы не будем сами управлять такими объектами, их лучше отдавать предпринимателям на условиях льготной аренды.
- Какие цели преследует выстраивание такого сложного баланса?
- Сейчас меняется само наполнение комфорта. И на первый план выходит время.
Человек, купивший приличный дом, видимо, прилично зарабатывает. И вряд ли он готов тратить собственное (довольно дорогое) время на его обслуживание. Если это не хобби (например, уход за садом), не приятная физическая активность.
Возможно, эффективность работы «на удаленке» из собственного зеленого уголка играет роль в дополнительном спросе и в период после пандемии. Теперь надо обеспечить, чтобы ничего не мешало, и чтобы такая работа не получалась дороже, чем из офиса…
Нанимать дополнительных людей - долго, дорого и непросто. (Иногда такие сотрудники просто живут в подсобных помещениях на участке – не всем это нравится; если им надо приезжать – затраты…)
Рациональность в моде. Делегирование части функций и хлопот управляющей компании – это разумно. Вынесение части функций загородного дома (гостевые парковки, коворкинг, возможно – какие-то площади для хранения лодок) – разумно. Приближение пунктов доставки…
За счет собственной УК и консьерж-службы мы забираем 80% хлопот по домовладению. Чтобы человек не тратил много времени и сил на те работы, которые реально необходимы для ухода за домом и участком, для поддержания его в приличном состоянии.
И это должно выполняться комплексно, на большом количестве домов – тогда стоимость услуг будет приемлемой.
Такой же подход реализуется при проектировании и строительстве. Технологии и планировки, которые требуют минимальных затрат на эксплуатацию, на поддержание потребительских свойств кровли, инженерных систем и т.д.
Поэтому - монолит. Красивые простые решения, которые не потребуют затрат через 5-7 лет. Когда ежегодно придется вкладывать большие суммы.
- Принято считать, что загородный дом комфортнее квартиры, но сложнее и дороже в обслуживании…
- Это сложившийся стереотип, это миф, и мы нашим проектом постараемся его опровергнуть. Просто надо заранее все продумать: просторное гаражное место, помещения хозблока – котельная, щитовая и тд.
Все это входит в стоимость и построено сразу. Как было раньше: купил участок, построил домик, потом пристроил гараж, потом баньку и т.д. Это не только бесконечная стройка, но и перекладывание сетей, риск повредить дренаж и т.д. Непрерывный процесс. Куча построек, которые тоже нужно поддерживать, содержать и т.д.
Дом – это не процесс, а результат. Не хобби, а ступенька для следующего шага, в каком-то своем основном деле, которое и позволило заработать на этот дом. Если, конечно, человек уже на пенсии – тогда иное дело. Но и в солидном возрасте лучше ухаживать за садом, а не за домом.
Дмитрий Синочкин
Вернуться на страницу журнала "Пригород"
Реклама/https://obereg.club/
