Покупка недвижимости в Болгарии открывает множество возможностей: жизнь на море, пассивный доход, выгодное вложение. Однако этот процесс может скрывать серьезные риски. Ошибки в проверке юридической чистоты объекта могут привести к арестам, долгам по коммунальным услугам, судебным разбирательствам и даже к полной потере собственности. Разберем ключевые этапы проверки недвижимости перед покупкой, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Арест и обременение: в чем разница?
Перед покупкой важно понимать, есть ли на объекте ограничения. Арест — это запрет на сделки с недвижимостью, наложенный государственными органами. Чаще всего он связан с долгами перед банком, налоговой или судебными разбирательствами. Пока арест не будет снят, сделка невозможна.
Обременение — это долговые обязательства, которые сохраняются за объектом, но не препятствуют его продаже. Это может быть ипотека, долги по коммунальным услугам или неоплаченная такса поддержки. Новый владелец должен понимать, какие финансовые обязательства он берет на себя.
Как проверить недвижимость в Болгарии?
Запрос экранной справки в Имущественном реестре.
Первый шаг — проверить объект в государственном реестре недвижимости Имущественном реестре. В справке отображаются данные о владельцах, истории смены собственников, наличии арестов, залогов и судебных исков. Это базовый документ для анализа юридической чистоты объекта.
Проверка коммунальных долгов
При смене собственника долги за коммунальные услуги, такие как электричество, вода и такса поддержки, могут остаться не только за продавцом, но и перейти к новому владельцу. Особенно важно проверить задолженность по воде, так как ВИК (болгарский водоканал) активно взыскивает долги через суд. Если долг превышает 1000 левов, на объект могут наложить арест. А электрическая компания ЕВН - просто отключает абонента после 1 месяца просрочки платежа.
Наличие ипотеки и кредитных обязательств
Если недвижимость в залоге у банка, продавец обязан предоставить гарантийное письмо, где указана сумма оставшегося долга. В таких случаях платежи покупателя делятся: часть денег идет на погашение кредита, а остаток получает продавец. Такие сделки требуют дополнительной юридической проверки.
Судебные иски и наследственные споры
Иногда недвижимость оказывается объектом судебных разбирательств. Это может быть связано с бракоразводными процессами, наследственными спорами или долгами. Если в реестре значится "исковая молба" ( прошение по судебному иск), сделка может быть оспорена даже после покупки. Поэтому перед подписанием договора важно запросить официальные документы, подтверждающие отсутствие судебных претензий.
Проверка управляющей компании и этажной собственности
Если недвижимость находится в жилом комплексе, важно уточнить статус управляющей компании. Если у продавца есть долги по таксе поддержки, это может привести к наложению ареста. Если управляющая компания наложила арест, он остается за старым владельцем, а если ограничения введены Этажной Собственностью, ответственность переходит к новому покупателю.
Дополнительные обременения: аренда и право пользования
Некоторые объекты недвижимости могут находиться в долгосрочной аренде. Если договор аренды был оформлен у нотариуса, новый владелец обязан его соблюдать. Также стоит проверить, нет ли третьих лиц, имеющих право пользования объектом — такие права нельзя аннулировать без согласия их владельцев.
Итоговая проверка перед сделкой
Перед подписанием договора необходимо получить удостоверение о тяжестях с мокрой печатью, подтверждающее юридическую чистоту объекта. Также важно убедиться, что нотариус проверил все документы и не выявил нарушений. Привлечение юриста или агентства недвижимости поможет избежать рисков и провести сделку безопасно.
ЧЕК-ЛИСТ: КАК ПРОВЕРИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В БОЛГАРИИ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ
✅ 1. Проверка юридической чистоты объекта
🔹 Запросите экранную справку (выписку из Имотен регистър) – показывает аресты, обременения, иски.
🔹 Если есть аресты – сделка невозможна, пока они не сняты.
🔹 Если есть обременение (например, ипотека) – уточните у продавца детали, узнайте сумму задолженности.
✅ 2. Проверка ипотеки и кредитных обязательств
🔹 Уточните, есть ли ипотека – продавец должен предоставить гарантийное письмо от банка.
🔹 Средства покупателя делятся: часть идет на погашение кредита, остаток – продавцу.
🔹 Если банк уже изъял объект, недвижимость может быть продана через торги (банковские или ЧСИ).
✅ 3. Проверка долгов за коммунальные услуги
🔹 Запросите у продавца квитанции об оплате электричества, воды, таксы поддержки.
🔹 Проверить долги можно через управляющую компанию или напрямую в водоканале (ВИК) и энергокомпании (ЕВН).
🔹 ВИК может подать в суд, если долг превышает 1000 левов – тогда будет наложен арест.
✅ 4. Проверка управляющей компании и этажной собственности
🔹 Узнайте, не наложены ли ограничения со стороны управляющей компании.
🔹 Если арест наложила УК – он относится к старому владельцу и арест на апартамент.
🔹 Если арест от Этажной Собственности – долг переходит на нового собственника и арест на апартамент.
✅ 5. Проверка наследственных и бракоразводных споров
🔹 Убедитесь, что у продавца есть решение суда о разделе имущества (если был развод).
🔹 Запросите документ о праве на наследство, если объект был получен по завещанию.
🔹 Если есть иск в суде по недвижимости – сделка может быть оспорена!
✅ 6. Проверка дополнительных обременений
🔹 Вписанный договор аренды остается в силе – новый собственник обязан его соблюдать.
🔹 Если есть право пользования третьих лиц – его нельзя аннулировать без их согласия.
✅ 7. Итоговая проверка перед сделкой
🔹 Получите удостоверение о тяжестях с мокрой (синей) печатью – финальный документ перед сделкой.
🔹 Убедитесь, что нотариус проверил все документы и готов провести сделку.
🔹 Используйте услуги юриста или агентства – самостоятельная проверка может не выявить всех рисков.
Видеообзор:
Наши Контакты:
👉Подписывайтесь на наш канал «Недвижимость в Болгарии. ОАЗИС» по этой ссылке 👉 https://dzen.ru/id/5e84c00596544a69b3c52f0c и нажимайте на Подписаться, чтобы не пропустить новые видео и интервью с экспертами по недвижимости в Болгарии! Пишите свои вопросы в комментариях — будем рады вам помочь.
Если вы хотите продать или купить недвижимость в Болгарии: ☎звоните по телефону +359 56 91 98 38 или +7 499 490 74 55 или Израиль + 97 233 76 07 25
✏сохраняйте наш номер к себе и пишите нам на вотсап +359 876 222 726
🛒Все объекты на нашем сайте "ОАЗИС": https://smbx.me/WBb1q
🏝 Подайте заявку на продажу или покупку: https://smbx.me/BYvkf
✔Связаться с нами в один клик через НОВЫЙ Whatsapp - https://wa.me/359876222726
📍 Адрес: Несебр, ул. Отец Паисий Хилендарски 27А
