Друзья, доброе утро. Давненько у нас с Вами не было статьи по аналитике, давайте исправим это упущение.
1. Рынок новостроек
Судя по всему, в новостройки перестал верить даже Сбер, поэтому Домклик выпустил большую обзорную статью, в которой признал "прогнозируемое" падение цен. Впрочем, волноваться не о чем. Снижение - на 1%.
При этом в этой же статье, глубокоуважаемые эксперты привели интересную табличку
Обращаем внимание на последний столбец - хуже, чем в Москве только в Башкортостане и Нижегородской области.
А теперь давайте думать вместе. Застройщики в среднем дают дисконт (если верить Домклику) 18,4%. Мы же с Вами помним, что "цена предложения" и "цена сделки" это сильно разные цифры? Ну вот. Когда Вы видите условную цену 12 млн - будьте уверены, что, если дойдёте до офиса продаж застройщика - Вам эту квартиру отдадут за 10. На самом деле, я наблюдаю скидки более 20%, но это нерелевантно - где я, а где Домклик - очевидно, что у них и информации больше и врать они уже точно не будут :-)
Важный вопрос, на самом деле, в другом. В разгар предыдущего кризиса на рынке недвижимости Москвы в 2015-2016 году максимальная скидка (во-всяком случае, из того, что я мониторил и помню) составляла 23%. Но это по одному-двум объектам. Средняя была, думаю, в районе 15%. То есть сейчас кризис на рынке новостроек Москвы гораздо острее. Но и это не всё. Тогда был обычный рынок. Процентов 40 сделок - по 100% оплате, процентов 50- ипотека и процентов 10 - рассрочка. По рассрочке никто никогда никаких скидок не давал. Сейчас - в некоторых проектах до 60% сделок - рассрочка. Что это значит? Это значит, что застройщик обещает через 2 года отдать квартиру, а от клиента получает 10-20% стоимости этой квартиры, причем квартира не переходит в залог банка (как при ипотеке), а сам договор рассрочки не предполагает гарантий, что клиент завтра не передумает и не потребует вернуть ему внесённые средства (вспоминаем недавнюю историю в Екатеринбурге).
И, внимание, при всём при этом, застройщики дают 20% скидки. По рассрочке. И роста цены нет. А есть зафиксированное снижение.
2. Вторичка
Со вторичкой всё попроще. Сделки идут и хотя все говорят о повышении цен, я вижу, скорее, стагнацию.
Цены предложений в ЦИАН действительно выросли. А вот цены сделок, по наблюдениям, остались прежними. Что действительно выросло? Правильно, скидки :-) Собственники активно торгуются. Ожидание чуда уже прошло, а ежемесячные выплаты по ипотеке при падающей цене актива (а как минимум по Новой Москве это уже пол-года так) остались.
В общем, точно не обращайте внимания на цены в ЦИАНе - рынок активный, продавцы - внимательные и договороспособные, плюс в Москве непривычно солнечно и местами очень тепло :-) Лепота. Надо покупать :-)
3. Чего ждать?
Хотелось бы сказать, ребята, всё хорошо, а будет ещё лучше. Но, боюсь, ягодки ещё впереди. Процент нераспроданного жилья, как и долги застройщиков перед банками продолжают расти. Ставка не снижается и Бог его знает, снизиться ли вообще. Бравурные речи застройщиков уже месяца 2 как завершились, банки уже очевидно из этой темы выпрыгивают. Проблема с крупнейшим российским застройщиком "Самолет" - далека от разрешения, но в любом случае должна как-то разрешиться. Вариантов, думаю, не так много, а предполагаемый срок решения - вероятно июль-август 2025.
Если рынок новостроек окончательно "сломается" нас ждут кардинальные изменения и, вероятно, существенные изменения цен. С другой стороны, отрасль для государства важная и последствия обвала также могут катастрофичными. Митинги обманутых дольщиков все помнят, здесь может быть хуже.
В общем, то, что кризис во все поля - понятно, а вот как он в итоге разрешится - непонятно. Ждём и мониторим.
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Продажа квартиры через аукцион
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov