В 2023 году из-за массовой господдержки произошёл перегрев жилищного рынка. Низкие ставки для льготных категорий взвинтили цены квадратные метры. Цены на жильё в разных сегментах в среднем выросли на 15–25%.
Сокращение господдержки, ужесточение условий для льготных программ и повышение ключевой ставки охладили рынок. Тем не менее находятся желающие взять ипотечный кредит и даже под 30% годовых! Но основная доля таких заёмщиков уповает на льготы и «серые схемы», которые стал предлагать финансовый сектор.
Маркетинговые акции банков, программы рассрочки от застройщиков, предложения, связанные с аккредитивом, множат риски на ипотечном рынке, ставя под угрозу всех его игроков. Оценить риски использования таких «заманчивых» предложений клиенты могут не всегда. В итоге долговая нагрузка становится непосильной ношей.
Для защиты прав ипотечных заёмщиков Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций разработал список требований, которым должны следовать кредиторы при выдаче ипотеки. Основная цель документа – минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования и добиться того, чтобы банки более подробно информировали заёмщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках.
Вся информация бесплатно и до подписания договора
Стандарт обязывает кредиторов предоставлять потенциальному заёмщику всю информацию до подписания документов. Делать это кредитные организации должны бесплатно, в доступной форме, с разъяснением специальных терминов.
Необходимые заёмщику консультации должны быть предоставлены до подписания договора, как и ответы на вопросы по ипотечному кредиту. Заёмщик должен чётко знать свои права, обязанности и условия предоставления ипотеки.
О чём в банке должны рассказать?
- Предупредить о возможной разнице между ценой приобретения по ипотеке и стоимостью недвижимости (требуется справедливая оценка объекта, чтобы избежать ситуации, когда искусственным завышением маскируют отсутствие необходимой суммы для первого взноса).
- Предоставить информацию о стимулирующих бонусных программах (организаторе и условиях), а также о действующих государственных жилищных программах.
- Разъяснить порядок действий по внесению изменений в кредитную и обеспечительную документацию, если речь идёт об ипотеке на объекты, находящиеся на этапе строительства, а также необходимость страхования недвижимости после завершения строительства и оформления права собственности.
- Сообщить о правах и действиях заёмщика, если его материальное положение ухудшится.
Ограничили рамки: размер, срок и взнос
Стандарт предписывает кредитным организациям придерживаться следующих правил:
- сумма кредита не должна превышать 80% от справедливой стоимости недвижимости;
- срок выплаты кредита – не более 30 лет;
- учитывать возраст заёмщика и созаёмщика при расчёте срока ипотечного кредита (с учётом достижения пенсионного возраста);
- первоначальный взнос должен быть за счёт личных средств, а не кредита, полученного в другом банке).
Перечисленные меры помогут снизить риски и для банка, и для заёмщика. Логика разработчиков документа проста: чем больше собственных средств вложит покупатель, чем выше его возможности выплачивать кредит, тем выше платежная дисциплина, а риск потерять жильё ниже.
Неплатежи по ипотечным кредитам по итогам 2024 года достигли 108 млрд рублей, увеличившись за год на 57%. Суммарная задолженность по ипотечным кредитам физлиц на 1 декабря 2024 года достигла 20,03 трлн рублей, следует из отчёта ЦБ РФ.
Хитрые уловки
В условиях высокой ключевой ставки рыночная ипотека становится практически недоступной, а переплата выходит колоссальная. Однако россияне считают покупку недвижимости самым верным вложением даже во время экономической турбулентности и готовы заключать высокорискованные сделки.
Стандарт поможет бороться с распространенными «серыми» практиками, благодаря которым потенциальным заёмщикам обещают выгодные условия. Например, риелторы в погоне за клиентами предлагают искусственно завысить стоимость объекта и указать в расписке, что первый взнос уже уплачен продавцу. Но если заёмщик не сможет исполнить обязательства, то при продаже недвижимости по реальной цене он останется должен банку крупную сумму.
Доля маркетинговых предложений банков и застройщиков в третьем квартале 2024 года составила почти половину рыночных ипотечных программ. Маркетинговые программы нацелены склонить потенциального клиента взять на себя долговые обязательства здесь и сейчас, не задумываясь о долгосрочных последствиях такого решения.
Распространённая практика – рассрочка от застройщика. В начале условия кажутся выгодными, но льготный период заканчивается, а сумма выплат резко возрастает. Субсидирование ипотеки от застройщика влияет на цену недвижимости – по факту объект реализуют по завышенной стоимости. Для банков в этой схеме тоже много рисков – в случае банкротства заёмщика рыночная стоимость залоговой недвижимости оказывается ниже суммы займа.
Теперь банки не смогут получать вознаграждение от застройщика за снижение ставки, если это приводит к повышению цены на квартиру. Получается, что заёмщик в итоге платит не меньше, просто вынужден брать больше средств у банка.
Запретили банкам и длительное размещение средств заёмщиков на аккредитивах, которые стали альтернативой счетам эскроу при долевом строительстве. На аккредитивах средства не защищены системой страхования вкладов, кроме того за их обслуживание заёмщику приходится платить.
Ситуация на рынке
Продажи жилья просели, а цены на недвижимость перестали расти как на дрожжах. Банки уже требуют от клиентов первоначальные взносы до 50% от стоимости приобретаемых объектов, а ставки без льгот становятся доступны лишь узкому кругу заёмщиков с высокими доходами.
Самые выгодные условия остаются для семейной ипотеки и для IT-специалистов – до 6% годовых. Но для участия в программах ужесточили условия. Среднестатистический заёмщик по семейной ипотеке – 35-летняя мать семейства (реже отец того же возраста) с доходом от 55 до 99 тысяч рублей и значительным первым взносом, ведь на ограниченную сумму займа просторное жильё не купить.
Ограничит ипотечные возможности для миллионов потенциальных заёмщиков вступление с 1 апреля 2025 года в силу закона, наделяющего Центробанк полномочиями запрещать банкам выдавать высокорискованные ипотечные кредиты (с длительным сроком погашения и для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой).
В целом эксперты позитивно оценили предлагаемые изменения, особенно те, что касаются разъяснений заёмщикам их прав, обязательств и условий. Трезвая оценка финансовых возможностей и рисков – залог успешной выплаты ипотеки, уверены финансисты.
Тоже может быть интересно:
Говорит Банк России: граждане должны знать об особенностях и рисках ПДС и ДСЖ
Говорит Банк России: утвержден перечень системно значимых кредитных организаций
Говорит Банк России: вышло новое издание о системе кредитной информации
Говорит Банк России: какую информацию компании вправе закрывать?