Апартаменты - это жилье или нет? Раз люди живут - значит жилье. А по документам - нет. Прописаться нельзя, коммуналка в 2 раза дороже, а соседний этаж — офисный центр. Именно так живут тысячи владельцев апартаментов. И теперь ситуация не изменится — Госдума окончательно похоронила закон о приравнивании апартаментов к жилью. Давайте разбираться, куда качнется рынок и стоит ли вообще сюда инвестировать.
Почему законопроект провалился после 4 лет обсуждений
История напоминает плохой сериал: с 2021 года документ кочевал между комитетами, обрастал правками, но так и не дождался даже первого чтения. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, регионы не смогли договориться о единых стандартах. Одни хотели разрешить переводить апартаменты в жилье без ограничений, другие — полностью запретить «псевдоквартиры».
Эксперты выделяют три ключевые причины провала:
- Юридическая несовместимость: 60% существующих комплексов не соответствуют СНиПам для жилых домов (отсутствие шумоизоляции, недостаточная инсоляция).
- Фискальные интересы: бюджет терял бы до 15 млрд рублей ежегодно из-за пониженных тарифов ЖКХ.
- Туристический вектор: с 2025 года все апарт-отели обязаны проходить классификацию как средства размещения.
5 скрытых рисков, о которых молчат застройщики
Лично столкнулся с историей клиента: купил апартаменты в Москва-Сити за 18 млн, а через год узнал, что лифты обслуживаются по коммерческим тарифам — +40% к расходам. Вот что еще ждет владельцев:
- Налоговый сюрприз: кадастровая стоимость апартаментов рассчитывается как для торговых площадей. В результате налог на имущество в 3-4 раза выше, чем у квартир.
- Кредитный тупик: 70% банков отказывают в ипотеке на нежилые помещения. Оставшиеся 30% дают ставки выше, чем на покупку жилья.
- Перепродажная яма: вторичный рынок апартаментов заморожен — спрос упал на 37% после новости об отклонении закона.
- Социальная изоляция: школы и поликлиники в радиусе 2 км? Забудьте. По закону застройщик не обязан создавать инфраструктуру для нежилых зданий.
- Управленческий хаос: собрание собственников в апарт-комплексе — это 40% юрлиц и 60% физлиц. Принять решение о ремонте подъезда почти невозможно.
Мнение экспертов: к чему готовиться в 2025-2026 годах
Константин Сторожев, глава Ассоциации операторов апартаментов: «Рынок ждет естественная селекция. Выживут только проекты с профессиональным управлением — те, что позиционируют себя как апарт-отели. А "серые" жилые комплексы без лицензии на размещение туристов окажутся вне закона».
Иван Татаринов из Glincom предупреждает:
«Цены на апартаменты в сегменте эконом-класса рухнут на 25-30%. А вот премиальные объекты с услугами консьержа и клинингом могут вырасти в цене — их начнут скупать под бутик-отели».
Апартаменты в 2025: покупать, продавать или держать?
Если кратко: новичкам лучше обходить стороной. Опытным инвесторам - смотрим на нишевые возможности:
- Короткая аренда в курортных зонах (но только при наличии лицензии туроператора).
- Коливинги для цифровых кочевников — спрос растет на 18% в квартал.
- Аренда под офисы в центрах городов — капвложения окупаются за 5-7 лет.
P.S. Помните историю с "золотыми" квартирами в Москве 90-х? Апартаменты — тот же мыльный пузырь, только в юридической упаковке. Не ведитесь на низкую цену квадратного метра — считайте полную стоимость владения. Как говорил мой первый наставник: «Инвестиции должны спать спокойно, даже если ты не спишь».
Также рекомендую почитать: