Андрей купил земельный участок и построил на нём жилой дом, однако продолжительное время не регистрировал его, чтобы не платить налоги да и необходимости особой не было. Однако, когда он занялся этим вопросом возникла проблема - Росреестр отказал в регистрации права собственности.
Основной вопрос - а вы, как собственник земельного участка вообще задумываетесь о том, как правильно и на основании каких документов оформляется недвижимость в частности загородный дом? Скорее всего таких мало и все верят в Дачную амнистию и в сервис электронных услуг.
Как сейчас регистрируют жилые дома в собственность
Регистрация права собственности на построенный загородный жилой дом на земельном участке под ИЖС, СНТ, ЛПХ осуществляется на основании согласованных Уведомлений о планируемом и завершённом строительстве или же по Дачной амнистии. Многие оформляют дома по Дачной амнистии. Я противник Дачной амнистии и сейчас вы узнаете одну из важнейших причин, но сначала про ошибки собственников.
5 ошибок, которые совершают собственники земельного участка
- Не делают геодезию или топографическую съёмку своего земельного участка перед началом строительства дома, гаража, бани. Строим и уже после завершения строительства узнаём от кадастрового инженера, который оформляет документы на вашу недвижимость о том, что границы по факту не совпадают с кадастром и тогда может потребоваться исправление наложения или пересечения границ так как дом или другую постройку Росреестр может не зарегистрировать из-за несоблюдения отступов.
- Не обращают внимание на то, что рядом с их земельным участком проходит ЛЭП, газопровод высокого давления, расположен завод или иная промзона и тп. Наличие данных объектов свидетельствует о том, что ваш земельный участок может быть обременён охранной зоной и это может быть проблемой при застройке.
- Не планируют предварительно земельный участок под застройку его частным жилым домом. Важно соблюдать все нормы и правила застройки, чтобы не возникло проблем при регистрации права собственности и чтобы к вам не пришли ваши соседи с претензией о том, что с крыши вашего дома снег падает им на их земельный участок или же ваша баня построена без соблюдения противопожарных норм и правил, что может привести в случае пожара к возгоранию близлежащих построек.
- Не согласовывают Уведомление о планируемом строительстве. Это важный документ, который выявит необходимость дополнительных согласований размещения дома на земельном участке, а так же определит параметры строительства.
- Не заказывают ГПЗУ (Градостроительный План Земельного Участка) на свой земельный участок. Данный документ очень важен так как из него можно узнать пятно застройки, а также наличие или отсутствие охранных зон и ЗОУИТ (Зоны с Особыми Условиями Использования Территории). Может получится так, что ваш земельный участок частично или полностью находится в границах охранной зоны и потребуется согласовать размещение дома на участке с тем чья охранная зона обременяет ваш участок.
В ситуации с Андреем получилось так, что он построил свой дом и не оформил его сразу в собственность, когда же появилась необходимость через 7 лет зарегистрировать право собственности выяснилось, что данный земельный участок находится в охранной зоне ЛЭП и так как дом оформляется по Дачной амнистии Росреестр отказал в регистрации права собственности.
Фрагмент текста из приостановки Росреестра:
По сведениям ЕГРН, земельный участок на котором расположен жилой дом имеет ограничения прав, предусмотренные статьями 56 Земельного кодекса Российской Федерации. Не представлены документы, подтверждающие согласование и уполномоченными органами размещения объекта капитального строительства в границах ЗОУИТ.
На обращение в Россети был получен следующий ответ:
На земельные участки, расположенные в границах охранных зон ПЛ накладываются ограничения по их использованию, регламентируемые Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условиях использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 года №160.
Размещение строений на земельном участке в охранной зоне ВЛ 220кВ противоречит требованиям действующих нормативных и правовых документов, в том числе:
Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01.89. СП 42.13330.2016, утверждённого Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 декабря 2016 г. №1034/пр.
А мой сосед смог оформить свой дом, почему я не могу?!
И знаете в чём проблема?
В том, что если бы Андрей занялся оформлением сразу после постройки своего дома, тогда бы проблем не было, а всё потому что охранная зона была внесена в ЕГРН значительно позже постройки дома. Сейчас же данные все есть в базе Росреестра и конечно же регистратор пишет приостановку.
Что делать?
Россети не согласовывают размещение дома, поэтому один из вариантов идти в суд, но об этом варианте я расскажу у себя в Telegram-канале или следующей статье в Дзене.
Почему я против Дачной амнистии
Потому что Дачная амнистия не даёт вам разрешения на строительство дома на своём земельном участке и если вы хотите юридически защитить свою недвижимость, тогда оформляйте право собственности на основании согласованных Уведомлений о планируемом строительстве. Гараж и или баню можно оформить в упрощённом порядке, но дом лучше так не оформлять.
А ещё, если вы зарегистрируете построенный жилой дом по Дачной амнистии в охранной зоне, тогда ждите письмо о том, что ваш дом нарушает правила его размещения в связи с наличием ЗОУИТ. И в такой ситуации дело может дойти до суда и даже до сноса.
Подпишитесь на мой канал и поделитесь своим мнением в комментариях.
💡Совет: прежде, чем строить дом проверьте наличие или отсутствие охранных зон, а так же регистрируйте свою недвижимость сразу после завершения строительства. Законодательство меняется и дополняется!
Больше полезного и актуального у меня в Telegram-канале
📝Заказать консультацию или работы (Москва, Московская область).
Прочитать ещё:
Смотрите мои подкасты:
