Вы заметили, как участились заголовки о проблемах девелоперов? Как инвестор, я ежедневно анализирую риски. Сегодня разберем, почему 76,9 млн кв.м новостроек остаются непроданными, и какие застройщики могут не пережить 2025 год
Ситуация в строительной отрасли: что происходит?
Начну с главного: эксперты действительно не исключают банкротства ряда застройщиков в 2025 году. Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ», заявил, что некоторые российские застройщики проводят непродуманную финансовую политику, что может привести к печальным последствиям.
Но прежде чем паниковать, давайте посмотрим на ситуацию шире. Во-первых, речь идет не о массовых банкротствах, а лишь о компаниях, находящихся в уязвимом положении. Во-вторых, даже в случае банкротства, проекты этих застройщиков, скорее всего, будут переданы другим компаниям, и дольщики не останутся без квартир.
Факт №1: Объем нереализованного жилья вырос до рекордных 69%. В Челябинске, Омске и Волгограде каждый второй проект застройщика висит на волоске.
Факт №2: Ипотечные сделки рухнули на 37%. «Сейчас брать кредит под 30% годовых — экономическое самоубийство», — предупреждает Наталья Казанцева из Госуниверситета управления.
Лично я сверяюсь с данными MACON: в 2024 году девелоперы ввели на 13% меньше жилья, но продолжают наращивать строительный портфель (+8% за год). Это как добавлять воду в лодку с пробоиной.
Почему застройщики оказываются в зоне риска?
Причин несколько:
- Непродуманная финансовая политика: Некоторые компании неправильно рассчитывают свои силы и берут на себя слишком много обязательств.
- Снижение продаж: В 2024 году застройщики сделали большой задел, но в 2025 году показатели продаж могут быть не такими высокими.
- Высокая ключевая ставка: Высокая ставка ЦБ делает ипотеку менее доступной, что также влияет на спрос на жилье.
Чем помогут власти: меры поддержки строительной отрасли
Государство, конечно же, не заинтересовано в массовых банкротствах застройщиков и принимает меры для поддержки отрасли.
- Мораторий на банкротство: В конце 2024 года Минстрой предложил ввести мораторий на банкротство девелоперов до конца 2025 года. Однако, Минэкономразвития эту инициативу не поддержало, посчитав ее экстраординарной мерой. Почему? Михаил Гольдберг из «Дом.РФ» поясняет: «Передача проблемных объектов другим застройщикам уже отработана. Из 10 банкротов 8 проектов успешно достраиваются». Например, в Екатеринбурге за прошлый год так спасли 14 ЖК.
- Снижение ключевой ставки: По базовому сценарию Минэкономразвития и Банка России, в 2026 году ожидается снижение ключевой ставки, что должно стимулировать спрос на жилье.
- Программы поддержки ипотеки: Государство продолжает реализовывать программы льготной ипотеки, которые также поддерживают спрос на новостройки.
Ждать ли банкротств застройщиков: мнения экспертов
Несмотря на все риски, эксперты не ожидают масштабной волны банкротств. Президент компании "Метриум" Руслан Сырцов считает, что если темп продаж сохранится на текущем уровне, то в 2025 году нет оснований для массовых банкротств.
Однако, Михаил Гольдберг из «Дом.РФ» все же допускает возможность банкротств отдельных застройщиков, особенно тех, кто проводит непродуманную финансовую политику.
Что делать инвестору/покупателю в такой ситуации?
- Тщательно выбирайте застройщика: Обращайте внимание на финансовую устойчивость компании, ее репутацию и опыт работы на рынке.
- Диверсифицируйте свои вложения: Не стоит вкладывать все деньги в один проект или в одного застройщика.
- Следите за новостями рынка: Будьте в курсе последних тенденций и изменений в законодательстве.
- Не паникуйте: Помните, что рынок недвижимости цикличен, и после спада всегда наступает подъем.
Банкротство застройщика: что это значит?
Банкротство застройщика – это признание арбитражным судом того факта, что компания не может исполнять свои обязательства перед кредиторами. Процедура банкротства застройщика имеет ряд особенностей, которые отличают ее от банкротства обычного юридического лица. Главная цель процедуры – защита прав участников строительства.
Кто может инициировать процедуру банкротства?
- Сам застройщик.
- Налоговый орган.
- Кредитор, в том числе участник строительства.
- Фонд развития территорий.
Что происходит с деньгами дольщиков при банкротстве?
В случае банкротства застройщика, дольщики имеют право на получение компенсации или на передачу им жилого помещения. Для этого необходимо включиться в реестр требований кредиторов.
Как признать застройщика банкротом?
Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом возникает у кредитора с момента вступления в законную силу решения суда о взыскании денежных средств с застройщика, если:
- Сумма требований к застройщику составляет более 2 млн рублей.
- Период просрочки исполнения обязательства застройщиком перед кредитором составляет более 3 месяцев.
В заключение хочу сказать, что ситуация на рынке недвижимости, безусловно, требует внимания и осторожности. Однако, нет причин для паники. Тщательно анализируйте информацию, выбирайте надежных застройщиков и диверсифицируйте свои вложения. И тогда вы сможете успешно инвестировать в недвижимость даже в условиях нестабильности.
Удачи вам в ваших инвестициях в непростое время для застройщиков!
Также советую почитать: