Да, опять «неблагодарный сын» решил продать «жилье несчастной старушки». Вы так подумали? Зря.
Споры родственников по вопросам долевой собственности не всегда блистают высокими моральными качествами, однако в данном случае мы не будем заниматься сопереживаем героям. Не последнее делят.
Великое противостояние: начало…
Началось все с банальной ситуации. 62-летней Наталье Ивановне и 35-летнему ее сыну Сергею досталась по ½ доле в праве собственности 2-комнатная квартира. Досталась по наследству после смерти Виктора - мужа Натальи и, соответственно, отца Сергея. Квартира Виктору досталась по наследству от его отца
Кроме того, в наследстве так же фигурировала и другая квартира, которая незадолго до смерти была оформлена в дар на супругу серьезно болевшим Виктором.
Я в данной ситуации не буду заниматься морализмом, оценивать кто там прав и кто виноват. Я этой информацией не располагаю, поэтому исхожу лишь из сухих фактов.
После вступления в наследство Наталья Ивановна и ее сын по взаимному соглашению сдавали в аренду квартиру. Деньги делили пополам, но регулярно конфликтовали по тем или иным вопросам, связанным с содержанием квартиры и проблемами с квартирантами.
В какой-то из моментов Сергей сказал «хватит» и сообщил, что предлагает квартиру продать, деньги поделить и разбежаться. Мол, ему те копейки с аренды погоды не делают, а вот 50% стоимости помогут улучшить его ситуацию с жильем.
Наталья Ивановна встала в позу.
Нет и все. Не нужны деньги – не бери, но и прав на квартиру не заявляй. Точка.
Зачем она это сделала? Я спросил. Ничего внятного, кроме рогатого упрямства, не услышал.
Да как он смеет. Да он на нее не заработал. Да это ее прибавка к пенсии. И так далее.
Промолчу про «заработал», учитывая первоначальную историю квартиры.
Так уж сложилось, что здравомыслящих людей вокруг Натальи Ивановны не оказалось. Зато нашлась куча сторонников «проучить coпляка», даже вроде как с участием юриста. Уж не знаю какого профиля. Ветеринарно-кулинарного, видимо. О том, что есть такое «преимущественное право» тот юрист знал, а вот суть оного – нет.
Решили они единогласно, что она всячески будет сопротивляться уведомлению о продаже, а потом на этом основании сделку оспорит.
Что-то пошло не так…
Читатель, искушенный в такой категории конфликтов, уже довольно урчит и предполагает концовку. Затягивать не буду: Наталья Ивановна влипла.
Сын благополучно продал ½ в праве собственности условному Иванову, который немедля поменял там замки и окопался вместе со своей женой.
Процедура уведомления о продаже была соблюдена формально – через нотариуса направили заказное письмо, которое вернулось без вручения. Достаточно рискованный способ, если вдруг совладелец докажет, что не получил по уважительной причине.
Уважительную причину Наталья Ивановна обеспечила – буквально на следующий день после прихода извещения улеглась в больничку. А потом пошла в суд.
Первый иск ее супер-юрист написал именно об оспаривании сделки, которую просили признать ничтожной именно по факту нарушения процедуры продажи. Все отменить, стороны вернуть в первоначальное состояние. В иске отказали, описав, что при нарушении права преимущественного выкупа надо требовать перевода прав покупателя. Решение не видел, хотя очень бы хотелось (поржать).
Вот про перевод прав полностью верно – так как именно то самое и сказано в ч. 3 ст. 250 ГК РФ.
Цитирую полностью:
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Понимаете суть, да? Не просто «оспорить, потому что нарушили». А именно требовать перевода прав и обязанностей.
Т.е. суд фиксирует нарушение права преимущественной покупки, затем меняет стороны в договоре. «Старому» покупателю идут денежки, новому покупателю – доля в квартире.
И тут есть один важный такой нюанс…
Второй иск, уже составленный правильно по ситуации и поданный буквально за несколько дней до истечения 3-месячного срока, суд оставил без движения. А потом вернул.
Потому как денежку в размере суммы сделки по «оспариваемому» договору на депозит Суддепа никто не внес. Потому что денежки в том размере у Натальи Ивановны не было и не будет.
Упс.
Это что же… нарушил и всё?!
Да и все.
Это заблуждение витает едва ли не гуще, чем байка про «отказ от алиментов ради защиты детей в будущем».
Совладельцы проблемных долей искренне верят, что стоит им лишь саботировать извещение, как сделку они оспорят, чем испортят жизнь своему оппоненту.
Мол и доля вернется и деньги тому возвращать надо будет.
Не-а. Не так.
Точно зная, что денег у Натальи Ивановны нет, Сергей можно вообще забить на ту Наталью Ивановну с ее извещением, если это как-то получится провернуть в угоду нотариуса. Можно предложить ей выкупить долю за 2 млн., а в итоге продать ее за 1.5 млн, повторно не уведомляя. И ничего она не оспорит, если этих самых 1.5 млн. у нее нет!
Но делать так я не советую, поскольку не каждый располагает 100% информацией о финансовом состоянии оппонента, к тому же деньги можно взять в долг или же получить в кредит. Просто констатирую факт.
Нет денег – нет никакого перевода прав.
Потому как для начала рассмотрения иска о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли ту сумму нужно внести на депозит и показать ее суду. Чтобы в случае удовлетворения иска денежка сразу пошла «старому» покупателю в компенсацию.
Можете открыть любое дело такого плана и убедиться. Да вот первое попавшееся как пример:
№ 02-1722/2021. Савеловской р/с г. Москвы. Истец перевела 2 000 000 руб. на счёт Управления Судебного департамента в г. Москве для обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи. Суд, удовлетворяя иск, обязал департамент перечислить эти средства на реквизиты ответчика после вступления решения в законную силу.
И всё!!
Сам факт нарушения порядка извещения совладельца о продаже или изменении стоимости не имеет самостоятельного значения! Как и последующая продажа по другой стоимости, о которой не известили совладельца. Это основания для перевода прав и обязанностей, да. Но не для оспаривания сделки как таковой.
Хорошие люди долей не покупают…
Звучит грубо, но факт.
Доли в жилье посторонних людей обычно приобретают профессиональные «выживалы». Они знают что, как и насколько тонко делать, дабы получить остаток долей в квартире значительно дешевле рыночной стоимости. Поскольку доли продаются именно в контексте конфликта. Подчас – такого:
Сейчас у Натальи Ивановны вопрос в том, что делать дальше?
Выживала ей попался качественный.
- Мило улыбаясь, пояснил, что он будет тут жить, сдавать периодически жилье своему брату, устраивать там веселье в оговоренное законом о тишине время.
- Готов ей платить 4000 рублей в месяц в качестве компенсации (до продажи жилье сдавали за 25 тыс).
- Но так же готов выкупить долю за… 1.5 млн. рублей. Рыночная стоимость квартиры, продавай они ее вместе – около 6 млн. Сын продал долю за 2.2.
- Каждый месяц «стоимость» будет падать на 100 тысяч. Наталья Ивановне, конечно, может судиться до белого каления и даже взыскивать компенсацию за невозможность использования своей доли. Это ее выбор.
Короче, подготовленный «выживальщик».
Честно описал перспективы. Точнее их отсутствие. Самое выгодное и простое – согласиться на сделку. Поторговаться немного, может +100-150 тыс. получится еще накинуть в обмен на «вотпрямщас». Тот Иванов все равно в плюсе.
Или запасаться нервами, юристами, деньгами и начинать бессмысленную и беспощадную войну. Средств у Натальи Ивановны в избытке нет. По факту судиться будет на последние. Из этого порочного круга выхода нет, пока кто-то не сдастся. В спорах дольщиков побеждает самый наглый и бессовестный, это аксиома.
Крепитесь и продавайте!
Я устал оббивать язык в живом общении и пальцы – в статьях и комментариях: если у вас есть проблемный «долевик», а денег на выкуп его доли нет – хлопайте от радости в ладоши, если он готов совместно продать жилье.
Это все равно что выиграть Джек-пот – настолько удобная и нереально выгодная ситуация! Потому что в большинстве конфликтов как раз кто-то продавать не хочет.
Строить же в описанной ситуации мордаху козы и что-то там «да как он смеет» вещать – это просто выбросить миллионы на ветер.
Помните об этом. И другим расскажите, а то пишут такое вот, а мне потом стыдно. Не забудьте, кстати, в Телеграм подписаться. Там много веселого =)
«Нравлик» по традиции, остальное – как желаете…
Да, теперь у меня есть юрконсультации. Бесплатные - медленные и для "донов" - быстрые и даже индивидуальные. Все в ВК, подписывайтесь!