Вот самые популярные темы для юриста «на земле» состоят, в основном, из семейки, наследство и жилищных аспектов.
А уж три основных «кита» в них это алименты, принятие наследства и всеми нами нелюбимая долевая собственность. Которая худшая из форм владения, если помним.
Последний месяц был богат на яркие, но в основной своей массе однотипные истории. Слишком жирно им посвящать отдельные публикации, поэтому пробежимся галопом по Европам. Да и суть-то всех этих историй давно уже освещалась и не раз. Стержень тот же, просто действующие лица и обстоятельства – разные.
А вот ошибки – одинаковые… Устал о них твердить.
Дочь твердо решила продать свою долю! И продала…
Жили-были… пусть Ивановы. Лет по 50-55. Была у них доча, конфликтная. Лет так 25 ей.
Что там у них вышло – не знаю. Мне звонил Иванов, поливал дочу грязями всеми возможными, и минеральными, и огородными. И приживалка. И неблагодарная. И ничего не заработала. И далее-далее-далее.
- А откуда у нее доля?
Оказалось, все семейство жило в той трешке, выделенной еще отцу Иванова. Потом в начале 90-х перезаключили договор на Иванова, ну и, соответственно, по 1/3 всем досталось. Включая дочь.
- Это ее доля. Может делать с ней что хочет и как хочет. Вам вариант либо выкупить ее у дочери, либо совместно продать квартиру и поделить деньги. Всё!
Ой, что началось. Столько кар земных и небесных в адрес дочери летело. И ни копейки. И никогда. Да лучше выкинуть.
Перебивал три раза – бесполезно.
- СТОП! – гаркнул я. – Ну не имеют отношения к делу эмоции! Я сказал варианты, все прочее обернется либо потерей в деньгах, либо потерей квартиры.
Притих. Начал вопросы задавать. У них домик есть старый в пригороде, проще конечно в разы квартиры, но если бы его продать - и дочери на «откуп» хватило бы, и на хороший ремонт бы осталось.
Разговор завершили, вроде все понял.
Через полгода узнаю, что вляпались по полной. Им какой-то мошенн…. простите – "знакомый друг семьи йурыст" насоветовал «игнорировать, а потом оспорить сделку». Ивановы радостно захлопали в ладоши: сделку отменят, имущество вернется, доча непутевая к тому моменту деньги промотает и останется должна покупателю, а потому ничего продать не сможет.
Шикарная схема… Вот просто! Незамутненно-наивная...
Только вот одно «но» - советовавший им ее товарищ не имел ничего общего юриспруденцией. Ну может на дипломе селедку если чистил вечерами или подкладывал его в кресло, дабы выше сиделось. Ибо такую дичь юрист, даже со средним специальным образованием, сморозить не может.
Суды проиграны, деньги отданы. Доля продана какому-то непонятному лицу, которое поставило вопрос ребром:
- Либо выкупаете по +20% стоимости сверху.
- Либо отдаете оставшееся при -25% стоимости снизу.
- Либо живете с теми, кого подселю.
Да, собственник доли в курсе, что договор аренды только с согласия всех владельцев и т.д. Только вот он его заключит сам, люди придут, а оспаривать – только через суд в гражданском порядке…
Полиция, кстати, не поможет. Как ошибочно многие верят и считают:
Для понимания сумм: квартира, допустим, стоила 5 млн. Продай ее сразу и нормально – получили бы 3.3 млн. свои. Если продадут сейчас – получат от силы 2.3 или 2.4 млн. Ну или 2+ млн. сверху, чтобы забрать назад долю.
Рука-лицо. Комментировал матом, надеюсь – адресату передали…
Я наследник! А ты – никто. Отдавай деньги…
Другая история сложнее.
Есть 35-летний Николай с семьей – жена и двое детей. Есть (точнее – была) его мама, 64 года на момент смерти. Есть его младший брат, Виктор, тому 30 лет.
Что там вышло – опять покрыто мраком. Несколько лет назад отец, перед смертью, завещал свои ½ квартиры, домик и машину Николаю. Полностью игнорируя Виктора. ½ принадлежала матери.
А вот мама, почему-то, не подсуетилась. В итоге, после ее скоропостижного отбытия в лучшие миры, наследство по ¼ разлетелось по детям.
Ну и Виктор сразу после принятия наследства предложил долю выкупить, иначе он ее продаст.
Я эту историю слышал случайно, на мероприятии, от сидевших рядом. От самый Николай был шапочный знакомый по прошлым делам. По разговору понял, что настрой с братиком воевать до талого…
- Зачем?! – влез я. – Выкупи ты эту долю! Средства же есть?
- Последние отдать?! Не дам согласия на продажу! – бушевал Николай.
- Так это… оно не нужно, - улыбнулся я.
- Да ты не в теме… мы с юристом говорили. Продаст без согласия – потом отменить можно.
Опять «рука-лицо» и 10-минутная лекция о нюансах распоряжения долевой собственностью и о компетенции лиц с номинальным юридическим образованием. Не помогло, как потом оказалось.
Братец его долю все-таки продал. Договор, судя по всему, был с завышением. Примерная ее стоимость миллион, а по договору было 1.4. Николай попал к нормальному юристу и через суд пытался добиться перевода прав и обязанностей, но тщетно: доказательств того, что он не смог принять предложение ранее не представил…
В итоге продал ¾ значительно дешевле новому владельцу, чем они бы стоили.
Уха. Уха литрами…
И таких историй – стабильно 1 в месяц мелькает.
Господа! Договаривайтесь! В 99% случаев! Любыми средствами и силами. Даже с потерей 5-10% стоимости. Потом будет хуже.
Ах, да как он смеет! Это же родители/близкие!
Каждая такая история у обывателя вызывает массу ругани. Насколько это неправильно, плохо и так далее. Особенно когда речь идет о родительском жилье.
Вот моральный аспект в таких делах я оставляю за кадром. Исхожу из юридического только: это имущество ребенка. По закону. И он имеет полное право им распорядиться так, как хочет.
Как минимум - продать, предложив, как того требует закон, приобрести эту долю вам.
Как он его получил – вопрос десятый и к делу отношения не имеющий.
Вот смотрите:
Приватизация?
Ну… так метры на ребенка выделялись, это доля – на 100% его законно полученная собственность, по факту – «заработанная», потому как без ребенка этих бы метров не было. И не надо возмущаться, что «не заработал». Вы тоже не 30 лет ипотеку платили, давайте честно.
Могли бы поднапрячься, да жильем обеспечить отдельным ребенка. Пусть даже не на его имя, а просто вторую квартиру приобрести. Чтобы безбоязненно смотреть в будущее…
Материнский капитал?
Тем более право имеет: ведь детские деньги были вложены! А то, что квартира стоила 10 лямов при маткапитале в 600 тыс. рублей, но поделили ее по 1/4 – это ваше упущение. Можно выделить долю ребенку не менее реальной ее стоимости – т.е. ¼ от материнского капитала. Хоть 1/10, хоть 1/100.
Писал подробно:
Выделили долю самостоятельно? Ну и кто вам виноват? Сами отдали – будьте готовы делить, кроить и попадать.
Что там еще у нас… ах да, наследство.
Но тут вообще все просто – получено ведь по закону. Хотя некоторые пытаются детей из наследства убрать, что иногда печально заканчивается.
Поэтому не вижу никаких причин для рассуждений о морали и ее влиянии. Каждая ситуация индивидуальна и влияет лишь на мое личное мнение. Кому - 👍 , а кому -👎.
- Маргинала, спившегося от безделья и выдирающего из единственной квартиры престарелой мамы свою ¼ я непременно осужу.
- Ребенка же, которого «кинули» с наследством или иным образом обвели вокруг пальца скорее поддержу.
Но в любом из случаев совладельцам проблемной квартиры я дам только 2 совета:
- Покупайте долю сами, если есть деньги.
- Продавайте квартиру полностью, если денег нет.
Третьего варианта просто не существует!
Я не согласен и оспорю! Нужно ли согласие на продажу доли и как отменить сделку?
А вот за эти два мифа ловлю регулярно «руку-лицо» и с радостью выдавал бы ее тем, кто о них травит байки. Включая некоторых непрофильных коллег, которые что-то слышали, но не видели.
Запоминаем, а лучше распечатываем на листочке с отрывными кусочками и раздаем всем, кто связан с долевкой:
- Согласие других владельцев общей долевой собственности НЕ ТРЕБУЕТСЯ. Многие верят, что если владелец с ½ не согласен, то вторые, проданные кем-то ½, к нему вернутся. Нет. Закон согласие не требует, закон требует предложить совладельцу ПЕРВОМУ приобрести долю. Отказался или проигнорировал? От винта!
- Отменить сделку НЕЛЬЗЯ. Оспорить ее НЕЛЬЗЯ. Так, чтобы р-р-раз и все назад. Кроме общих оснований для всех сделок. Если первый пункт был проигнорирован, можно через суд перевести на себя права и обязанности ПОКУПАТЕЛЯ по договору. То есть вы отдадите денежку «тому» покупателю, а сами получите долю. Всё.
Запомнить как собственный адрес. Вокруг долевки мифов и баек летает не меньше, чем вокруг алиментов. Вот не знание этих двух постулатов сгубили множество семей и судеб.