Сдал квартиру приличным людям — а арендаторы взяли да и продали недвижимость по поддельной доверенности. Подобные случаи регулярно освещаются в СМИ и, конечно, очень пугают собственников. Год назад у россиян появилась возможность одним нажатием кнопки запретить сделки со своим жильем без своего личного присутствия — через госуслуги. Этим многие воспользовались.
Насколько этот запрет защищает собственника от мошенников? И помогают ли вообще цифровые технологии в борьбе за безопасность сделок? Рассказывает Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости.
Отчасти технологии помогают, да. Но ведь действию всегда равно противодействие: чем быстрее развиваются технологии, тем более изощренными становятся мошенничества. И новый виток по кругу.
Это не значит, что новыми возможностями нельзя пользоваться. Можно и нужно. Но при этом надо хорошо понимать, что за технологию ты используешь, для чего — и от чего она тебя защитит, а от чего нет. Давайте по порядку.
Что такое запрет на регистрационные действия
Если говорить в целом — это мера, при которой собственник объекта недвижимости лишается возможности продать квартиру. Точнее, зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю в органах Росреестра — ведь по закону покупатель сможет владеть объектом только после того, как будет обозначен новым собственником в ЕГРН.
Такой запрет, например, ставят при аресте недвижимости. А теперь собственник сам может установить этот запрет — для того чтобы мошенники не продали его квартиру без него: в этом случае никто, кроме собственника недвижимости, не сможет подать заявление о переходе права. Запись об этом будет в ЕГРН.
⏏️ Для тех, кто впервые на этом канале: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). Делюсь здесь своими мыслями о рынке недвижимости ⏏️
Предполагается, что даже если мошенники попытаются продать вашу квартиру — Росреестр не примет от них заявление, и переход права не произойдет.
Запрет можно установить на один или несколько объектов, в том числе на долю. При этом остальные собственники смогут распоряжаться своими долями, как посчитают нужным.
Как наложить такой запрет
Чтобы запретить регистрационные действия со своей недвижимостью, собственник его законный представитель должны подать в Росреестр соответствующее заявление. Это можно несколькими способами: через МФЦ, сайт Росреестра и даже по почте.
Удобнее всего подавать заявление через Госуслуги. В этом случае потребуется квалифицированная электронная подпись собственника, которую он может сгенерировать в мобильном приложении «Госключ». Запись о запрете внесут в ЕГРН в течение пяти рабочих дней.
Снимается запрет аналогичным образом — по заявлению собственника или его представителя. В некоторых случаях Росреестр обязан рассмотреть заявление от других людей даже при наличии запрета. А именно:
- если есть вступившее в силу судебное решение (например, об отчуждении объекта);
- при наследовании объекта;
- если заявлено требование судебного пристава.
Если сделка происходит в присутствии собственника или его законного представителя, то существующий запрет аннулируется автоматически.
Вообще, это отдельный вопрос — право законных представителей налагать или снимать запрет на регистрационные действия с недвижимостью. Понятно, что здесь прежде всего имеются родители несовершеннолетних детей и опекуны недееспособных граждан. Но в самом тексте закона есть путаница.
Вначале объясняется, что запрет может наложить законный представитель или — внимание! — представитель по нотариальной доверенности. Потом этот «нотариальный представитель» исчезает — и дальше фигурируют только законные представители. Вопрос: если представитель по доверенности установил запрет — то кто тогда имеет право его снять? И если это он же — тогда непонятно, от чего защищает закон: получается, если у человека есть нотариальная доверенность, он может снять запрет и продать недвижимость без ведома собственника? Пока на эти вопросы ответов нет.
Может ли запрет гарантировать безопасность?
Нет. Он, разумеется, существенно затруднит для мошенников их задачу, но лазейки здесь все-таки остаются. И прежде всего — опять же из-за путаницы: порой сами ведомства нетвердо знают, в каких все-таки случаях запрет допустимо обойти.
Например, на Госуслугах черным по белому написано, что Росреестр рассмотрит заявления от других людей, несмотря на запрет, если:
- заявление подаёт нотариус или его работник при регистрации права на объект недвижимости на основании нотариально удостоверенной сделки или иного нотариального действия;
- заявление подаёт любая сторона нотариально удостоверенной сделки.
Да, везде пишут, что если в ЕГРН будет запись о запрете, то заявление от нотариуса Росреестр не станет рассматривать. И в самом законе с новыми поправками о таких возможностях нотариусов ничего не сказано. Но в Росреестре тоже работают люди. И если на Госуслугах считают, что нотариус имеет право обойти запрет — то почему сотрудники Росреестра не могут этого сделать?
А то, что мошеннические сделки в ряде случаев заверяются нотариусами, ни для кого уже не секрет. Я сейчас говорю не о сговоре. А просто о том, что продвинутые мошенники успешно обманывают и нотариусов.
Кроме того, усиленная цифровая подпись сейчас во многих случаях является аналогом личного присутствия. Может ли так оказаться, что заявления в Росреестре будут принимать по ЭЦП собственника? Запросто — вспомните пандемию! Да, пока случаев переоформления недвижимости по поддельной электронной подписи не было. И дай Бог, не будет. Квалифицированную электронную цифровую подпись практически невозможно подделать из-за криптографической защиты. Но получить доступ к ней, разными путями, реально.
Поэтому в Госдуме недавно предложили при электронных сделках наряду с ЭЦП использовать биометрические данные сторон — чтобы «обеспечить максимальный уровень защищенности граждан». В общем, эта музыка будет вечной…
Подписывайтесь на нас в соц.сетях:
Другие полезные статьи по ипотеке: