Ипотека — это не только возможность приобрести жилье, но и тягостная долговая нагрузка на долгие годы. И одни хотят освободиться от этого «ярма» как можно быстрее — и стараются каждую лишнюю копеечку закидывать на «досрочку». Другие говорят, что смысла в частичном досрочном погашении ипотеки при такой высокой инфляции нет: инфляция просто «съедает» кредиты. Стоит ли все-таки в нынешних условиях вносить досрочные платежи — и как это делать правильно? Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости, отвечает на важные вопросы по этой теме.
1. Стоит ли вносить «досрочку» в период высокой инфляции, как сейчас?
Вообще, я почти всегда за досрочное погашение. Большой кредит — это всегда тяжело, даже чисто психологически, и с его уменьшением всей семье дышится легче.
Но соглашусь, что сейчас ситуация неординарная. Ключевая ставка 21%, а ипотеку человек платит, например, под 6–8% годовых. В таком случае досрочное погашение ипотеки может быть менее выгодно, чем инвестирование этих средств в другие инструменты. Объясню.
Ипотека с низкой ставкой в условиях высокой инфляции становится дешевыми деньгами. Ваши выплаты фиксированы в номинале, при этом покупательная способность денег падает. Например, платеж в 40 000 рублей сейчас и через 10 лет — это в реальном выражении совсем разные суммы. При ключевой ставке 21% деньги быстро обесцениваются. И если вашу потенциальную «досрочку» выгодно инвестировать — она принесет вам гораздо больше, чем если просто погасить ею часть кредита. Те же банки сейчас предлагают вклады под 20–24%. А есть еще акции крупных компаний, фонды, биржи…
Я знаю людей, которые крупные свободные суммы вкладывали опять в недвижимость: покупали и сдавали в аренду. Да, доходность от аренды небольшая, обычно это 6–8% годовых — но эту прибыль можно получать долговременно, стабильно и практически без риска.
Но вместе с тем я нечасто советую кому-то инвестировать возможную «досрочку». Потому что инвестиции, даже в период высокой ключевой ставки — это риск, и человек должен очень хорошо в этих инструментах разбираться. Потом, это дополнительный стресс. А для многих сейчас стабильность и психологическое спокойствие важнее выгоды.
Поэтому: хотите и умеете инвестировать — дерзайте! Если не хотите с этим связываться, спокойно вкладывайте лишние деньги в досрочное погашение ипотеки. Это хорошее вложение.
И надо помнить вот еще что: досрочное погашение имеет смысл, пока не достигнут экватор — то есть, пока не погашена половина кредита. После этого уже выгоднее просто вносить ежемесячный платеж, без переплат.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). Делюсь здесь своими мыслями о рынке недвижимости ⏏️
2. Что выгоднее: подкопить на большой досрочный платеж — или вносить любую лишнюю копеечку, как только она появилась?
Прежде чем задаваться вопросом про лишние копеечки — ипотечный заемщик должен сформировать подушку безопасности хотя бы в 3–4 ежемесячных платежа. Пока ее нет, у человека не может быть «лишних» денег на досрочное погашение. Ведь любой серьезный форс-мажор — и у него пойдут просрочки по ипотеке, пени, штрафы. Вот и вся экономия.
Если к сути вопроса. Надо понимать, сколько вы накопите — и когда. Если вы держите миллион на банковском вкладе под 22% годовых — то выгоднее копить,. А если вы просто откладываете понемногу в какую-то условную копилку — то выгоднее вносить досрочные платежи сразу, как появились деньги, потому что пока вы копите деньги, проценты продолжают начисляться на всю оставшуюся сумму долга.
Простой пример. Допустим, у вас остаток по кредиту 3 000 000 рублей, ставка — 10% годовых. Пока вы полгода копите 300 000 рублей для досрочного погашения, банк начислит вам около 150 000 рублей процентов (примерно 25 000 рублей в месяц). Если бы вы сразу вносили деньги небольшими частями, сумма долга уменьшалась бы быстрее, и проценты начислялись бы на меньший остаток.
Поэтому выгоднее вносить небольшие суммы регулярно. Но учтите, что банки могут устанавливать минимальную сумму для досрочного погашения — то есть, любую сумму «закинуть на досрочку» не получится.
3. Что выгоднее сокращать при досрочном погашении: срок кредита или платеж?
Вообще, выгоднее сокращать срок. Ведь проценты начисляются на остаток долга — и чем быстрее вы его уменьшаете, тем меньше процентов набегает в будущем.
Пример. У вас кредит 3 миллиона рублей, взят на 20 лет, ежемесячный платеж — 27 000 рублей, ставка — 9% годовых. У вас появилась возможность внести разово 300 000 рублей.
- Если вы сокращаете срок. Срок уменьшается на 4 с половиной года, а общая переплата снижается примерно на миллион рублей.
- Если вы снижаете платеж. Платеж уменьшается до 24 000 рублей, срок остается прежним — 20 лет. Экономия на переплате — примерно 300 тысяч рублей.
Но тут есть один нюанс. Если вы, снижая платеж, постоянно продолжаете вносить прежнюю сумму — то сэкономите на переплате столько же, как если бы снижали срок. То есть: платеж у вас снизился до 24 тысяч — но вы все равно ежемесячно платите по 27 тысяч.
Это наиболее комфортный и безопасный вариант. Если у человека временно упадут доходы или появятся непредвиденные расходы, уменьшенный платеж по ипотеке будет весьма кстати — а потом, когда финансовое положение восстановится, он вернется к прежним платежам.
Другое дело, что не все люди умеют сохранять финансовую дисциплину. Снижение платежа создает ложное ощущение «свободы», из-за которого многие перестают делать дополнительные взносы.
4. Каких ошибок стоит избегать при досрочном погашении ипотеки?
Иногда люди «попадаются» на совершенно тривиальных вещах. Вот базовые правила для досрочного погашения ипотеки:
- Сообщать банку о досрочном платеже. Многие просто вносят дополнительные деньги на счет, и думают, что банк автоматически направит их на досрочное погашение. На практике это не так. Без уведомления банка деньги так и останутся на счете — а списания будут происходить по графику.
- Уточнять сумму, которая пойдет на погашение. Банки списывают досрочный платеж по определенным правилам: сначала они удерживают проценты за прошедший период, а уже затем оставшуюся сумму направляют на основной долг. И если вы не укажете сумму, которая идет в погашение тела долга — у вас вначале спишут проценты. А это бывают значительные суммы, особенно в первые годы кредита.
- Выбирать правильную дату для платежа — как правило, она должна совпадать с датой очередного списания по графику. Тогда вся сумма пойдет на основной долг, без дополнительных удержаний.
- Изучить условия вашего банка по частично-досрочному погашению. Да, по закону у нас сейчас нет штрафов за досрочное погашение кредита — но банки часто прописывают в договоре такие условия, которые затрудняют досрочное погашение. Например, устанавливают минимальный «порог» для досрочного взноса или вводят комиссии за обработку досрочного платежа. Если ставка по кредиту очень низкая, то банк может указать в договоре, что досрочное погашение возможно только после определенного срока — например, через год с момента выдачи кредита.
Важно знать: если банк поменяет правила частичного досрочного погашения, он вряд ли сообщит об этом каждому клиенту — скорее всего, он просто опубликует информацию в открытых источниках. Поэтому имеет смысл подписаться на ваш банк в соцсетях и время от времени запрашивать актуальную информацию у менеджеров.
5. Дают ли налоговые вычеты по процентам, если погашаешь ипотеку досрочно?
Конечно. Если ипотека еще не закрыта, вы продолжаете получать налоговые вычеты:
- Основной — на сумму до 13% от стоимости квартиры, но не более 2 млн рублей. Максимальная сумма возврата — 260 тысяч рублей.
- Процентный — 13% от суммы фактически уплаченных процентов по ипотеке, но не более чем с 3 млн рублей процентов. Максимальная сумма возврата — 390 тысяч рублей.
Чем быстрее вы погашаете ипотеку, тем меньше процентов вы заплатите банку — и тем меньше процентного вычета получите. Что вам выгоднее, надо считать в каждом случае отдельно.
Но стоит помнить, что процентный вычет можно получить только один раз. Если вы не использовали лимит в 3 млн рублей процентов при первой ипотеке — он просто сгорает, при следующей ипотеке его не вернуть.
🔔 Если вам надо оформить ипотеку — пишите мне на WhatsApp: +79089250595. Сделаем для Вас лучшее из возможного в этот непростой период!
Другие полезные статьи по ипотеке: