Существенное количество правообладателей земель в Москве и Московской области сталкиваются с проблемами использования принадлежащих им земельных участков в связи с нахождением на таких участках или вблизи с ними водных объектов.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по WhatsApp +7 (903) 722-35-09
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Водоем на земельном участке: правовые ограничения и советы для землевладельцев
Наличие на участке водного объекта – пруда, озера, речки или ручья, а также в случае, если такой водный объект находится в непосредственной близости от территории, – может накладывать существенные градостроительные ограничения, самым серьезным из которых является изъятие участка. В настоящей статье рассмотрен правовой режим береговой полосы водного объекта с точки зрения накладываемых ограничений на использование земельного участка, а также рекомендации, которым следует придерживаться землевладельцем, чтобы избежать проблем в использовании принадлежащих им участков, на территории которых или вблизи с ними располагаются водоемы.
Понятие водного объекта в соответствии с действующим законодательством
Согласно статье 1 Водного кодекса, водный объект определяется как природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, где происходит постоянное или временное сосредоточение вод с характерными формами и признаками водного режима.
В ч. 1 ст. 8 Водного кодекса указано, что водные объекты находятся в собственности Российской Федерации. Однако ч. 2 этой статьи допускает, что пруд или обводненный карьер могут находиться в частной собственности, если расположены на частном земельном участке.
Таким образом, по общему правилу водные объекты находятся в федеральной собственности. Это может препятствовать полноценному использованию земельного участка, вплоть до признания недействительным его образования и прекращения права собственности.
Риски нахождения водного объекта на земельном участке или вблизи его границ
Наличие водного объекта в пределах границ земельного участка или вблизи с ним влечет ряд различных ограничений на использование земельного участка, включая его застройку. Такие ограничения рассмотрены в отдельной статье. Здесь же сосредоточимся на береговой полосе, в пределах которой строительство вовсе запрещено и, более того, формирование земельного участка в ее границах действующим законодательством не допускается.
Правовой режим береговой полосы
Как показывает практика в Москве и Московской области наиболее острой выступает проблема действия правового режима береговой полосы, устанавливаемой от границ водоемов.
В силу ст. 6 Водного кодекса береговая полоса (20 метров вдоль береговой линии) предназначена для общего пользования. Граждане имеют право передвигаться по береговой полосе, рыбачить и причаливать плавучие средства. Иными словами, береговая полоса представляет собой отрезок территории, доступ к которому не может быть ограничен для неопределенного круга лиц.
Самое важное, что п. 8 ст. 27 Земельного кодекса установлен запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы. Если границы земельного участка пересекаются с границами береговой полосы, имеются риски признания отсутствующими прав собственника на такой участок и следующее за таким признанием выбытие участка из правообладания. Ранее Правовым центром «Два М» рассматривался вопрос о правомерности полного изъятия земельного участка в связи с пересечением его границ с береговой полосой (вкратце, изъятию подлежит лишь та часть участка, которая пересекается с береговой полосой, а не весь участок полностью). Тем не менее на практике и в настоящий момент встречаются решения судов, признающие полностью отсутствующим право на земельный участок в случае, если его часть пересекается с береговой полосой водного объекта.
Таким образом, у правообладателя земельного участка, находящегося вблизи водоема или на территории которого водоем расположен, могут присутствовать риски полного изъятия участка в случае, если его границы пересекаются с границами береговой полосы водного объекта.
Защита интересов собственника земельного участка в случае, если на участке или вблизи его границ расположен водный объект
Ниже рассмотрен порядок действий, совершение которых необходимо для установления рисков по использованию земельного участка в связи с наличием на нем или вблизи с ним водных объектов, а также минимизации таких рисков при их наличии.
- Анализ информационных систем обеспечения градостроительной деятельности субъектов РФ
Для определения ограничений, связанных с водными объектами, следует проверить данные в ГИС ОГД. В Москве (https://gisogd.mos.ru/) и Подмосковье (rgis.mosreg.ru) работают удобные в системы, которые отражают ограничения, установленные от водных объектов, а также сведения о нормативных-правовых актах, на основании которых такие ограничения действуют.
- Получение информации из Реестра водных объектов
Если информации об ограничениях от водного объекта в ГИС ОГД недостаточно или она полностью отсутствует, рекомендуется запросить сведения из Государственного водного реестра. В нем содержится в том числе информация о границах береговой линии водного объекта, гидротехнических сооружениях, размещенных на нем, а также о действующих зонах с особыми условиями использования территории.
- Определение собственника водного объекта
Часто информация о мелких водоемах: прудах, обводненных карьерах, ручьях – не содержится в ГИС ОГД и Реестре водных объектов. Указанное обстоятельство может свидетельствовать о том, что водный объект находится в частной собственности.
Для частных водоемов ограничения, рассмотренных в настоящей статье, не применяется [1]. Согласно правовому подходу, выработанному Верховным судом, водоем может быть частным, если он:
- расположен на земельном участке, который предоставлен таким лицам в собственность;
- является изолированным от других водных объектов, которые находятся в федеральной собственности, т.е. не имеет с ними гидравлической связи [2].
Следует отметить, что видимое отсутствие связи водоема с другими водными объектами не может свидетельствовать о его полной изолированности и нахождении в частной собственности. Дело в том, что водоем может иметь гидравлическую связь не только с поверхностными, но и подземными водами, соответственно, налагать на использование земель описанные выше ограничения.
В связи с изложенным, перед приобретением земельного участка в собственность, а также при намерении совершить какие-либо иные действия, в результате которых уполномоченные контролирующие органы могут получить информацию о наличии водного объекта на участке (например, при выдаче разрешения на строительство) целесообразно провести гидрологическую, землеустроительную, а также правовую экспертизы, с целью исключения рисков признания водного объекта относящимся к федерльной собственности.
- Раздел земельного участка
При условии, что нахождение водоема в частной собственности обосновать невозможно, единственный способ предотвращения риска изъятия участка заключается в его разделе. Межевание производится с целью выдела части участка, которая пересекается с границами береговой полосы водного объекта. Указанные действия обезопасят правообладателя от исков о признании приватизации земельного участка недействительной.
Заключение
Земельные участки с водными объектами или вблизи них подвержены значительным ограничениям. Чтобы минимизировать проблемы, важно заранее проанализировать все возможные риски и провести землеустроительную и гидрологическую экспертизы, по необходимости. Принятие предупредительных мер позволит избежать конфликтов с государственными органами и сохранить право собственности на землю.
Сноски
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2024 N 4-КГПР24-6-К1; Решение Арбитражного суда Московской области от 27.09.2024 по делу N А41-50994/2023; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.12.2022 N Ф05-33252/2022 по делу N А41-44853/2021
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.12.2018 по делу N 301-ЭС18-10194, А39-7480/2015; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам ЗОУИТ и не только. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.