Начало нового года кажется нам чем-то вроде рубежа. За которым некоторая неопределенность, и вообще сюрпризы. А сюрпризы, относящиеся к деньгам и ценам бывают двух видов: неприятные и очень неприятные. Поэтому декабрь этого месяца принес пик активности, который выглядит не просто предновогодне-сезонным. Он выглядит немного круче. Знаю агентства недвижимости, в которых переговорные комнаты, с бронированием которых обычно не было проблем, заняты на несколько дней вперед.
К чему это все? И что будет дальше?
Мнения по этому вопросу расходятся. Причем расходятся они не только у аналитиков с дивана, но и у вполне компетентных людей. А происходит это по довольно простой и банальной причине. Каждый видит свою часть слона под названием «рынок недвижимости», а, поскольку эти части ведут себя по-разному, попробуем объединить эти части в целое животное. Опыт понимания механики работы этого рынка существенно нам эту задачу облегчит.
К слову, опыт этот довольно подробно изложен в канале Механики вот в этой подборке. Думаю, тот, кто все это прочитал и понял, может и сам написать то, что я намерен написать дальше. И сравнить с тем, что найдет далее в это тексте. Не думаю, что будет большая разница, но интересно.
Начать, видимо, стоит с того, что рынок недвижимости это, как и все в нашем мире, процесс. А, чтобы понять, как будет идти процесс дальше, нужно знать, как он дошел до той точки, в которой находится сейчас.
Как этот процесс шел в 2024-м довольно подробно написано в прогнозе годичной давности. Осенью к этому добавились некоторые штрихи, но в целом все подобным образом и шло.
Если коротко, то повышение ставки рефинансирования привели к ростам ставок по ипотечным кредитам, которые большинством были восприняты как заградительные. Поток кредитных денег на рынок недвижимости не иссяк, но заметно приуменьшился. Соответственно, поток не кредитных средств, которые могли бы пойти в качестве первоначального взноса, отправился не на рынок недвижимости, а на банковский вклады.
С другой стороны, поток денег от людей, в планах которых была покупка недвижимости без ипотеки, в меньшей степени, но снизился тоже. Отчасти их деньги оттянули банковские вклады с непривычно (чуть не написал «неприлично») высокими вкладами, отчасти их притормозили аналитики, прогнозировавшие падения цен.
В общем, если считать, что любой рынок движут деньги, рынок недвижимости они в последние месяцы особо не двигали.
Что при этом творилось на рынке? Обвал?
Ничего такого. Тот, кто знает реальную механику работы рынка недвижимости, знает, как падают на нем цены. Они встают. Продавцы вторички их просто не снижают (но торгуются, иногда существенно), а продавцы первички делают скидки, распродажи и внедряют схемы, снижающие проценты по кредитам.
Да, по сути многие продавцы к концу года оказались перед выбором: согласиться на продажу с заметным дисконтом, продолжить тратить деньги на рекламу или снять объект с продажи «до лучших времен». Но, какой бы путь они не выбрали, на цены предложений, которые мы видим на площадках, это существенно не влияет.
Отдельная тема – премиальная недвижимость.
В этом секторе в целом меньше сделок с использованием кредитных средств. И у покупателей таких объектов в целом есть понимание, что в картинке с процентами по вкладам выше инфляции что-то явно не так. Поэтому премиальная недвижимость раскупалась отчасти даже впрок. Особенно во второй половине года.
Теперь подытожим, к чему мы пришли к концу 2024-го.
Цены в целом стоят, сделки по объектам массового спроса до недавнего времени происходили с дисконтом (в декабре ситуация уже немного поменялась). И в этом сегменте накопился большой отложенный спрос. В то время, как покупательная способность выросла.
Почему выросла.
Многие из тех, кто хотел, но не купил, положили деньги на вклады. За год эти деньги приросли на очень примерные 20%. А это и деньги, отложенные на первый взнос по ипотеке и отчасти те деньги, которых хватало на покупку нужного объекта без использования кредитных средств.
Если прибавим к этому те деньги, которые люди смогли отложить за прошедший год, получим довольно значительную денежную массу. Которая готова выплеснуться на рынок недвижимости и в некоторых регионах, например, курортных, уже выплеснулась.
И да, новый год – некий рубеж, который многие предпочти переходить с реальным активом в виде недвижимости, а не с деньгами. Слухи-предположения о заморозке вкладов и переходе на цифровые деньги сделали свое дело. Ну, и мы имеем то, что имеем.
Что будет дальше?
А дальше будут бороться два фактора.
Первый – высокие ставки по ипотеке. Эти ставки отсекают от рынка значительную часть покупателей, доходы которых в текущей ситуации не совместимы с величиной ежемесячного платежа. Этот факт, как влиял на понижение спроса, так и продолжит влиять.
Однако, наряду с ним действует и второй – отложенный спрос. Частично он реализуется через льготные программы типа семейной ипотеки, и число этих льготных программ в будущем году будет расти. Но расти, так сказать, дозированно.
Дело в том, что разорение строительной отрасли этот все-таки не только не лучший способ решения квартирного вопроса населения. Это еще и подрыв значительной части экономики. Льготные программы устроены таким образом, что деньги, выделенные на них, в конечном счете оказываются на эскроу-счетах банков, обогащая банки, потом в строительной индустрии, потом и в отраслях, смежных со строительной индустрией. А таких очень много.
Допускаю, что есть люди, которые хотели бы, чтобы строительная отрасль умерла, но расклад сил таков, что деньги на поддержание ее жизни на рынок будут идти. Причем в разных формах, от льготных программ ипотеки до прямых выкупов объектов строительства.
Ну, и нужно упомянуть третий фактор. Он заключается в том, что рынок, точнее – субъекты рынка, учатся и адаптируются. Безусловно не все, но некоторая часть этих субъектов использует способность к мышлению по назначению. Это это очень важно.
Чему же учит рынок?
Например, человек взял ипотеку 10 лет назад с ежемесячным взносом 20 тыс. рублей. Если тогда, эта сумма казалась существенной, сегодня она таковой уже не кажется. И то, что тогда можно было купить за 7 миллионов, скажем, в Москве, сейчас стоит уже около 17-ти.
Подобны опыт сейчас есть у многих, и он говорит, что со временем ежемесячный ипотечный платеж начинает казаться все менее существенной частью расходов. Да, сегодня арендовать квартиру значительно дешевле, чем платить за ипотеку. Но ставки и проценты возникают не просто так, они обусловлены определенными процессами. В частности, реальной инфляцией.
А какая у нас инфляция?
Если коротко, у каждого из нас инфляция своя. Поскольку у каждого своя потребительская корзина. Соответственно, когда речь идет от рынке недвижимости, имеет смысл понимать, как выглядит инфляция в глазах тех, кто реально мог бы на этом рынке что-то купить.
То есть рядовых пенсионеров или людей, которым с трудом хватает денег от зарплаты до зарплаты, как это не грустно, придется из списка вычеркнуть. В общем, нужно представить, как воспринимает инфляцию относительно обеспеченный человек, т.е. человек, обладающий средствами, заметными для рынка недвижимости.
Составить такое представление несложно. Например, если такой человек периодически пользуется услугами такси, он видит, что за прошедший год стоимость проезда, например, от центра Москвы до районов около МКАД выросла в среднем от 900 до 1200 рублей. А, если пользуется личным автомобилем, осознает, что стоимость покупки нового автомобиля для него возросла не на проценты, а в разы.
Понятно, есть люди, которые полагают, что личный опыт при принятии решений менее ценен, чем официальная статистика, но это явно не все. В целом у многих людей сегодня уже есть понимание, что в литрах кефира, килограммах мандаринов, десятках яичек или поездах на такси недвижимость явно дешевеет. И вполне себе существенно. И этот процесс дешевения не вечен.
Некоторых предусмотрительных покупателей, которые могли приобрести недвижимость, не прибегая к ипотеке, понимание этого факта подвигло к покупке уже в первой половине этого года. Те, у кого нервы немного покрепче, пришли к решению о покупке к середине осени. Но тех, кто не захотел переносить покупку на следующий год, оказалось еще больше, поэтому в декабре в агентствах недвижимости и наблюдается дефицит переговорных комнат.
Да, это временное явление, но это еще и симптом, важный для понимание перспектив.
Чему рынок учит тех, кто планирует взять ипотеку, я уже описал выше. С учетом того, что10 лет назад инфляция была не столь активной, опыт старших коллег-ипотечников должен принести понимание, что, если сегодня сумма ежемесячного платежа на поддержание ипотеки в структуре расходов выглядит пугающе, через 2-3 года она будет уже вполне адекватной. Да, сейчас многих останавливает именно необходимость ужиматься в эи первые два – три года. Но уже не всех.
И, конечно, те, у кого первый взнос составляет 70-80% суммы берут ипотеку и будут брать. А это тоже заметная доля рынка.
Так чего ждать в 2025-м?
Возможны 2 сценария.
Первый реализуется в том случае, если никаких серьезных воздействий на рынок не произойдет, и все будет развиваться, так сказать, естественным образом. ЦБ будет «естественным» для него образом гасить активность экономики, экономика будет пытаться выжить, люди тоже.
В этом случае, каких-то особых резких изменений на рынке мы не заметим. Цены на объекты, которые обычно берутся в ипотеку – а это в основном квартиры в массовом сегменте рынка – первую половину года будут стоять.
Почему? Ведь инфляция не стоит. Дело тут в том, что в ноябре – декабре отыгрывались негативные ожидания событий, вероятных в первой декаде 2025-го года. Взрывного роста инфляции, падения курса рубля, заморозки вкладов и т.п. Спрос со стороны таких «ожидающих» субъектов к концу января реализуется, и рынок, видя, что какие-либо причины что-то срочно делать не появились, будет в легкой стагнации.
Полной стагнации и отсутствия спроса, конечно, не будет, т.к. появятся новые «ожидающие», и до некоторых участников рынка начнет доходить, что цены на недвижимость относительно низкие, и нужно использовать это момент. Других причин для активности, впрочем, не будет.
Однако, во второй половине года, - а возможно и раньше, - тут многое зависит от действия фин. регулятора – можно ожидать оживления. Причина в том, что недвижимость к тому моменту сильно подешевеет, что дойдет до сознания уже многих участников. Конечно, подешевеет не в абсолютных цифрах. Недвижимость подешевеет относительно всего остального, что можно купить за деньги. В то время, как денег станет еще больше.
Т.е. наступит момент, когда платежеспособный спрос встретятся. Точную дату не назову, но, полагаю, она окажется намного ближе, чем все думают.
Рынок объектов, для покупки которых редко берут ипотеку, будет в меру активен. Станет более привлекательна покупка загородной недвижимости, цены на которую инфляцию тоже пока не отыгрывают. Рост цен в этом сегменте будет сдерживать вовлечение все новых земель в т.н. коттеджное строительство, предложение которых на рынке существенно опережает спрос, но рынок объектов в освоенных местах с наличием инфраструктуры будет подрастать.
Активность на рынке не массовых элитных объектов в начале года снизится, но в целом приток денег в это сегмент не перетерпит серьезных изменений.
А что во вторым сценарием?
Второй сценарий - взрывной рост инфляции, падения курса рубля, заморозка вкладов и т.п. – можно разделить на подсценарии. Сценарий два-один – это инфляция по турецкому сценарию, падение курса рубля – в общем заметные нелады в области финансов. В этом случае цены на недвижимость полезут вверх и начнет реализовываться не только отложенный спрос, но и спрос на некоторое время вперед.
Не думаю, что сразу после встречи нового года может произойти что-то подобное, хотя со во второй декады вероятность такого развития событий будет расти.
Сценарий, при котором на нас обрушатся разного рода рестрикционные меры, типа заморозки вкладов, на мой взгляд, менее вероятен. Они, эти меры, не обрушатся, более вероятно, что они будут реализовываться, но постепенно, малозаметно и адресно. Соответственно, рынок недвижимости их по началу вообще не заметит.
Впрочем, инфляция – тоже по сути рестрикция, и ее рынок, конечно, заметит быстрее. Когда? Зависит от ее, инфляции, скорости.
Какие будут советы?
Зависит от того, чего вы хотите. Если планируете что-то купить, покупайте, если вас пугает цифра ежемесячного взноса по ипотеке, нужно понимать, что эта цифра из, например, 70% ваших расходов через год может вполне стать 50%, а через три года -снизиться до 20% и станет существенно меньше чем вы сегодня платите за аренду.
А вероятность, что цены на квартиры вырастут за эти три года в два и более раза вполне себе большая.
Если вы продаете, сформируйте четкое представление, что будете делать с деньгами. Не зависайте с денежными знаками надолго. Вполне вероятно, их покупательная способность будет таять быстрее, чем вы сейчас думаете. Этот момент нужно учитывать при принятии аванса и планировании на сделки.
Что с новостройками?
Тут нужно понимать, что значительная часть строительства ведется на кредитные деньги. Соответственно, здесь, как в целом по экономике, из-за высокой стоимости денег количество новых проектов в моменте уменьшается. Что в будущем обусловит дефицит предложения на рынке. Это уменьшение мы почувствуем не сразу, но к концу следующего года – вполне вероятно.
Ну, и в заключении, напомню, что рынок недвижимости существует не в вакууме. На него влияет множество факторов. Предвидеть все невозможно, но можно понять, как и с каким лагом они влияют рынок. И это легко сделать, прочитав подборку моих прогнозов в канале Механики. А для отслеживания таких факторов и симптоматичных новостей есть «механический» канал в телеграмм. Но главное – включайте критическое мышление. Без него сейчас легко навалять дров.
Ну, и удачи!