Как мы знаем, общедомовая территория принадлежит собственникам, проживающим в многоквартирном доме на основании права общей долевой собственности. Такое право может быть ограничено в случае установления сервитута на участке либо самими жителями, либо муниципалитетом, а в некоторых случаях на основании решения суда.
О сервитуте мы писали в предыдущих статьях:
В соответствии со ст. 274 ГК РФ сервитут -ограниченное право пользования чужим недвижимым имуществом.
Сервитут, устанавливаемый по соглашению сторон
Чтобы установить сервитут, проводится общее собрание собственников многоквартирного дома, на котором нужно собрать 2/3 голосов. Составляется протокол общего собрания. В том случае, если набирается кворум-(не менее 2/3 голосов), то составляется соглашение и регистрируется обременение на участок в Росреестре в виде сервитута (ч.3 ст. 274 ГК РФ).
Сервитут устанавливается не на всю территорию, а на тот участок, который необходим для обеспечения интересов собственников недвижимости МКД, третьих лиц, государства. Также соглашением должен быть установлен срок, плата за установление сервитута, также иные условия.
Установление сервитута муниципалитетом
Публичный сервитут устанавливается на основании нормативного правового акта муниципалитета в случае, если это требуется для государственных нужд или в случае необходимости обеспечения интересов населения (ч. 2 ст. 23 ЗК РФ). Это может быть установление сервитута на определенном участке придомовой территории, например, чтобы люди могли пройти и попасть в общественные места.
Также сервитут необходим, например, для проведения трубопроводов, получения доступа к нежилым помещениям и т.д.
Установление сервитута по решению суда
возможно в случае, если собственники не согласны в добровольном порядке установить сервитут. В таком случае, органы местного самоуправления могут направить иск в суд с целью установить сервитут, но при соблюдении двух условий:
1)Сервитут должен быть единственным способом удовлетворения интересов третьих лиц. Если возможно пройти через другую территорию, то суд может отказать в удовлетворении исковых требований.
2)Сервитут не должен стать препятствием для использования придомовой территории собственниками недвижимого имущества в МКД по назначению.
Судебная практика по установлению сервитута неоднозначна, и суды могут отказать в удовлетворении требований.
Примеры судебной практики:
https://journal.tinkoff.ru/media/servitut-02.7sxaxlvdy9wj..pdf