Падение ипотеки усиливается к концу 2024 года. Как живет рынок недвижимости в таких условиях?

Сегодня поговорим о горячей теме - ипотечном кредитовании в России. Последние данные от "Дом.РФ" заставляют задуматься о перспективах рынка недвижимости и того, что будет с новостройками и вторичным жильем. Давайте разберемся, что происходит с ипотекой и как это может повлиять на наши инвестиционные стратегии и рынок в целом.

Ипотечное кредитование в ноябре: тревожные сигналы

В ноябре 2024 года мы наблюдаем серьезное падение объемов ипотечного кредитования. По данным "Дом.РФ", банки выдали всего 71 тыс. ипотечных кредитов на сумму 278 млрд рублей.

Это на 26% меньше по количеству и на 24% меньше по объему, чем в октябре. Согласитесь, цифры впечатляющие, и не в хорошем смысле.

Что это значит для инвесторов? Во-первых, это может привести к снижению спроса на недвижимость, особенно в сегменте новостроек. Во-вторых, это может создать возможности для тех, у кого есть свободные средства для инвестиций.

Рыночная ипотека vs льготные программы

Интересно, что падение затронуло разные сегменты ипотечного рынка неравномерно:

1. Причина? Рост ставок до заоблачных 29% годовых к концу ноября. Кто в здравом уме возьмет ипотеку под такой процент? Рыночная ипотека пострадала больше всего. Выдача кредитов на рыночных условиях упала вдвое и по количеству, и по объему
2. В ноябре было выдано 33 тыс. льготных кредитов на 187 млрд рублей. Льготное ипотечное кредитование снизилось не так сильно - на 12% по количеству и на 14% по объему
3. Семейная ипотека остается самой популярной льготной программой. На нее пришлось около 90% всей ипотеки с господдержкой - 29 тыс. кредитов на 166 млрд рублей

Если у вас есть возможность воспользоваться льготными программами, сейчас самое время. Разница в ставках между рыночной и льготной ипотекой огромна, и это может стать ключевым фактором при принятии решения об инвестициях в недвижимость.

Изменение структуры ипотечного рынка

Из-за разной скорости падения разных сегментов кредитования, структура ипотечного рынка меняется. В ноябре доля кредитов по льготным программам увеличилась до 46% по количеству и до 67% по объему. Это значительный рост - на 7-8 процентных пунктов за месяц.

Для инвесторов это означает, что рынок все больше зависит от государственных программ поддержки. С одной стороны, это создает определенную стабильность. С другой - делает рынок более уязвимым к изменениям в государственной политике.

Итоги 2024 года: ипотечный рынок под давлением

Давайте посмотрим на более широкую картину. За 11 месяцев 2024 года банки выдали 1,2 млн ипотечных кредитов на 4,6 трлн рублей. Звучит внушительно, но это на 33% меньше по количеству и на 34% меньше по объему, чем за тот же период прошлого года.

Разберем по сегментам:

1. Это меньше, чем ожидалось, и "Дом.РФ" объясняет это высоким ростом доходов россиян. Лично я бы добавил сюда и фактор инфляционных ожиданий - люди стремятся вложить деньги в недвижимость, опасаясь их обесценивания. Рыночные программы: выдача сократилась на 53-54% - до 469 тыс. ипотек на 1,3 трлн рублей
2. Всего за 11 месяцев было выдано 595 тыс. льготных ипотечных кредитов на 3,2 трлн рублей. Основная причина снижения - завершение с 1 июля всеобщей льготной ипотеки под 8%. Льготные ипотечные кредиты: количество сократилось на 28%, а объем - на 23%

Прогнозы на будущее: что ждет ипотечный рынок?

"Дом.РФ" прогнозирует, что по итогам 2024 года выдача ипотеки снизится примерно на 35% по сравнению с рекордным 2023 годом - до 1,3-1,4 млн кредитов на 4,9 трлн рублей.

А что дальше? Если в 2025 году ключевая ставка составит 20% и выше, "Дом.РФ" ожидает откат показателей на уровень 2022 года - к 1-1,2 млн ипотечных кредитов на 3,5-4 трлн рублей.

Как инвестор, я смотрю на эти прогнозы с осторожным оптимизмом. Да, рынок сжимается, но это создает возможности для тех, кто готов действовать в меняющихся условиях.

Что это значит для инвесторов в недвижимость?

1. Возможности на вторичном рынке. Снижение доступности ипотеки может привести к падению цен на вторичном рынке. Это создает возможности для покупки недооцененных объектов.
2. Фокус на новостройки с господдержкой. Льготные программы по-прежнему делают новостройки привлекательными для инвестиций. Особенно интересны проекты на ранних стадиях строительства.
3. Развитие альтернативных схем финансирования. Рост ставок по ипотеке может привести к увеличению спроса на рассрочку от застройщиков или схемы trade-in. Это открывает новые возможности для структурирования сделок.
4. Инвестиции в арендное жилье. При снижении доступности ипотеки растет спрос на аренду. Это делает привлекательными инвестиции в объекты для сдачи в аренду.
5. Региональная диверсификация. Разные регионы по-разному реагируют на изменения на ипотечном рынке. Стоит обратить внимание на регионы с устойчивой экономикой и растущим населением.

Мой тг-канал по инвестированию в недвижимость, заходите:

Мой личный опыт и рекомендации

Как инвестор с многолетним опытом, я всегда говорю: в любой ситуации есть возможности. Да, ипотечный рынок сжимается, но это не значит, что нужно отказываться от инвестиций в недвижимость.

Вот что я делаю в текущей ситуации:

1. Внимательно слежу за объектами на вторичном рынке. Иногда появляются интересные предложения от собственников, которым срочно нужны деньги.
2. Рассматриваю новостройки в регионах с устойчивой экономикой. Особенно интересны проекты, где можно использовать льготные ипотечные программы.
3. Развиваю направление арендного бизнеса. У меня есть несколько квартир, которые я сдаю в аренду, и сейчас думаю о расширении этого портфеля.
4. Изучаю альтернативные способы финансирования. Например, недавно структурировал сделку с использованием рассрочки от застройщика и частичным привлечением инвесторов.
5. Не забываю о диверсификации. Помимо недвижимости, часть средств держу в других активах - это помогает снизить риски.

Заключение

Ипотечное кредитование в России переживает непростые времена. Падение выдач в ноябре 2024 года - это серьезный сигнал для всего рынка недвижимости. Но для опытных инвесторов это не повод паниковать, а возможность пересмотреть свои стратегии и найти новые точки роста.

Помните, что рынок недвижимости циклический. За спадом всегда следует подъем. Наша задача - грамотно использовать текущую ситуацию, чтобы быть во всеоружии, когда начнется новый цикл роста.

Следите за новостями, анализируйте рынок и не бойтесь действовать. И помните: лучшие инвестиции - это инвестиции в знания и опыт.

Также советую почитать:

Ставьте 👍, если понравилась статья, подписывайтесь на мой канал, делитесь статьей с друзьями и пишите свои вопросы в комментариях ниже 👇👇👇