Ситуация на рынке новостроек сегодня довольно напряженная. Внешнее благополучие, реклама новых жилых комплексов скрывают за собой проблемы, которые продолжают копиться у застройщиков. В условиях растущих ставок по ипотеке, увеличения цен на стройматериалы и рабочую силу, а также отсутствия платежеспособного спроса, девелоперы вынуждены пересматривать свои стратегии. Давайте посмотрим, что происходит на рынке и к чему это может привести в 2025 году.
Текущие вызовы для застройщиков
Удорожание кредитов
Рост ключевой ставки ЦБ привел к росту ставок по новым кредитам для застройщиков. Многие из них брали кредиты с плавающей ставкой и текущие платежи врано выросли, что сильно затрудняет обслуживание долгов.
Рост цен на стройматериалы и рабочую силу
Себестоимость строительства продолжает расти. Увеличение цен на материалы и услуги приводит к тому, что застройщики не могут снижать цены на свои объекты. Олег Репченко из аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечает, что даже при наличии финансовых резервов, девелоперы могут снизить цены лишь незначительно — на 5-10%
Отсутствие платежеспособного спроса
Ставки по ипотеке достигли рекордных уровней, превышая 30%. Это делает жилищные кредиты практически недоступными для большинства граждан, что негативно сказывается на спросе. Как следствие, застройщики сталкиваются с резким падением интереса к новым проектам.
Ситуация усугубляется тем, что многие потенциальные покупатели не могут позволить себе приобретение жилья из-за высоких цен и жестких условий кредитования. Это приводит к стагнации рынка и снижению объемов продаж.
Стратегии девелоперов в условиях кризиса
В ответ на сложившуюся ситуацию, застройщики начинают избавляться от менее привлекательных проектов. В первую очередь это касается объектов эконом-класса, которые сейчас находятся в избытке. Группа «Самолет», ПИК и Sminex уже начали продавать земельные участки, приобретенные под строительство. Это позволяет им сосредоточиться на более прибыльных сегментах рынка.
Тенденции последних месяцев - массовые продажи земельных участков под жилищное строительство между застройщиками. Если еще до недавнего времени тенденция была обратной - девелоперы скупали землю и запускали проекты строительства на ней, то сейчас застройщики вынуждены оптимизировать расходы, изыскивать средства для погашения слишком дорогих кредитов и все это на фоне резкого падения продаж новостроек.
Застройщики начинают тормозить вывод на рынок новых проектов. В условиях низких продаж они просто не смогут наполнять эскроу-счета по графику. Причем часть новых проектов застройщики начинают строить, просто в продажи не выпускают. Это явление имеет и положительный эффект для рынка - он не так сильно "затаваривается" непроданными новостройками, что не давит на цены не приводит к их массовому обвалу.
Краткие прогнозы рынка новостроек на 2025 год: Риски и возможности
Что же ждет рынок новостроек в 2025 году? Эксперты прогнозируют стагнацию цен на уровне текущих значений с возможными колебаниями в пределах 5-7% в зависимости от региона. Однако резкого падения цен не ожидается.
В каким-то регионах мы будем наблюдать продолжение роста цен, но не такого, как был в прошлые годы. Будет сказываться то, что льготные ипотечники на рынке все еще есть (хоть и не в таком объеме, как раньше), ну и денежная масса на рыках у населения в стране продолжает расти и часть ее все равно приходит на рынок недвижимости.
Потенциальные риски для застройщиков
- Дефолты компаний — высокая вероятность банкротств среди застройщиков из-за недостатка ликвидности.
- Снижение объемов строительства — банки отказываются финансировать новые проекты из-за высокой ключевой ставки.
- Уход потенциальных покупателей с рынка — большинство ипотечников не смогут позволить себе жилье при текущих условиях.
В таких условиях для покупателей новостроек и инвесторов в них очень важно внимательно отбирать застройщика, у которого планируется покупка новостройки. Нагрузка на девелоперов сейчас сильно увеличилась и пережить ее смогут далеко не все. Да, деньги покупателей застрахованы на эскроу-счетах, но согласитесь, все равно приятного будет мало - вместо новой квартиры ждать и разбираться с возвратом своих денег.
Рынку не хватает денег покупателей, а для этого нужно расширение льготных ипотечных программ и снижение ключевой ставки, чтобы и обычная ипотека стала снова доступной.
Заключение: Необходимость государственной поддержки
Для стабилизации ситуации на рынке недвижимости необходимо возвращение субсидирования процентных ставок по ипотеке. Это позволит увеличить доступность жилья для населения и поддержит спрос. Да, надо это делать обдуманно, а не так, как было после пандемии, когда льготную ипотеку давали массово и без ограничений, но число получателей льготных ипотечных кредитов должно быть кратно больше текущего.
В заключение хочу отметить: несмотря на все сложности, рынок недвижимости всегда восстанавливается. Важно быть готовым к изменениям и адаптироваться к новым условиям.
Также советую почитать: