Рынок жилья в столице переживает непростые времена. Цены на вторичке застыли, а спрос продолжает падать. Причина? Заградительная ключевая ставка ЦБ и космические проценты по ипотеке.
Давайте разберемся, что ждет московскую недвижимость в ближайшие месяцы.
Спрос: затишье перед бурей?
2024 год начался с резкого падения интереса покупателей. В январе спрос на вторичное жилье в Москве рухнул почти на 50% по сравнению с декабрем 2023-го. Это был настоящий шок для рынка.
Февраль и март показали небольшое оживление, но до прошлогодних показателей еще далеко. По данным Росреестра, за первые 8 месяцев 2024 года в Москве заключили 90,31 тыс. сделок на вторичке. Это на 18,3% меньше, чем за тот же период 2023 года.
Что интересно, августовские цифры (11,16 тыс. сделок) оказались на 36,3% ниже августа прошлого года, но на 15,3% выше августа 2022-го.
Получается, рынок откатился на уровень двухлетней давности.
Игорь Майданов, глава столичного Росреестра, отмечает: «Август соответствует среднегодовому показателю сделок на вторичном рынке, который фиксировался в феврале, марте, мае и июне — 11 тыс. переходов прав в месяц».
Но осенью ситуация начала меняться. В октябре количество сделок выросло на 19,6% по сравнению с сентябрем, достигнув 13 629. Это рекорд 2024 года.
Игорь Майданов комментирует: «Октябрь традиционно демонстрирует повышение активности, связанной с завершением периода отпусков. Также на эту динамику может оказывать влияние ситуация с высокими ставками по ипотечному кредитованию».
Цены: стагнация или падение?
Несмотря на снижение спроса, цены на вторичное жилье в Москве пока держатся. Эксперты говорят о стагнации, но не исключают возможного снижения в будущем.
Аналитики IRN считают, что тренд может смениться падением цен. Но резких обвалов ждать не стоит.
Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate, прогнозирует: «Цены на первичную недвижимость снижаться не будут точно, можно ожидать либо их стагнации на текущем уровне, либо роста в рамках 5-10%»
Ирина Дробышева, директор по маркетингу ГК «Победа», более осторожна в прогнозах: «До конца года скачков цен на недвижимость ожидать не стоит, в том числе и на рынке Москвы. Если в столичном регионе и будет подорожание, то не более чем на 5-7%, и это коснется жилья выше комфорт-класса».
Предложение: рынок покупателя?
На фоне падающего спроса предложение на вторичном рынке Москвы растет. Квартиры стали дольше искать покупателей.
По данным «Домклик», однушку на вторичке в среднем продают за 56 дней, двушку — за 69 дней, а трешку и более крупные квартиры — за 87 дней.
Это значит, что у покупателей появляется больше выбора и возможностей для торга. Рынок постепенно переходит от продавца к покупателю.
Что влияет на рынок недвижимости?
Главный фактор — высокая ключевая ставка ЦБ. Сейчас она составляет 21%, и эксперты не ждут ее снижения до 2025 года. А вот дальнейшее повышение - вполне возможно еще в декабре 2024.
Это приводит к росту ипотечных ставок и снижению доступности жилья. Многие потенциальные покупатели просто не могут позволить себе кредит на текущих условиях.
Еще один важный момент — переориентация спроса на более доступное жилье. Люди ищут квартиры меньшей площади или в менее престижных районах.
Мой прогноз на ближайшие месяцы
Как инвестор в недвижимость, я внимательно слежу за ситуацией. Вот что, на мой взгляд, будет происходить на рынке вторичного жилья в Москве:
- Спрос останется на низком уровне из-за высоких ипотечных ставок.
- Цены продолжат стагнировать, возможна небольшая коррекция вниз на 5-10% к весне 2025 года.
- Предложение будет расти, увеличивая выбор для покупателей.
- Сроки экспозиции квартир продолжат увеличиваться.
- Усилится конкуренция между продавцами, что приведет к росту скидок и бонусов для покупателей.
Советы инвесторам и покупателям
Если вы планируете покупку квартиры для себя, сейчас хорошее время для выбора. Предложение растет, а цены стоят на месте. Не торопитесь с покупкой, внимательно изучайте рынок.
Для инвесторов ситуация неоднозначная. С одной стороны, есть возможность купить недвижимость с хорошим дисконтом. С другой — неясны перспективы роста цен в ближайшие годы.
Мой совет — фокусируйтесь на ликвидных объектах в хороших локациях. Это поможет минимизировать риски при возможном падении цен. Ну и подбирайте объекты под стратегии, которые позволят на них заработать вне зависимости от того, куда пойдут цены на рынке. Заходите в мой тг-канал по инвестированию в недвижимость, в нем рассказываю о таких стратегиях и даю конкретные кейсы.
Заключение
Рынок вторичного жилья в Москве переживает период турбулентности. Спрос падает, цены стагнируют, а предложение растет. Это создает как риски, так и возможности для покупателей и инвесторов.
Главное — внимательно следить за ситуацией и не принимать поспешных решений. Рынок недвижимости цикличен, и текущий спад рано или поздно сменится ростом.
А что думаете вы о ситуации на рынке жилья в Москве? Делитесь своими мыслями в комментариях!
Также рекомендую: