Что происходит с «Самолетом», крупнейшим застройщиком страны и чего ждать дольщикам?

Сегодня поговорим о ситуации на рынке недвижимости, которая заставляет задуматься даже самых оптимистичных инвесторов. Группа компаний «Самолет», один из лидеров российского девелопмента, переживает не лучшие времена. Сигналов об их сложном положении приходит все больше. Давайте разберемся, что происходит и какие уроки мы можем извлечь из этой истории.

Турбулентность в воздухе: что случилось с «Самолетом»?

Недавно появилась информация, что Михаил Кенин, крупнейший акционер «Самолета», владеющий 31,6% акций, ищет покупателя на свой пакет.

Это заставило многих задуматься: а все ли в порядке с компанией?

Давайте посмотрим на факты:

1. Акции «Самолета» за последние полгода рухнули на 65% — с 3600 до 1400 рублей за штуку.
2. Объем продаж в третьем квартале 2024 года снизился на 46% по сравнению со вторым кварталом и на 44% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года
3. Чистая прибыль компании уменьшилась вдвое, а чистый долг вырос на четверть

Согласитесь, картина не самая радужная. Но давайте копнем глубже и посмотрим, что стоит за этими цифрами.

Почему «Самолет» попал в зону турбулентности?

Есть несколько ключевых факторов, которые привели к текущей ситуации:

1. Отмена льготной ипотеки: Это серьезно ударило по спросу на недвижимость. «Самолет» был сильно завязан на ипотечные продажи, и отмена льготных программ сразу отразилась на объемах реализации
2. Повышение ключевой ставки ЦБ: Центробанк поднял ставку до 21%, что сделало кредиты дороже как для застройщиков, так и для покупателей жилья.
3. Агрессивная стратегия развития: «Самолет» активно наращивал земельный банк и запускал новые проекты. Это требовало больших инвестиций и увеличивало долговую нагрузку.
4. Общее снижение покупательской способности: В условиях экономической неопределенности люди стали осторожнее относиться к крупным покупкам, включая недвижимость.

Цифры говорят сами за себя

Давайте посмотрим на конкретные показатели:

• Продажи «Самолета» в третьем квартале 2024 года составили 50,2 миллиарда рублей. Это на 37% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 47% меньше, чем во втором квартале 2024 года
• Рентабельность компании по прибыли сократилась до 3% (против 9% годом ранее)
• Облигации «Самолета» на Московской бирже падают: бумаги с погашением в 2027 году с конца августа потеряли 13% стоимости

Эти цифры показывают, что проблемы у компании действительно серьезные. Но значит ли это, что «Самолет» вот-вот рухнет?

Есть ли у «Самолета» запасной аэродром?

Несмотря на сложную ситуацию, у «Самолета» есть и положительные моменты:

1. Рост средств на счетах эскроу: Они достигли 407 млрд рублей, что на 12% больше по сравнению с концом первого полугодия 2024 года. Это говорит о том, что строительство продолжается, и проекты реализуются.
2. Увеличение денежных средств на балансе: Объем денежных средств и их эквивалентов вырос до 25 млрд рублей, что на 25% выше показателя на конец первого полугодия
3. Снижение долговой нагрузки: Соотношение чистого долга к EBITDA уменьшилось с 2,8х в первом полугодии до 2,2х по итогам третьего квартала

Эти факторы показывают, что компания сохраняет определенную финансовую устойчивость и пытается адаптироваться к новым реалиям рынка.

Что это значит для инвесторов и покупателей недвижимости?

Как инвестор в недвижимость, я вижу в этой ситуации несколько важных уроков:

1. Диверсификация — ключ к успеху: Не стоит вкладывать все средства в один проект или одну компанию, даже если она кажется очень надежной.
2. Внимательно следите за макроэкономическими показателями: Изменения в ипотечных программах и ключевой ставке ЦБ могут сильно повлиять на рынок недвижимости.
3. Анализируйте финансовые показатели компаний: Обращайте внимание не только на объемы продаж, но и на уровень долга, рентабельность и другие финансовые метрики.
4. Будьте готовы к волатильности: Рынок недвижимости, как и любой другой, подвержен колебаниям. Важно иметь долгосрочную стратегию и не паниковать при краткосрочных спадах.
5. Заходите в мой тг-канал по инвестированию в недвижимость: в нем делюсь своими стратегиями заработка на недвижимости и показываю конкретные кейсы, на которых можно заработать.

Все ли так плохо у "Самолета"?

На самом деле я бы не сгущал краски - проблемы "Самолета" это проблемы всей отрасли в целом: из-за сокращения числа ипотечных покупателей на рынке новостроек в целом резко сократились продажи.

При этом у "Самолета" за прошлые "тучные" года должно было скопиться немало финансовых запасов, которые помогут пройти ему сложные времена (только в 2023 году выручка компании выросла на 53% и составила 297 млрд рублей, а чистая прибыль — на 23%, до 34 млрд).

У "Самолета", как известно, один из самых больших и самых качественных земельных банков в стране. Именно на его развитие и были направлены все силы компании в последние годы. Это также говорит в пользу компании - на хороших землях он сможет построить качественные (а, значит, востребованные) жилые комплексы и быстро распродать их. Также качественные земельные участки будут востребованы другими застройщиками. И "Самолет" уже выставил часть участков на продажу, например, еще летом он выставил 12 земельных участков общей площадью 27 га в поселении Филимонковское в Новой Москве на 8 млрд ₽.

Что дальше? Прогнозы и перспективы

Ситуация с «Самолетом» — это своего рода лакмусовая бумажка для всего рынка недвижимости. Вот что я думаю о перспективах:

1. Консолидация рынка: Вероятно, мы увидим укрупнение игроков. Крупные компании с хорошим запасом прочности могут начать поглощать более мелких застройщиков, испытывающих трудности.
2. Изменение стратегий: Девелоперы будут вынуждены пересмотреть свои планы развития, возможно, сократив объемы нового строительства и сосредоточившись на завершении текущих проектов.
3. Новые форматы: Могут появиться новые продукты на рынке недвижимости, например, более доступное жилье или проекты с минимальной отделкой для снижения себестоимости.
4. Государственная поддержка: Не исключено, что государство предпримет меры для поддержки строительной отрасли, учитывая ее важность для экономики.

Заключение

Ситуация с «Самолетом» показывает, что даже крупные и успешные компании могут столкнуться с серьезными трудностями. Это не значит, что нужно полностью отказаться от инвестиций в недвижимость, но определенно стоит быть более осторожным и внимательным.

Рынок недвижимости переживает непростые времена, но это также период возможностей для тех, кто готов анализировать, учиться и адаптироваться к новым условиям. Помните, что в инвестициях важно не только умение заработать, но и способность сохранить капитал в сложные времена.

Даже самый надежный «Самолет» иногда может попасть в зону турбулентности. Главное — не паниковать и принимать взвешенные решения.

Также советую почитать:

Ставьте 👍, если понравилась статья, подписывайтесь на мой канал, делитесь статьей с друзьями и пишите свои вопросы в комментариях ниже 👇👇👇