Дорогие друзья, добрый день, эта тема всех нас уже изрядно утомила, но по некоторым персонажам в своём блоге я делаю вывод, что наши замечательные застройщики и банки ищут новые нарративы для обоснования своих замечательных тезисов:
1. Новостройки лучше чем вторичка. Чем лучше? Чем вторичка.
2. Цены на квартиры в новостройках всегда растут. Насколько? На много.
Буду очень Вам признателен за Ваши мысли и комментарии. Я могу сильно заблуждаться, а Вы меня поправите.
Итак. Сначала, что лучше. Нет, даже не так. Вообще, что такое новостройки, а что такое вторичка?
Давайте рассуждать вместе. До сдачи дома в эксплуатацию - новостройка и ДДУ, после - вторичка и ДКП. Следим за руками - как только тот же самый дом, который 3 года нахваливали из всех утюгов, сдаётся, он превращается в "презренную" вторичку, не достойную даже упоминания в приличном обществе. Почему же?
Правильно ли я понимаю, что превосходные качества квартир могут быть по достоинству оценены только на этапе котлована? А потом - фу, это же вторичка, как можно это покупать. Во-первых, это непрестижно. Во-вторых, там проблемы с документами, это же вторичка. В-третьих, у нас началось строительство замечательной третьей очереди, давай, дружок, к нам - там вообще лепота и квадратный метр вырастет в 5, да что там, в 6 раз.
Позвольте, ребята, а можно я задам пару, наверное, очень тупых вопросов, Вы уж, пожалуйста, потерпите.
1. А почему третья очередь хуже, чем вторая? Или чем первая, которая уже давно заселена и с ремонтами? Как Вы сказали? А, потому что это уже вторичка. То есть это плохо, да? А итогом вашей работы должны же быть квартиры, в которых можно жить, верно? Ну, вторичка. Или я опять туплю?
2. Вы говорите проблемы с документами. Но там же один единственный собственник. Он же у Вас же и брал, по ДДУ. Нет? Всё равно плохо? А почему? А, понял, у застройщика выгоднее. И гарантий больше. Ну, наверное, я слишком туп, чтобы ваши аргументы понять, но, простите, вы меня всё ещё не убедили. Можно я с каким-нибудь знакомым обсужу и потом вернусь, ладно?
С другой стороны, мы же понимаем, что новое всегда лучше, правильно? Качество строительства, как и площади квартир стабильно вот уже 12 лет растут, поэтому вне всякого сомнения третья очередь лучше второй. Беру. Но я ведь могу рассмотреть квартиру по уступке. То, что котлован всегда лучше построенного я понял, но я ведь не обязан покупать именно у застройщика, могу ведь купить и у дольщика, верно? Кстати, а почему он продает квартиру, купленную по ДДУ год назад? Цена же постоянно растёт, ему ещё пару лет подождать и заработает кучу денег, а он зачем-то скидывает по цене ниже, чем покупал год назад. Ну, глупый, наверное, на моё счастье :-)
На самом деле, друзья, не нужно никому верить. Вообще никому. Заходите в ЦИАН и отслеживаете интересные Вам лоты. Если это конкретный ЖК, выставляете параметры квартиры и в поиске функцию "самый дешевый кв.м". Помним, что цена за кв.м - главная метрика, а динамика цены кв.м и позволяет Вам самостоятельно оценить растут цены или падают в конкретном ЖК.
Самый дешевый квадратный метр всегда будет у физиков. Выясняете эту цену, потом находите самый дешёвый кв.м от застройщика. Потом читаете бравурные отчёты на сайте, что цены в ЖК снова выросли на 30% за квартал и долго думаете, зачем же физики продают настолько ценные и быстрорастущие активы.
Помним, главное правило любой покупки - caveat emptor - Покупатель да убоится. В наше время, обычно используют не латынь, а нашу мудрость из 90-х: Если в схеме ты не видишь лоха, значит этот лох...
Дальше. Смотрим динамику цен конкретного лота. Мало того, что физик продает по уступке сильно дешевле застройщика, так он ещё и снижает цену уже 4-ый раз, но продать не может, а количество просмотров в день - всего 6, а нужно минимум 40. Что бы это значило? Неужели даже эта цена от уважаемого инвестора и моего потенциального несостоявшегося соседа кажется покупателям завышенной? Ах, какие же ужасные и жадные люди эти покупатели. Хотя стоп, это ж я.
Продолжаем рассуждения. Вот, к примеру, приехали мы в прекрасный отель в Адлере. 5 звезд. Ну, так написано, когда заходишь внутрь 2-этажного строения. И мы спрашиваем администратора, а у Вас точно 5 звёзд? А он нам с достоинством отвечает, вай, дорогой, ты что не видишь? 5 звёзд. Э, мамой клянусь. Теперь сомнений никаких - точно, 5 звёзд, можно заселяться. Потому что этому уважаемому заведению 5 звезд присудила какая-нибудь Международная Ассоциация Отельеров. Ну, должна была, по идее, если это настоящие 5 звёзд :-)
У застройщиков всё иначе. Так как они всегда принципиально говорят правду, нет ни малейшей необходимости в создании какого-то органа, который как-нибудь подтверждал бы заявленный класс объекта. Джентльменам принято верить на слово. Если сказали делюкс - значит, делюкс. Премиум - однозначно, премиум. Врать в этих вопросах Вам никто никогда не будет.
Тем не менее, нам же никто не запрещает думать самостоятельно, верно? Тогда, давайте подумаем. Класс объекта на самом деле - вещь объективная. Не нужно слушать ни застройщиков, ни риэлторов, ни экспертов-самозванцев, ни ботов на форумах жильцов и в разных рейтинговых ресурсах, представляющихся Вашими соседями и рассыпающихся в похвалах строящемуся шедевру, ни даже милого ипотечного менеджера, который более остальных искренне желает Вам лишь добра и процветания.
У Вас есть глаза. И мозг. И способность читать/анализировать прочитанное. Этого более, чем достаточно.
Что нам важно понимать?
1. Первым и самым важным критерием является локация. Помним же, да, location, location, location. В цене квартиры локация может отвечать и за 80% стоимости. Т.е. стоит себе старенький никакущий домик, а квадратный метр в нём стоит 500 000 рублей. Мы понимаем, что эконом никак не превращается в премиум, даже, если стоит рядом с Кремлём, но цена эконома у Кремля будет сильно выше, чем, если бы этот же домик стоял в Капотне. Почему? Локация. Дальше. Локация является отсекающим признаком для классов "делюкс" и "премиум".
Делюкс - строго внутри Садового. Без вариантов (находим шикарнейшие комплексы "Агаларов Хаус" и "Монолит" и думаем, почему же не делюкс - ведь круче не бывает).
Премиум - в московских локациях, которые исторически доказали, что премиум там возможен (гуглим ЖК "Дыхание" и один из лучших рекламных слоганов всех времен и народов "Премиум по цене бизнеса" - долго думаем, что не так).
Помним, что, если, вдруг, кто-то строит "премиум" прямо у жд путей или на месте какого-нибудь вредного производства или где-нибудь в Некрасовке (даже, если дом построен полностью из дорогого бразильского гранита и весь покрыт толстым слоем сусального золота) - возможно, застройщик чего-то не понимает в классификации объектов недвижимости. Сознательно обманывать Вас никто, конечно, не будет. Никогда. Такое вообще невозможно. Просто застройщик нанял слишком креативных маркетологов и недоглядел. Такое бывает :-)
2. Все кривляния и ухищрения маркетологов и продажников ничтожны, если вы примерно понимаете, что в каком классе должно быть. На что обращаем внимание? Площадь квартир, площадь кухни, высота потолков, количество квартир на площадке, коэффициент машиномест/квартиры, качество лифтов, окон и инженерии и т.д. Это физические факторы. Они измеримы. Если Вам, к примеру, предлагают нечто с 16-ю квартирами на площадке, и все они - замечательные просторные студии площадью 18 кв.м - возможно, это не совсем бизнес-класс? Возможно, даже хрущёвки с 4 квартирами на лестничной площадке, минимальной площадью 33 кв.м и 5 этажами (формат клубного дома, нет?) ближе к бизнес-классу. Нет, я наверняка не знаю. Возможно, несу полную чушь, потому что не понимаю, что новостройки априори лучше, особенно на этапе котлована. Но Вам меня слушать и необязательно. Вам - главное думать самим.
3. Как-то так получилось, что до 2015 года все прекрасно понимали ценность классов и отличительные признаки. Общепринятым было то, что панельные серии - эконом. Нет, я понимаю, что в России сейчас эконома вообще нет, есть только стандарт (кстати, а что это? есть у кого-нибудь критерии?). А в Москве и стандарта нет, есть только и исключительно комфорт и выше. Понимаю.
Правда, понимаю и другое. Серийные панельки остались. Правда, теперь это "комфорт", а иногда, ничтоже сумняшеся, и бизнес. Почему так произошло? Потому что новое жильё сильно качественнее. И потому что кое-кто в 2015 году пролоббировал введение классификации объектов, после которого у всех застройщиков сильно вырос класс строящихся объектов. Правда, забыл, кто это сделал. И до сих пор не понял, почему одновременно с неуклонным ростом класса объектов, так же неуклонно падала площадь московских квартир.
Студия с 2018 по 2023 уменьшилась с 35 до 23,6;
1-шка - с 40,7 до 36,6 (батюшки, так это же бывшая студия);
2-ка - с 63,6 до 48,3 (не, ну больше, чем однушка в 2018, не надо грязи);
3-ка - с 88 до 66 (это типа 2-ка 2018?).
В общем, друзья, пожалуйста, думайте своей головой. Буду признателен за Ваше мнение в комментариях.
Всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Продажа квартиры через аукцион
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov