Друзья, добрый день, вопрос, который мне часто задают клиенты: можно ли что-то купить в Москве за 10 млн? А что-нибудь интересное :-) ?
Давайте попробую ответить, как рассуждал бы я. На самом деле мы активно готовим курс по подбору недвижимости в Москве, надеюсь, скоро запустим. Моя часть полностью готова, жду только юридический блок и сможем уже начать всех желающих приглашать. В общем, данная статья, плюс-минус в логике будущего курса.
Итак, с чего начать? Конечно, с вопросов. Клиентов обычно интересуют вопросы "как". Как оформить сделку, как уберечься от мошенничества, как проверить документы. Это, безусловно, важно. Но продажники часто используют "иерархию вопросов". Первый вопрос всегда "зачем", потом "что" и только в самом конце "как". Давайте попробуем с Вами пойти именно таким путем.
1. Зачем?
Зачем Вам недвижимость в Москве? 2 главных варианта ответа - для жизни и для инвестиций.
Если для жизни - какими характеристиками должна обладать недвижимость? Каким Вы видите свой обычный день жизни в Вашей квартире мечты? Что важно? Вид из окон? Транспортная доступность? Близость к парку? Хорошая школа для детей? Вы планируете переезд в Москву или будете приезжать наездами? Больше важна цена в моменте (купить дешевле сейчас) или ликвидность объекта (продать хотя бы по той же цене в любой момент в будущем).
Если для инвестиций - каково состояние рынка в моменте? Является ли вложение в недвижимость наиболее эффективным в моменте или лучше присмотреться к банковскому депозиту/акциям/золоту/покупке готового бизнеса? Сейчас рынок продавца или покупателя? На какой рост Вы рассчитываете? В течение какого срока? Чем может быть условлен рост цен? Портрет Вашего покупателя - кто "последний в очереди", готовый купить Ваше сокровище дороже? Нужны ли какие-то дополнительные вложения (ремонт, изменение юридического статуса) для продажи Вашего объекта с прибылью? Почему рассматриваете покупку именно в этой локации? Если Ваши предположения не верны, что Вы планируете делать? А как Вы оцениваете спрос сейчас и в будущем? Если потребуется видоизменять объект - каков объём предполагаемых вложений? Если убедились, что приходится фиксировать убыток - сделаете это сразу или будете ждать пока "рынок восстановится"? Как долго будете готовы ждать? А, если та же ситуация, но Вы продолжаете платить ипотеку?
2. Что?
Вопрос "что" на самом деле не может быть решен сам по себе, пока мы не выяснили, "зачем" нам покупать. Как выяснили - движемся дальше.
Почему только многоквартирные дома? Может быть, дом/таунхаус?
Остановились на мкд, ок. Почему именно этот бюджет? Не больше/не меньше?
Новостройки или вторичка? Почему?
Если новостройки - срок сдачи. Почему?
Только у застройщика или и уступки? Почему?
Если уступки - только от физиков (купивших по ДДУ) или и от юриков (могут быть различные основания). Почему?
Квартиры в бетоне, white box или с отделкой? Почему?
Если вторичка - жить или сдавать? Как быстро нужно заселиться? Если в покупаемой квартире есть арендаторы - оставляем? На сколько? Состояние квартиры? Если планируем делать ремонт, то за сколько по деньгам и по времени?
Только полноценные квартиры или и апартаменты гостиничного типа или ещё и лофты? Почему?
Состояние дома/жк - год постройки/состояние инженерных коммуникаций и общедомового хозяйства и МОПов, капремонт. Класс объекта и размер коммунальных платежей и платежей УК.
Что для нас Москва? Варианты ответа - московская прописка, шаговая доступность до метро/МЦД, не более полутора часов до работы, качественная московская инфраструктура (какая именно? медучреждения для возрастных или школы/детсады для маленьких или ровный соцсостав или шаговая доступность до крутых стадионов/ночных клубов/ресторанов). Почему?
За что готовы платить/в чем видите ценность? Наличие воды (пруд/река), парков/лесопарков/лесов, вид из окон, инфраструктура, экология, соцсостав, перспективы развития локации, иное. Почему?
3. Как?
Как быстро планируете покупать? Какая форма оплаты? Как получить скидку? Как организовать сделку и регистрацию?
Конечно, можно накидать ещё "как", но поверьте, вопросы "как" самые понятные и беспроблемные :-) И в моём понимании подбор объекта после выяснения потребностей и уточнения по локации и классу - это уже здесь - в блоке вопросов "как". И всё сильно проще.
Моя единственная реальная задача убедить клиента остановиться на оптимальном варианте. И всё :-)
У нас есть определённый бюджет и есть ограниченный выбор вариантов. Наша задача просто найти максимально подходящий.
Обычно это означает, что:
1. Сделка прошла гладко, клиент заселился и получил объект плюс-минус соответствующий его ожиданиям;
2. Юридические риски отсутствуют - через 2 месяца не появится неизвестный наследник, близкий родственник, только что вернувшийся из мест не столь отдалённых, не выяснится, что бывший собственник-банкрот и т.д.;
3. Ликвидность. Если потребуется через год-два эту квартиру продать, то я смогу это сделать не более чем за пару месяцев и получить минимум ту же сумму, за какую мой клиент и приобретал, а желательно, конечно, большую. В случае же, если все цены упали на 20% (не говорите, что в Москве такого не бывает), то цена квартиры моего клиента упала всего на 15%.
Вот. А теперь давайте найдем классные варианты за 10 млн.
Нет, друзья, простите меня, но давайте, всё-таки начнём с ответов на вопросы "зачем" и "что" :-)
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Продажа квартиры через аукцион
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov
