Что мне делать? Я построил гараж и не могу его оформить в собственность!

Вячеслав решил построить на своём загородном земельном участке гараж, но когда фундамент уже был залит и возведены стены выяснилось, что часть гаража оказалась на участке соседа. Как так получилось и что делать?

Перед строительством гаража важно спланировать размещение пятна застройки таким образом, чтобы он не выходил за границы земельного участка. Источник: кадастровая компания ВИТА-ХАУЗ.

На днях мне пришёл очередной интересный кейс, а именно задача зарегистрировать в собственность гараж, который был построен на земельном участке, но таким образом, что его часть оказалась на земле, которая принадлежит другому собственнику. Хорошо, что хоть не жилой дом оказался у соседа на участке.

Почему так получилось

Дело всё в том, что когда собственник начинает строить что-то на своём земельном участке он ориентируется на забор, а забор не является границей для Росреестра. Для Росреестра границей являются данные, которые содержаться в ЕГРН, а именно геодезические координаты контура границы земельного участка. Так вот, бывает такое, что кадастр и факт не совпадают и если вы построите строение, которое будет выходить за границу вашего земельного участка, тогда у вас будут проблемы с регистрацией права собственности на него.

Как этого избежать

Чтобы не попасть в подобную ситуацию необходимо спланировать размещение гаража таким образом, чтобы пятно застройки было строго в контуре кадастровых границ, а для этого вам необходимо обратиться в кадастровую компанию для проведения обмеров и сопоставления данных кадастра и забора. Кадастровый инженер вам передаст крайне полезный чертёж на котором будут отображены фактический забор и границы по ЕГРН, а полезность данного чертежа в том, что вы будете знать наверняка правильно ли отмежёваны границы вашего земельного участка.

Границы по кадастру и по факту могут не совпадать и по разным причинам, как ошибкам межевания так и в связи с самозахватом земли и установкой забора по своему желанию. Источник: кадастровая компания ВИТА-ХАУЗ.

В результате геодезических обмеров может получится так, что границы совпадают или не совпадают частично или же полностью. Так же может оказаться, что у вас в границах по забору есть пустая и не оформленная в вашу собственность земля. В зависимости от того, какой вариант и будет искаться решение задачи. В ситуации Вячеслава его гараж попал на землю соседа, поэтому будем разбираться с конкретно этим условием задачи.

Кстати, рекомендую вам строить гараж не вплотную к границе соседнего земельного участка, а отступить хотя бы 1 метр, чтобы у вашего соседа не было соблазна предъявить вам за то, что снег и вода с крыши вашего гаража попадают на его земельный участок.

Что делать в ситуации Вячеслава

Нужно разбираться с границами. Необходимо понять, что с фактическими границами земельного участка Вячеслава и его соседей и как границы проходят по кадастру. Может оказаться так, что:

• было сделано неправильное межевание, а точнее забор установлен правильно, но границы по кадастру сдвинуты и тогда потребуется исправлять данную ошибку путём повторного межевания. В данной ситуации нужно общаться с соседями и доносить им, что если они не будут участвовать в исправлении ошибки, тогда прийдётся обращаться в суд и признавать результаты межевания их земельных участков недействительными и исключать сведения из ЕГРН. Вы границы своего земельного участка исправите и сможете зарегистрировать право собственности на гараж, а соседи будут заново делать межевание и компенсировать ваши расходы на суд.
• межевание было сделано правильно, а вот забор установлен не по кадастру, тогда нужно будет или переносить забор или договариваться с соседом о выкупе части его земельного участка, чтобы построенный вами гараж располагался уже на вашей земле и вы могли без проблемно зарегистрировать его в собственность. Кстати, как вариант выкуп земли вы можете сделать путём перераспределения границ земельных участков, чтобы не выделять отдельный участок так как может оказаться, что выделить его невозможно из-за того, что он не соответствует минимальным размерам установленным по ПЗЗ (правила землепользования и застройки).

Для решения задачи регистрации права собственности на гараж может потребоваться проверка границ вашего и соседних земельных участков. Источник: кадастровая компания ВИТА-ХАУЗ.

Самое важно это то, что после того, как станет понятно в чём причина несовпадения факта и кадастра необходимо будет договариваться с соседом по мирному об исправлении ошибки, если этого сделать не получится прийдётся обращаться в суд, а это уже расходы сил, денег и времени.

Какой результат

В ситуации Вячеслава оказалось, что соседний земельный участок был отмежёван неправильно, а именно был сдвинут на 2 метра. Те получилось так, что забор у всех был установлен правильно, а вот межевание у соседа было сделано неправильно и границы его земельного участка по забору не совпадали с кадастром. Так же выяснилось, что у Вячеслава в границах его земельного участка образовывается часть неразграниченной земли, которую можно выкупить официально за 50% от кадастровой стоимости.

Если в границах вашего земельного участка есть земля, которая не оформлена в вашу собственность, тогда вы можете заняться её лигализацией через выкуп по кадастровой стоимости. Источник: кадастровая компания ВИТА-ХАУЗ.

В результате проведённых переговоров удалось договориться с соседом о сдвижке его земельного участка в фактические границы, а так же заняться вопросом оформления прирезки земли, но это уже другая история.

P.S. Оформить гараж в собственность получилось, но только потому, что удалось договориться с соседом, а вот если бы не удалось, тогда результат был бы иным. Поэтому, прежде, чем строить что-то на своём земельном участке проконсультируйтесь с кадастровым инженером ну или хотя бы почитайте полезные статьи в интернете.

Понравилась статья ставьте лайк и оставляйте свои комментарии. Хотите больше интересного и полезного подпишитесь на мой Телеграм-канал.

📝 Заказать регистрацию гаража в собственность (Москва, Московская область).

Прочитать ещё:

Смотрите мои подкасты: