Сейчас застройщики активно застраивают черноморское побережье и, в том числе возводят апарт-отели в которых предлагают выкупать номера инвесторам. Отличительной особенностью апарт отеля является наличие сервиса по управлению номерами. То есть застройщик заранее знает какая УК будет управлять отелем и сдавать номера постояльцем и может показать типовой договор с ней. Поскольку ранее я интересовалась апарт отелями и у меня сохранились бизнес-планы и договора с УК, мне есть что рассказать. Поэтому сегодня я предлагаю разобрать насколько подобные инвестиции в принципе могут быть интересны.
Предыстория
Перед покупкой своей студии я думала как раз о приобретении номера в апарт-отеле а Санкт-Петербурге, это был 2019 год. Меня прельщало, что данный объект стоит дешевле, чем квартира в Москве. И об этом я уже писала у себя на канале. 👇 Тогда я общалась с двумя продавцами, поэтому у меня на почте остались некоторые документы, которые я сегодня покажу.
Например, я смотрела апарт-комплекс Valo. Вот сейчас я могу посмотреть что было бы, если бы я купила в нем небольшую студию за 3,85 миллиона рублей. Комплект уже достроился и самый дешевый номер в нем сдается за 4365-4500 рублей в сутки, при полной загрузке это дает максимум 137259 рублей в месяц. Только вот поскольку на ближайшие выходные есть свободные номера, очевидно, что о полной загрузке владельцам номеров остается только и мечтать. У меня на почте сохранился бизнес-план и согласно нему в 2025 году заполняемость должна быть 62.6%. При такой заполняемости выручка будет 85 918,5 рублей в месяц.
Из этой суммы надо вычесть кучу вознаграждений:
- Системы бронирования 9.5% по проекту, а по факту 15%. Именно столько сейчас берут Авито и Ostrovok;
- Вознаграждение УК - 20%. Этот процент может быть пересмотрен по договору, который я видела;
- Банковские услуги - 1.5%;
- Плата за сервис, например, уборку - 12.5%. Может и эти проценты уже пересмотрены, но я не имею доступа к этим цифрам сейчас. На первый взгляд кажется, что 12.5% - это много, но это порядка 562 рубля за день до уплаты налогов. Если учесть расходы на клинера, моющие средства, шампунь и прочие мелочи, которые сейчас принято выдавать, то это не так уж и много. При таких расходах УК, номер на двое суток просто не выгодно сдавать;
- Коммунальные услуги. В своем расчете УК показывала число, но у них заложена инфляция 5%, а она же по факту оказалась намного выше, а следовательно и тарифы индексировали отнюдь не на 5% в год. Поэтому вместо 57к в год вычту 65к/12=5416 рублей в месяц.
- Итого - 49% + 5416 рублей. Не маленькая такая сумма вышла.
Получается, что после уплаты всех расходов инвестору на руки остается 38402 рублей в месяц или 460 829 рублей в год. Из этих денег еще надо уплатить налоги. Ленивый инвестор уплатит 6% с оборота, чтобы не предоставлять ФНС ни какие подтверждающие документы и избавить себя от лишней головной боли и, тогда у него на руках останется 433 179 или 11,2% от суммы вложений.
Для сравнения, у меня по студии доходность около 10% от цены вложений. Правда свой объект я купила чуть позже. Если бы я брала VALO когда и студию, то цена входа была бы выше и думаю, что итоговая доходность оказалась бы даже чуть ниже...
Рост цен
В России за последнее время сильно подорожали квадратные метры. Я решила посмотреть насколько выросли цены на апартаменты и увидела, что сейчас в данном комплексе продается 78 студий!!!! И понятно, что доходностью 11.2% сейчас мало кого удивишь, естественно многие хотят выйти и купить даже ОФЗ, которые следующие 10-15 лет будут приносить даже больший доход. Но 78 - это огромное число, это значит, что доходность не устраивает очень многих. И когда на рынке такое предложение, продать быстро не возможно! То есть данные апартаменты не являются высоко ликвидным активом.
Самые дешевые апартаменты продают за 4.5 миллиона рублей. Это объявление висит с мая 2024 года, в какой-то момент цена в нем была 4.1 миллион, но затем ее подняли. Но я хочу показать скриншот другого объявления, там продавец пишет, что доход будет порядка 50к в месяц. В моих расчетах указана другая цифра, но если покупать сейчас, то 50к в месяц дадут и совсем другую доходность - 13,3% до уплаты всех комиссий и налогов. И тут вы можете сказать, что не обязательно связываться с их УК, но без нее это будет совсем другой бизнес. Если брать управление на себя, то это огромная работа по управлению, а возможно и уборке. И если вы думаете про посуточную аренду и самостоятельное управление, возможно апарт комплекс - это не лучший вариант для этого. Сейчас приведу еще один довод.
Опять же вернусь к моей студии. Я регулярно смотрю, что происходит с моим ЖК, почем люди сдают и продают. И вот магия, я вижу, что студии в этом ЖК разбирают очень быстро. Сейчас висит объявление на продажу за 9.5 миллионов рублей. Вот если бы мне удалось продать мою студию за эти деньги, это принесло бы мне порядка +90% профита. Может и меньше, может и пришлось быть дать скидку, но сейчас важен порядок чисел. Апартаменты же за чуть большее время подорожали всего на 18%! Чувствуете какая разница? И тут дело даже не в том, что моя студия расположена в Москве, а апарты в Санкт-Петербурге. В этом комплексе было возведено очень много студий, поэтому предложение явно превосходит спрос и роняет цену. Если же смотреть на цены студий в Питере, то они не сильно ниже, чем в Москве.
Полезные инвестиции в апарт-отели
Инвестиции в апарт отели очень выгоды для ГК: одна компания построила и продала, вторая взяла на управление, доход растет, все хорошо. Что касается инвестора, то тут все сложнее. Доход тут получается не самый большой, а самое плохое - это то, что выйти из этого бизнеса не так-то и просто. И кстати, когда я звонила менеджеру по другому комплексу и задавала вопрос по договору управления номером, она мне открыто сказала, что я должны понимать, что я с этой УК навсегда. И это была не совсем угроза, это констатация факта. С местной УК все равно может выйти дешевле. И я вот смотрю ценники других компаний в Питере и вижу комиссию 20%, но она не включает: закупку хозтоваров, комиссию систем бронирования, "Организацию уборки высокого уровня". Видимо они мусор вынесут, а если найдут пятнышко, то придется доплатить, чтобы его вывели.
Но при этом бывают ситуации, когда инвестору может оказаться интересно вкладывать деньги в подобные апарт-отели. Например, есть комплексы, которые позволяют инвестору проживать к его же апартаментах бесплатно. И если вы каждый год ездите в Санкт-Петербург, то окупаемость будет уже совсем другая. А есть компании, которые возводят несколько комплексов по разным населенным пунктам и они позволяют проживать в любом из них и не платить за это. А вот больше никаких интересных опций я не видела... Но в то же время каждый человек может придумать для себя свой оптимальный вариант.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал. А еще Дзен предложил завести Премиум канал, доступ к статьям из которого будет доступен только по платной подписке. Вчера там вышла статья про мои доходы от блога, да и в целом ощущения от фриланса.