Сейчас такое время, когда многие люди делают переоценку своих жизненных позиций. Кто-то начинает откладывать больше денег, а кто-то ищет новые активы для инвестиций. Поскольку сейчас весь интернет забит предложениями купить квартиру в Сочи или Турции, я решила поговорить о недвижимости. И не просто о недвижимости, а о новостройках в курортных городах.
Предисловие
Некоторое время назад я активно интересовалась вопросами покупки инвестиционной недвижимости для её сдачи в аренду. Рассматривала студии в Москве, апартаменты в апарт комплексах в Санкт-Петербурге. У меня на канале можно почитать что я уже писала про инвестиции в недвижимость, вот пара ссылок, которые могут оказаться интересными.
В своё время я рассматривала два апарт комплекса в Петербурге и даже связывалась с застройщиками Valo и Вертикали, изучала договора с управляющими компаниями. Эти комплексы продавали апартаменты инвесторам и предлагали своё управление в качестве отельера. То есть с меня требовались деньги, а с них полный сервис. Тогда, до пандемии, я решила, что не стоит связываться с этими проектами. Уже не вспомню что мне не понравилось в каком проекте, но вот общий перечень на что стоит обратить внимание:
- Управляющая компания заключает договор на год и оставляет за собой право поднимать размер комиссии каждый год в соответствии с определённой формулой. В пределе размер комиссии может составить 100%. Такого безусловно не будет, но УК вполне может задрать комиссию слишком сильно.
- В договоре с УК сказано, что собственник обставляет помещение и гарантирует, что эта мебелировка сохранится. Сотрудница УК мне завуалированно сказала: "вот кто-то разбил стакан, УК не будет разбираться жильцы это сделали или уборщица, Вы просто купите новый". Это и понятно, уже давно отели не проверяют номера после того, как гости съезжают. Трясти деньги с гостей не благодарное дело. Но это уменьшает прибыль собственника. И никто заранее не знает какую позицию займет УК. Не будет ли она злоупотреблять своим положением, будет ли она чинить или сразу выкидывать чуть подпорченную вещь.
- Объект надо принять после того как его постоят, потом после того как его обставят. Всё это предполагает постоянные визиты в другой город. Контролировать управляющую компанию из другого города очень сложно, фактически не возможно.
- Есть 2 типа договора с УК, один предполагает фиксированную плату собственнику, но не большую. Другой плавающую плату в зависимости от загруженности номера. Так вот при втором варианте совершенно не понятно будет ли номер сдаваться хотя бы на пару дней вне сезона или нет. УК это не оговаривает в договоре.
Недвижимость за границей
Инвестиции в заграничную недвижимость это казалось бы выстрел в двух зайцев. Можно купить квартиру скажем, в маленьком турецком городке, потом начать ее сдавать, но иногда приезжать туда самостоятельно. Но как показывает опыт моих знакомых, так не работает. У них есть квартира в Болгарии, они проводят там 2 месяца летом, но сдавать ее еще на 2 месяца им жалко. Это же свое - родное. Им не ясно куда девать вещи, когда заедут арендаторы. Им жалко, если постояльцы что-то испортят. В общем они "посчитали и решили", что не так уж и выгодно сдавать квартиру. Хотя покупая ее, они планировали не допускать простоя имущества.
Для меня недвижимость заграницей связана с несколькими рисками:
- Риск потери имущества или доступа к нему на длительное время. Во время пандемии например, выехать в Болгарию друзья не могли. Прямых рейсов в нужный город не было, а лететь с пересадками с детьми им не хотелось;
- Риск связанный с выбором и покупкой недвижимости. Это у нас можно почитать литературу и узнать как проверить объект перед покупкой. В другой стране можно будет только довериться агенту;
- Сложности в управлении имуществом и контроле за его состоянием. На примере Хорватии знаю, что существуют агентства, которые готовы сдавать квартиру клиента за определенную комиссию. Агентства выставляют квартиру на крупных агрегаторах, типа Booking.com. Но агентства берут не малую комиссию. Если нанимать тетеньку, которая будет прибираться и убирать, не понятно как контролировать качество уборки, чтобы не получать негативные отзывы. Не ясно как вести коммуникацию если вдруг неожиданно нарисовались арендаторы.
- Прежде чем покупать квартиру для инвестиций, следует изучить конъюнктуру рынка. Насколько просто можно будет потом продать ее или сдать? Приведу простой пример, посмотрите на карту с сайта Циан. В Люберцах например куча предложений о продаже. Тут предложение намного больше спроса, а вот в московском районе Академический продается намного меньше квартир. При том что в центре Люберец старая застройка и в Академической районе тоже не новая. Я прекрасно понимаю, что не надо сравнивать Академический район с Люберцами, там разная стоимость квадратного метра и разная транспортная доступность. Я специально сравнила не сравнимое, что бы показать, что находясь в России и не посетив Турцию, сложно понять, насколько интересно туристам ездить на пляжи именно в этом городе, насколько там хорошая инфраструктура на самом деле, а не на бумаге. Потому что слова "рядом аквапарк" звучат гордо, а по факту там рядом может оказаться просто большая голубая лужа с одной детской горкой.
Для себя я еще несколько лет назад решила, что пока не готова связываться с недвижимостью из других городов. Лично у меня нет возможностей и желания мотаться в другой город чтобы оформлять бумаги и решать вопросы. Кроме этого, я не считаю, что такая покупка принесет мне космическую прибыль, которая окупит все временные затраты. Я считаю, что сейчас интереснее вкладываться в российский фондовый рынок. Но это сугубо мое мнение, я же готова послушать аргументы людей, которые считаю иначе. Я очень люблю, когда подписчики комментируют, иногда они заставляют меня взглянуть на мир по-новому.
Расскажите, а вы задумывались об инвестициях в недвижимость? Вам интересно почитать еще о подобных инвестициях?