Я уже больше двух лет сдаю студию в Москве рядом с метро. И вот недавно посмотрев объявления по сдаче квартир в моем ЖК поняла, что дано пора собраться и поднять арендную ставку. Я собралась и подняла ставку, о деталях я уже рассказывала ранее, оставлю ссылочку на статью. Здесь же я хочу показать немного цифр и то, какая сейчас получается у меня арифметика.
Удивительный рынок новостроек
После того как мы с мужем купили студию, мы поняли как приятно приезжать в новый ЖК, где все такое свежее, красивый подъезд и приветливые соседи. Не подумайте, что я сноб. Просто у нас недавно делали капитальный ремонт дома и весь чат плевался над качеством и картинкой. Нам, например, забрызгали входную дверь на две квартиры зеленой краской, внизу нарисовали жуткие кривые полосы поверх красивого камня. Я не понимаю зачем надо было делать такой ремонт, почему нельзя было не красить стены в очередной раз хотя бы на первом этаже, а положить там плитку. И вот на таком фоне новостройки очень выигрывают, поэтому арендные ставки в них выше, чем в более старых домах. Но мы кстати, покупая квартиру все равно выбрали вторичку, а не новостройку, но по ряду своих причин.
Я регулярно смотрю что происходит с ЖК в котором у нас куплена студия и на удивление там очень мало квартир под сдачу или продажу. Правда я знаю как посмотреть архив.
Почем я сдаю квартиру
Я сдаю квартиру через Яндекс Аренду. Данный сервис берет свой процент ежемесячно!!! Это достаточно накладное удовольствие, но обе стороны чувствуют себя защищенными.
Но поскольку Яндекс берет свой процент, то для арендатора квартира стоит дороже. Раньше я получала на руки 42000 рублей, а жилец платил на 9% больше, то есть порядка 45 780 рублей. Сейчас я подняла цену до 47000 рублей, то есть на +11,9%. Арендатор же теперь платит порядка 51 230 рублей.
В какой-то момент мой арендатор приходил ко мне и предложил перейти на прямые расчеты. Я сказала, что согласна, но мое положение не должно ухудшиться за чет этого, я имею некую страховку через Яндекс, но мы арендатор может купить мне ее в той же страховой самостоятельно. Мы с девушкой все посчитали и она сказала, что лучше продолжит снимать через Яндекс. Она могла немного сэкономить, но решила этого не делать по каким-то своими причинам.
За сколько сейчас сдаются аналогичные квартиры
В данном ЖК всегда был большой разброс цен в объявлениях. Особенно он усиливается когда какое-то время нет ни одной студии под сдачу. Вот, например, 23 февраля было вывешено объявление за 50к. Когда я в прошлый раз смотрела цены, то они были от 59 до 70к. Тогда я сделала общий скриншот и опубликовала его у себя в статье, но я уже не вспомню, что за квартиры были выставлены.
2 марта объявление о сдаче за 50к уже исчезло. Квартира сдалась меньше чем за неделю и это при том, что было четко сказано, что пока там живет девушка и она съедет 1 марта. То есть у арендодателей простой составил максимум 1 день, а то и его не составил.
То есть я сдаю еще не дорого. А уж если посмотреть какую среднюю стоимость студий сейчас показывают новостные агентства.
Сейчас появилось объявление со студией за 60к в месяц. Объективно она лучше укомплектована, чем моя или та, что сдавалась за 50к. Но из-за наличия конкурента эта студия пока не сдалась, но зато собственник понизил цену с 65к до 50.
Что с доходностью
А теперь самое интересное и сложное - расчет доходности. Во-первых, я плачу налоги, чтобы спать спокойно, а значит мой доход можно сразу уменьшить на 4%. Во-вторых, есть часть коммунальной платы, которая ложится на мои плечи, например за содержание помещения, отопление. Месяц на месяц не приходится, поэтому буду считать самый плохой вариант. Итого выходит, что налог и коммуналка подъедают 3380 рублей в месяц. Серьёзных трат на квартиру у меня еще не было, поэтому я в расчет их никак не закладываю. Получается, что мой годовой доход теперь составляет (47000-3380)х12=523 440 рублей.
Примерно пол миллиона в год - это звучит круто, но хочется перевести это в проценты. И дальше начинается дилемма потому, что 2 подхода и масса вариаций.
Считаю доходность от цены покупки. С точки зрения инвестиций, это кажется разумным подходом. В этом случае моя доходность получается порядка 10%. Я считаю, что для консервативного актива, который еще сам растет в цене - это прекрасный результат. Но при этом в своем расчете я никак не учитываю насколько подорожала квартира.
Считаю доходность от текущей цены объекта. Есть другой вариант - считать доходность от текущей цены актива, а точнее от той суммы, которую я могу выручить если его сейчас продам. И вот тут все усложняется. Сейчас на Циане нет ни одного объявления о продаже аналогичной студии. Ранее были объявления, но я не знаю по какой цене в результате прошли сделки.
Но что я вижу, что студии в этих домах не задерживаются! Можно посчитать, что я смогу продать ее за 9 миллионов. Договор ДДУ был заключен меньше 5 лет назад, значит я должна заплатить налог с продажи порядка 552 000 рублей. При продаже будут и другие расходы, но даже не буду их учитывать. Если брать за базу 8.45 миллионов, то моя доходность от сдачи в аренду падает до 6.2%. И вот тут она выглядит не космически. Недавно я писала статью в которой рассказывала почему не буду продавать недвижимость, поэтому не хочу повторяться.
Можно еще попробовать подсчитать доходность сложив денежный поток и ту сумму, на которую выросла квартира в цене. Но я не вижу в этом большого смысла. Пока квартира не продана, доходность не зафиксирована, поэтому на бумаге можно показать любые цифры, а вот в жизни нет.
Про арифметику
Сдача квартир в аренду никогда не была сверхдоходной, это можно только принять. Другое дело, что сейчас даже ОФЗ опережают по доходности недвижимость и это удивительно.
Я не знаю, что будет с моей арифметикой дальше, когда ключевую ставку начнут опускать. Вполне может получиться так, что те, кто раньше снимал, ринутся покупать, спрос упадет, а значит и ценники тоже. И я точно знаю, что после резкого роста цен на аренду не стоит ждать еще одну волну удорожания ценников, особенно при текущей ключевой ставке. Но я знаю одно - я не вижу для себя достойных долгосрочных альтернатив, которые могли бы меня сподвигнуть продать недвижимость.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал. А еще Дзен предложил завести Премиум канал, доступ к статьям из которого будет доступен только по платной подписке.