Владимиру потребовалось переоформить дом из нежилого в жилой и какого было его удивление, что сделать это оказалось практически невозможно. В чём причина и что делать?
Откуда растут ноги
ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий) — это территории, на которых действуют особые правила по использованию земли, строительству и совершению других действий. Законодательством предусмотрено 28 типов ЗОУИТ, их перечень приведён в статье 105 Земельного кодекса РФ.
Особенностью ЗОУИТ является то, что данные о них продолжают вноситься в ЕГРН и если ещё вчера ваш земельный участок не находился в охранной зоне, то уже завтра он там может оказаться и вы ничего об это не будете знать.
Кстати, во вкладке Сервисы Единой цифровой платформы НСПД вы можете настроить оповещение в случае появления каких-либо ограничений или обременений на вашем земельном участке. Очень полезный функционал!
Земельный участок Владимира вместе с домом оказались в зоне действия ЗУОИТ, а если точнее то в ЗОУИТ: Территории слабого подтопления внутри зон подтопления, прилегающих к зонам затопления, определенных в отношении территорий, которые прилегают к водотокам на территории города Москвы в зоне деятельности Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов.
А что с домом?
Дом был ранее оформлен по Дачной амнистии и с наименованием "Жилое строение (дачный дом)" и назначением "нежилое". Почему сразу не получилось зарегистрировать дом жилым? Потому что вид разрешённого использования земельного участка - для садоводства и на 2018 год на таких земельных участках регистрировать дома можно было только, как нежилые. Вообще, жилые дома разрешалось оформлять только на земельных участках под ИЖС, однако из-за постоянных изменений в законе о Дачной амнистии и требований к садовым участкам дома то регистрировали, как нежилые, то как жилое строение, то как садовый дом (жилой) и уже после разрешили оформлять жилые дома на садовых земельных участках.
Самое интересное, что согласование Уведомления о планируемом строительстве для садового земельного участка не запрещено, однако местные органы власти в зависимости от региона думают каждый по своему. Очень плохо, что нет единого требования к тому, чтобы у собственников был выбор, как оформлять дом в собственность по Дачной амнистии или же путём согласования Уведомления. А банки теперь для выдачи ипотечного кредита или для использования материнского капитала просят согласованное Уведомление о планируемом строительстве. И даже покупатели стали обращать внимание на то, как оформлен дом в собственность и какое у него назначение написано в выписке ЕГРН.
Кстати, если обратить внимание, то будет видно, что дом построен ближе 3х метров от границы земельного участка и это было возможно благодаря Дачной амнистии, а при переводе дома в жилой в настоящее время это будет препятствием так как по градостроительным нормам дом должен быть расположен не ближе 3 метров от границы земельного участка.
Кстати, границей земельного участка является не забор, а кадастр. Учитывайте это, когда соберётесь строить жилой дом, баню или гараж на своём земельном участке или же заниматься переводом дома из нежилого в жилой.
Что сейчас с переводом дома из нежилого в жилой
А сейчас ситуация такова, что при изменении назначения дома из нежилого в жилой обращают внимание соблюдены ли градостроительные нормы и правила. Дело всё в том, что если необходимо изменить назначение проводится экспертиза, где как раз проверяются соблюдены или нет правила застройки и если дом построен с нарушениями на которые Дачная амнистия не обращает внимание, тогда можно получить отказ. Более того, если регистрировать новый дом, тогда проблемы с регистрацией дома с назначением жилой не будет, если только нет ограничений ЗОУИТ или других моментов, которые препятствуют оформлению права в целом.
Поэтому, если вы собираетесь заняться вопросом изменения назначения вашего дома, тогда вы должны предварительно проверить:
- Не нарушены ли отступы от границы земельного участка. Обычно это не менее 3 метров от забора до строения. Дополнительно расстояние вы можете проверить в ГПЗУ или по ПЗЗ.
- Не нарушена ли плотность застройки земельного участка. Обычно это 40%, но более детально можно узнать эти параметры из ГПЗУ или ПЗЗ.
- Нет ли ограничений ЗОУИТ, которые запрещают любое строительство в зоне действия охранной зоны.
Остальное проверит кадастровый инженер к которому вы обратись за подготовкой документов для изменения назначения дома.
Что в итоге
В итоге задача будет решаться путём обращения в Росреестр с заявлением о смене назначения и если Росреестр откажет, тогда в суд.
💡Совет: проверьте по публичной кадастровой карте наличие ЗОУИТ. И консультируйтесь и работайте с профессионалами!
Понравилась статья ставьте лайк и оставляйте свои комментарии. Хотите больше интересного и полезного подпишитесь на мой Телеграм-канал.
📝 Заказать услугу по переводу дома из нежилого в жилой (Москва, Московская область).
Прочитать ещё:
Смотрите мои подкасты: